Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 24/04308

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 2] [Localité 5] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX03] @ : [Courriel 9] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/04308 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJOW Minute : 24/379 S.C.I. DU CHATEAU DE [Localité 8] Représentant : Me Laurence BENITEZ DE LUGO, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : C/ Monsieur [P] [J] Représentant : Me Louise ABABSA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 205 Madame [J] Copie exécutoire : Me Laurence BENITEZ DE LUGO Copie certifiée conforme : Me Louise ABABSA + Madame [J] + préfecture Le 18/11/2024 JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 18 Novembre 2024; Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier et de Madame [E] [M], greffier stagiaire ; Après débats à l'audience publique du 17 Septembre 2024 le jugement suivant a été rendu : ENTRE DEMANDEUR : S.C.I. DU CHATEAU DE [Localité 8], demeurant [Adresse 6] représentée par Me Laurence BENITEZ DE LUGO, avocat au barreau de VAL D’OISE ET DÉFENDEURS : Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 4] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930082024007164 du 13/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) assistée de Me Louise ABABSA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS Madame [J], demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée RAPPEL DES FAITS Par un contrat du 8 janvier 2022, la SCI DU CHATEAU DE [Localité 8] a donné à bail à Monsieur [P] [J] et Madame [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 800 € et 50 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DU CHATEAU DE [Localité 8] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 décembre 2023. Elle a ensuite fait assigner Monsieur [P] [J] et Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 23 avril 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2024, après avoir été renvoyée à une reprise à l’initiative des parties. A l’audience du 17 septembre 2024, la SCI DU CHATEAU DE [Localité 8] - représentée par Maître Laurence BENITEZ DE LUGO - a repris les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [J] et Madame [J] avec le concours de la force publique ; d'ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ; et de condamner ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 12.450 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre une somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. La SCI DU CHATEAU DE [Localité 8] s’oppose à l’octroi des délais de paiement et à l’indemnisation sollicités en défense. Monsieur [P] [J] comparaît assisté de Maître Louise ABABSA et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 50 € en règlement de l’arriéré. Il explique avoir déposé une demande de FSL et percevoir le revenu de solidarité active. Il demande également une indemnisation en raison des troubles de jouissance qu’il subit. Il sollicite 2.000 € à ce titre, expliquant être victime de violences et de dégradations de la part de ses voisins et avoir subi une violation de son domicile du fait des propriétaires de la SCI DU CHATEAU DE [Localité 8]. Il sollicite, en outre, la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Bien que convoquée par un acte signifié à l'étude du commissaire de justice le 23 avril 2024, Madame [J] n’est ni présente, ni représentée. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024. Après y avoir été autorisée à l’audience, la SCI DU CHATEAU DE [Localité 8] a adressé au juge un décompte locatif actualisé en date du 19 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Selon l’article 472 du code de civil, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 23 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que “tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux." Le bail conclu le 8 janvier 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2023, pour la somme en principal de 4.250 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 janvier 2024. II. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative”. L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”. Il ressort du décompte locatif versé aux débats que le paiement du loyer et des charges courants n’est pas repris et qu’aucun paiement n’a été effectué depuis le mois de décembre 2023. En outre, Monsieur [P] [J] ne justifie pas être en mesure d’apurer l’arriéré locatif. Dans ces conditions, il sera débouté de sa demande en délais de paiement. III. SUR L’EXPULSION : Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies et la demande en délais de paiement étant rejetée, l’expulsion de Monsieur [P] [J] et Madame [J] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. IV. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT : La SCI DU CHATEAU DE [Localité 8] produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [J] et Madame [J] restent devoir, après soustraction du paiement de 300 € effectué en décembre 2023, la somme de 12.450 € à la date du 19 septembre 2024. Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Ils seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 12.450 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8.200 € à compter de l’assignation (23 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus. Ils seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. V. SUR LE TROUBLE DE JOUISSANCE : Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du procès-verbal de plainte en date du 31 octobre 2023, des procès-verbaux d’audition en date du 17 novembre 2023 et de la composition pénale subséquente, que le gérant de la SCI DU CHATEAU DE [Localité 8] s’est, le 28 octobre 2023, introduit dans l’appartement loué aux défendeurs sans leur autorisation puis en a changé la serrure, sans leur remettre le double des clés. Si les défendeurs ont immédiatement repris possession de leur logement en cassant la nouvelle serrure pour en mettre une autre, ils ont subi un préjudice certain, justifiant l’allocation de la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts. Les autres plaintes invoquées à l’appui de la demande d’indemnisation étant dirigées à l’encontre des voisins des défendeurs, elles ne peuvent justifier l’allocation de dommages-intérêts supplémentaires dans le cadre de la présente instance. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [P] [J] et Madame [J], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des circonstances du litige et de la situation financière des défendeurs, les demandes formées au tire de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 janvier 2022 entre la SCI DU CHATEAU DE [Localité 8] et Monsieur [P] [J] et Madame [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 janvier 2024 ; DEBOUTE Monsieur [P] [J] de sa demande de délais de paiement ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [J] et Madame [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [J] et Madame [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI DU CHATEAU DE [Localité 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT n'y avoir lieu à ordonner le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion; CONDAMNE Monsieur [P] [J] et Madame [J] à verser à la SCI DU CHATEAU DE [Localité 8] la somme de 12.450 € (décompte arrêté au 19 septembre 2024, incluant septembre 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8.200 € à compter de l’assignation (23 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus. CONDAMNE Monsieur [P] [J] et Madame [J] à verser à la SCI DU CHATEAU DE [Localité 8] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE la SCI DU CHATEAU DE [Localité 8] à payer à Monsieur [P] [J] la somme de 800 € à titre de dommages-intérêts ; DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [P] [J] et Madame [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 18 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. La greffière, La juge, REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/04308 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJOW DÉCISION EN DATE DU : 18 Novembre 2024 AFFAIRE : S.C.I. DU CHATEAU DE [Localité 8] Représentant : Me Laurence BENITEZ DE LUGO, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : C/ Monsieur [P] [J] Représentant : Me Louise ABABSA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 205 Madame [J] EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires