Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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Site ATHENA
44, Avenue Robert Schuman
CS 83047
68061 MULHOUSE CEDEX
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/00661 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IWP4
Section 2
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU 26 septembre 2024
Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :
S.C.I. CHARTREUSE prise en la personne de son représentant légal Monsieur [W] [M], dont le siège social est sis Chaussée de Marenne 62 - 69000 MARCHE EN FAMENE - BELGIQUE -
- comparante
PARTIE DEFENDERESSE :
Madame [X] [B]
née le 04 Septembre 1964 à MULHOUSE (HAUT RHIN), demeurant 13 rue Sainte Thérèse - 68100 MULHOUSE
- non comparante
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :
Sophie BAGHDASSARIAN : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier
DEBATS : à l’audience du 28 Mai 2024
JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par contrat du 1er décembre 2019, la SCI 2 M GESTION a donné à bail à madame [X] [B] un appartement à usage d’habitation situé 13 rue de Sainte Thérèse 68 200 MULHOUSE, pour un loyer mensuel initial de 360 euros, outre les charges provisionnelles d’un montant de 30 euros.
Par acte notarié du 14 janvier 2020, la SCI 2 M GESTION a cédé l’immeuble situé au 13 rue Sainte Thérèse 68 200 MULHOUSE à la SCI CHARTREUSE.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CHARTREUSE a fait signifier à madame [X] [B] le 27 octobre 2023 un commandement de payer la somme 3 247, 83 euros en principal.
Par ordonnance sur requête du 27 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse a constaté la résiliation du bail litigieux et autorisé la SCI CHARTREUSE à reprendre le logement.
Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024, la SCI CHARTREUSE a assigné madame [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :
- condamner madame [X] [B] à lui payer la somme de 3 247, 83 euros, avec intérêts à taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, correspondant aux impayés locatifs arrêtés au mois d’octobre 2023,
- condamner madame [X] [B] à lui payer les loyers et charges courant pour la période allant de novembre 2023 au 27 décembre 2023, date de la résiliation du bail,
- condamner madame [X] [B] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner madame [X] [B] aux dépens, en ce compris les frais émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée par voie d’huissier, les droits de recouvrement et d’encaissement et le coût du commandement de payer.
A l’audience du 28 mai 2024, la SCI CHARTREUSE reprend les termes de son assignation.
Madame [X] [B], régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.
L’article 23 de ladite loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Il résulte de la combinaison des articles 4 et 5 du code de procédure civile qu'une demande en justice non chiffrée n'est pas, de ce seul fait, irrecevable.
Il résulte du décompte des loyers produit par la SCI CHARTREUSE qu’elle se prévaut d’une augmentation du montant des charges provisionnelles à compter du mois d’avril 2023.
Il lui incombe donc de justifier du montant de cette augmentation ou de l’acquiescement de madame [X] [B] à cette hausse.
La SCI CHARTREUSE ne produit aux débats aucune pièce justificative des sommes sollicitées au titre des charges récupérables. Si madame [X] [B], non comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de la demande, il convient, au regard de l’absence de toute élément justifiant du montant des charges, de limiter la somme due au titre de loyers impayés, en l’évaluant sur la seule base du loyer initial, charges comprises.
En l’espèce, selon le contrat de bail du 1er décembre 2019, madame [X] [B] était débitrice, au titre du loyer, charges comprises, d’un montant mensuel de 390 euros.
Il ressort du relevé de compte qu’au 4 octobre 2023, madame [X] [B] était redevable d’une somme de 3 212, 83 euros au titre de loyers et charges impayés, loyer d’octobre 2023 inclus (35 euros de charges non justifiées à compter du mois d’avril 2023 déduits de la somme de 3 247, 83 euros, indiquée au décompte).
S’agissant de la période courant du 4 octobre 2023 au 27 décembre 2023, date de la résiliation judiciaire du bail, la demande en paiement de la SCI CHARTREUSE, bien qu’indéterminée dans sa rédaction, est chiffrable sur la base du contrat de bail. Ainsi, madame [X] [B] est redevable, à titre d’arriérés de loyers, d’une somme de 390 euros pour le mois de novembre dû intégralement et de 339, 68 pour les vingt-sept jours du mois de décembre (390 x 27 / 31), soit la somme de 729, 68 euros.
Madame [X] [B] sera condamnée à payer la somme de 3 942, 51 euros à la SCI CHARTREUSE au titre des arriérés locatifs.
Conformément aux demandes, la seule somme de 3 212, 83 euros portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 27 octobre 2023.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens et les frais d’exécution
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Succombant, Madame [X] [B] supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Les frais d’exécution qui seraient susceptibles d’être exposés par la SCI CHARTREUSE, non encore certains et non afférents à la présente instance, ne sauraient, ni être inclus dans les dépens ni mis à la charge de madame [X] [B].
Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Madame [X] [B] sera condamnée à payer à la SCI CHARTREUSE, au titre des frais irrépétibles, une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros.
Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler les effets de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE madame [X] [B] à payer à la SCI CHARTREUSE la somme de 3 942, 51 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 212, 83 euros à compter du 27 octobre 2023 ;
CONDAMNE madame [X] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
DEBOUTE la SCI CHARTREUSE de sa demande au titre des frais d’exécution ;
CONDAMNE madame [X] [B] à verser à la SCI CHARTREUSE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
