Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 9]
REFERENCES : N° RG 23/01343 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGEK
Minute : 24/801
S.A. HLM BATIGERE HABITAT
Représentant : Me Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 2096
C/
Madame [X] [H]
Monsieur [J] [G]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Septembre 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 17 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
S.A. HLM BATIGERE HABITAT,
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Elsa SAMMARI, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Madame [X] [H],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 6]
comparante en personne
Monsieur [J] [G],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 8]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
D'AUTRE PART
Page EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2020, la SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE a donné à bail à Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 897,90 euros, augmenté des provisions sur charges.
Par contrat du 1er juillet 2020, la SA d'HLM BATIGERE EN ILE DE FRANCE a loué à Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 30,60 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 5 juillet 2023, la SA d'HLM BATIGERE EN ILDE DE FRANCE a fait signifier à Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 15766,07 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 19 avril 2022.
Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 31 juillet 2023, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a absorbé par suite de fusion la SA d’HLM BATIGERE GRAND EST, qui a elle-même absorbée la SA d’HLM BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE selon traité de fusion du 28 juin 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] aux fins de:
constater l’acquisition de la clause résolutoire,dire que dans les deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] devront libérer de leur personne et de ses biens et de tous occupants de leur chef le logement,dire qu’à défaut il sera procédé à leur expulsion, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner solidairement Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] au paiement de la somme de 18917,47 euros au titre de la dette locative, à parfaire selon le décompte fourni lors des débats,les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à leur départ effectif des lieux, indexée comme le loyer avec intérêts de droit,les condamner solidairement à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,les condamner solidairement au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, et aux dépens, y compris ceux de l'exécution.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 29 septembre 2023.
Appelée à l’audience du 4 avril 2024, l’affaire a été renvoyée au 17 Juin 2024, à la demande de Madame [X] [H].
À l'audience du 17 juin 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 29900,80 euros arrêtée au 11 juin 2024, loyer du mois de mai inclus.
La SA d'HLM BATIGERE HABITAT soutient que Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 5 juillet 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
À l'audience, Madame [X] [H] reconnait être redevable des loyers et charges. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement, sur 3 ans, à hauteur de 350 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Elle indique que les revenus du couple s’élèvent à 3000 euros pour elle et 2000 euros pour Monsieur [G], avec 1000 euros de crédits, et qu’ils ont 6 enfants à charge. Elle mentionne des difficultés financières liées à des décès dans leur famille.
Monsieur [J] [G], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 19 juin 2024, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT indique être favorable à la demande de délai de paiement.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la loi applicable aux contrats :
Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.
En l’espèce, le contrat du 10 mars 2020 porte sur un logement et le contrat du 1er juillet 2020, concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts à des dates différentes, ils ont été conclus entre les mêmes parties et dans des délais rapprochés. En outre, d’une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d’autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.
Dès lors l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 29 septembre 2023 en vue d'une audience prévue le 4 avril 2024, soit plus de six semaines après.
D'autre part, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 avril 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 septembre 2023.
En conséquence, la demande de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement des loyers et charges :
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 mars 2020, du contrat relatif à l’emplacement de stationnement, du commandement de payer délivré le 5 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 11 juin 2024 que la SA d'HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 140,16 euros, 55,30 euros, 73,16 euros et 263,65 euros, soit la somme de 532,27 euros.
Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 29368,53 euros, au titre des sommes dues au 11 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 septembre 2023 sur la somme de 17515,74 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 5 juillet 2023 vise la clause résolutoire insérée aux baux et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 5 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des contrats conclus le 10 mars 2020 et le 1er juillet 2020 à compter du 6 septembre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] justifient de leur situation personnelle et financière.
Ils disposent de revenus fixes et réguliers, et proposent le remboursement de la dette en trois ans par versements de 350 euros en plus du loyer, complétés selon leurs possibilités. Ils apparaissent ainsi en mesure de régler la dette locative.
S’il ressort des éléments communiqués que Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT est néanmoins favorable à la demande.
Il convient donc d'accorder à Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, si bien que l’expulsion de Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si les baux s’étaient poursuivis, et de condamner in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.
Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, la SA d'HLM BATIGERE HABITAT ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il n'y a pas lieu de mettre à la charge des défendeurs les frais de l'exécution forcée de la décision, non encore liquidés, qui sont, pour partie, à la charge du débiteur selon leur nécessité au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les contrats conclus le 10 mars 2020 et le 1er juillet 2020 entre la SA d'HLM BATIGERE HABITAT d'une part, et Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] d'autre part, concernant les locaux, logement, situé [Adresse 4] à [Localité 6], et emplacement de stationnement, situé [Adresse 2] à [Localité 6], sont réunies à la date du 6 septembre 2023,
CONSTATE la résiliation des contrats à compter de cette date,
CONDAMNE solidairement Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 29368,53 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 11 juin 2024 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 28 septembre 2023 sur la somme de 17515,74 euros et du présent jugement sur le surplus,
ACCORDE un délai à Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 350 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 6 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] à payer à la SA d'HLM BATIGERE HABITAT la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Madame [X] [H] et Monsieur [J] [G] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 juillet 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE la SA d'HLM BATIGERE HABITAT de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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