Cour de cassation, 08 décembre 1993. 92-10.623

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1 / M. Yves de Y..., demeurant ... (8ème), 2 / Mme Françoise X..., épouse de Y..., demeurant ... (8ème), en cassation d'un arrêt rendu le 24 octobre 1991 par la cour d'appel de Paris (6ème chambre, section B), au profit de Mme Françoise X..., demeurant chez le docteur X... à Gouville (Côte-d'Or), défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt : LA COUR, en l'audience publique du 4 novembre 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Toitot, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Mme Di Marino, Mme Borra, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Toitot, les observations de Me Cossa, avocat des époux de Y..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 octobre 1991), que Mme X..., propriétaire d'un appartement donné en location aux époux de Y... depuis le 1er octobre 1934, a délivré un congé le 31 décembre 1984 aux locataires, aux fins de reprise pour habiter, sur le fondement de l'artile 19 de la loi du 1er septembre 1948, et les a assignés pour faire déclarer le congé valable ; Attendu que les époux de Y... font grief à l'arrêt de rejeter l'exception d'irrecevabilité dudit congé et de le déclarer valable, alors, selon le moyen, "1 / que le propriétaire d'un immeuble acquis depuis plus de quatre ans ne peut être autorisé par justice à exercer le droit de reprise que s'il est établi que son acquisition n'a été faite que pour se loger, à l'exclusion de toute idée de spéculation ; que les juges du fond ayant relevé que Mme X... avait réservé à la vente dans le cadre des opérations de partage deux appartements libérés, donc au prix du marché pour n'acquérir qu'un seul appartement occupé à un prix bien inférieur à sa valeur réelle, ce qui révélait une opération d'ensemble à caractère hautement spéculatif, ne pouvaient déclarer qu'aucune intention de spéculation ne ressortait des pièces du dossier sans méconnaître les conséquences légales de leurs propres constatations, violant ainsi les dispositions de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ; 2 / qu'en tout état de cause, et pour le moins, la cour d'appel ne pouvait déclarer qu'en procédant à la vente de deux appartements rendus vacants pour en acquérir un troisième occupé, Mme X... était dépourvue de toute intention spéculative sans rechercher si les deux premières ventes ne participaient pas à une opération globale spéculative consistant à rendre vacants deux biens pour en acheter un troisième occupé donc affecté d'une moins-value ; qu'en omettant de procéder à ces recherches, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 ; 3 / que, dans leurs conclusions d'appel, les époux de Y... avaient précisément fait valoir, preuves à l'appui, que Mme X..., dès qu'elle avait hérité de sa mère, a demandé à plusieurs de ses locataires, bénéficiant de la loi du 1er septembre 1948, de bien vouloir quitter les lieux à l'amiable afin de lui permettre de s'installer dans l'appartement qu'elle leur demandait de libérer ; que ces appartements ont, dès leur libération, été vendus par la propriétaire ; que ce n'est que lorsque les époux de Y... se sont trouvés être les seuls locataires encore dans les lieux que Mme Perrin leur a fait délivrer un congé en invoquant son besoin de se loger ; que ces conclusions étaient déterminantes puisqu'elles établissaient plus qu'à suffire en révélant les méthodes et procédés utilisés par Mme X..., le caractère exclusivement spéculatif de ses démarches et intention et, partant, l'illégalité de sa tentative de reprise ; que la cour d'appel, en omettant de répondre à ces conclusions déterminantes pour la solution du litige, a entaché l'arrêt attaqué d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 4 / que, le juge doit refuser au propriétaire le droit de reprise s'il est établi qu'il invoque ce droit dans l'intention de nuire au locataire ; que dans leurs conclusions d'appel, les époux de Y... avaient fait valoir qu'il résultait des propres investigations du constatant que l'action en reprise exercée par Mme X... apparaît surprenante eu égard à son âge, au fait que depuis des années elle vit tantôt chez un de ses enfants, tantôt chez un autre, qu'elle est de santé délicate, et qu'elle projette maintenant qu'elle est plus âgée qu'il y a dix ans, de vivre indépendante dans un vaste appartement de cinq pièces principales au cinquième étage sans ascenseur, à Paris, alors qu'aucun de ses enfants n'y habite, qu'il y a là une intention manifeste de nuire aux locataires ; que la cour d'appel, qui s'est contentée d'affirmer, à la suite du premier juge, que la propriétaire ne dispose pas d'un logement indépendant correspondant à ses besoins sans répondre à ces conclusions établissant au delà même de l'intention spéculative déjà dénoncée, l'intention de nuire de Mme X... a entaché à nouveau sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 5 / qu'en cas de pluralité de locaux loués ou occupés dans le même immeuble et sensiblement équivalents, susceptibles d'être repris, le propriétaire est tenu d'exercer son droit de reprise sur celui qui est occupé par le plus petit nombre de personnes ; que la cour d'appel, en affirmant que Mme X... a le choix de l'immeuble sur lequel elle veut exercer sa reprise, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions des époux de Y..., si les immeubles vacants vendus par elle antérieurement, soit inoccupés, soit occupés, étaient habités par un plus petit nombre de personnes que celui loué par les époux de Y... avec lesquels habitent depuis toujours leur fille, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi du 1er septembre 1948" ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il était établi que, pour partager l'indivision existant entre Mme X... et sa soeur, la première avait dû vendre en 1979 et 1980 deux logements situés dans le même immeuble afin de pouvoir acquérir l'appartement loué, qu'il ne pouvait être tenu compte des attestations produites non conformes aux règles du nouveau Code de procédure civile et que les époux de Y... n'établissaient ni l'intention spéculative, ni l'intention de nuire de la propriétaire, la cour d'appel, répondant aux conclusions et sans avoir à procéder à des recherches inopérantes sur le choix, par Mme X..., du local sur lequel elle a exercé la reprise, a, par ces motifs propres et adoptés, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux de Y... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit décembre mil neuf cent quatre-vingt-treize.