Tribunal judiciaire, 02 juillet 2025. 19/12658

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] [1] [1] C.C.C. délivrées le : à Me [P] (D0718) Me HENNEQUIN (P0483) ■ 18° chambre 3ème section N° RG 19/12658 N° Portalis 352J-W-B7D-CRAJ4 N° MINUTE : 1 Assignation du : 26 Septembre 2019 JUGEMENT rendu le 02 Juillet 2025 DEMANDERESSE S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO (RCS de [Localité 12] 582 140 208) [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Me Ilan TOBIANAH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0718 DÉFENDEUR E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH (RCS de [Localité 12] 344 810 825) [Adresse 2] [Localité 9] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la S.E.L.A.S. LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0483 Décision du 02 Juillet 2025 18° chambre 3ème section N° RG 19/12658 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRAJ4 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra PERALTA, Vice-Présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Cassandre AHSSAINI, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS À l’audience du 30 Avril 2025 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort Sous la rédaction de Sandra PERALTA EXPOSÉ DU LITIGE Par acte authentique des 8 et 19 juillet 1976, l'Office public d'habitations à loyer modéré de la Ville de [Localité 12], aux droits duquel est venu l'E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT- OPH, a donné à bail à Messieurs [I] [T] et [G] [S] divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé au [Adresse 1], et [Adresse 3] à [Localité 13], pour une durée de 40 ans à compter du 15 septembre 1974, pour se terminer le 14 septembre 2014, moyennant le versement d'un loyer annuel hors charges et hors taxes de 76.477,80 francs pour une activité relative à "l'installation et [à] l'exploitation dans les lieux loués d'un garage parking public souterrain et partie en surface pour automobiles et assimilés, avec location, achat et vente de voitures pièces détachées et accessoires, d'huiles et graisses, petites réparations, à l'exclusion de tous autres commerces, industries ou professions". Les locaux loués se composent : - d'un parking G2 situé aux 1er et 2ème sous-sols, d'une surface totale d'environ 3304 m² ; - d'un parking G3 situé aux 1er, 2ème et 3ème sous-sols, d'une surface totale d'environ 3408 m² ; - d'un parking G4 situé aux 1er et 2ème sous-sols, d'une surface totale d'environ 2158 m² ; - d'une rampe d'accès à tous les niveaux de sous-sol située contre la façade du bâtiment C1, avec une entrée sise [Adresse 4] ; - d'une rampe face au bâtiment B1 desservant tous les niveaux de sous-sol pour les parkings G2 et G4, sise [Adresse 4] ; - d'une rampe de communication entre les parkings G2 et G3 aux 1er et 2ème sous-sols ; - d'un ensemble d'accès pour les piétons prévus par 5 cages d'escaliers situées près des bâtiments B1, C1, 1, B2 et B3 ; - au niveau du rez-de-chaussée, d'un ensemble d'emplacements de stationnement en surface composés de 8 places portant les numéros 4 à 11 ; - d'un appartement portant le numéro [Cadastre 7], situé au 2ème étage du bâtiment C escalier 8, comprenant quatre pièces principales, une salle de bains, une cuisine, des sanitaires, un rangement, un dégagement et une cave. Décision du 02 Juillet 2025 18° chambre 3ème section N° RG 19/12658 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRAJ4 Par acte authentique reçu les 29 mai, 28 et 30 juin, et 4 juillet 1978, les consorts [T] et [S] ont cédé leur droit au bail au profit de la S.A. [Adresse 11] [Localité 10], qui l'a elle-même cédé par acte authentique en date des 5 et 13 juin 1986 à la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO. Par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2018, l'E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT- OPH a délivré à la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO une sommation d'avoir à procéder à la remise en état de deux sorties de secours condamnées sous 24 heures. Par ordonnance sur requête en date du 14 février 2018, le président du Tribunal de grande instance de Paris a désigné Maître [H] [K], huissier de justice, aux fins notamment de constater les conditions d'occupation des locaux loués, sauf l'appartement compris dans l'assiette du bail, et de déterminer si les causes de la sommation du 30 janvier 2018 ont été ou non régularisées. Maître [K] a établi son procès-verbal de constat les 28 mars, 11 avril et 30 mai 2018. Par acte extrajudiciaire du 28 novembre 2018, l'E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT- OPH a fait délivrer à la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO une sommation pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire, au motif que l'assiette des locaux aurait été modifiée par l'édification d'un mur en parpaing afin de créer des boxes de stockage. Par acte d'huissier de justice signifié le 27 février 2019, la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO a fait sommation à l'E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH d'effectuer les réparations nécessaires pour une exploitation normale du parking et de faire procéder à la réinstallation de son enseigne, à raison de la présence de fuites et de vétusté du parking dépendant des locaux mis à bail et de l'enlèvement d'un poteau de voirie sur lequel se trouvait son enseigne. Par acte extrajudiciaire en date du 26 août 2019, l'E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH a fait délivrer à la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO une sommation de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale pour un montant total de 152.850,70 euros. C'est dans ce contexte que par acte d'huissier de justice signifié le 26 septembre 2019, la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO a assigné l'E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT- OPH devant la présente juridiction afin notamment de contester la sommation de payer délivrée le 26 août 2019 et de dire que ce dernier a manqué à son obligation de délivrance. L'affaire a fait l'objet d'un double placement et a été enrôlée sous deux numéros de répertoire général, les numéros de RG 19/12658 et RG 19/12890. Par ordonnance contradictoire du 16 décembre 2021, le juge de la mise en état a notamment : - ordonné la jonction de la cause inscrite sous le numéro RG 19/12890 avec la cause inscrite sous le numéro RG19/12658, l'affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro ; - ordonné une mesure d'expertise et désigné pour y procéder M. [M] [J] avec notamment pour mission d'examiner et décrire les désordres ayant affecté ou, le cas échéant, affectant encore à ce jour l'immeuble en cause, et allégués par la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO, en détailler l'origine, les causes et l'étendue en précisant pour chacun d'entre eux s'ils sont imputables à un défaut d'entretien régulier, à un défaut de réparation, à un défaut de conception, à la vétusté, à un cas de force majeure ou à l'exécution de travaux de reprise non conformes aux règles de l'art, en précisant dans cette hypothèse l'auteur des malfaçons, donner son avis sur les solutions appropriées pour remédier le cas échéant aux désordres existants, donner son avis sur les préjudices subis par la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO et déterminer si l'état des locaux est conforme à la destination prévue au contrat de bail et à la réglementation applicable aux parkings. Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 2 novembre 2022. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 février 2023, la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO demande au tribunal de : « Juger que la société MODERN ELECTRIC AUTO est recevable et bien fondée dans ses demandes, fins et conclusions, en y faisant droit ; Débouter la société [Localité 12] HABITAT OPH de ses demandes, fins et conclusions, comme irrecevables et mal fondées ; Homologuer partiellement les termes du rapport d'expertise de M. [J] du 31.10.2022 ; Déclarer la société [Localité 12] HABITAT OPH responsable du trouble de jouissance et du préjudice d'exploitation subis par la société MODERN ELECTRIC AUTO du fait des manquements par le bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux loués ; Condamner la société [Localité 12] HABITAT OPH à payer à la société MODERN ELECTRIC AUTO la somme de 5.540.164,00 €, à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance et du préjudice d'exploitation subis du fait des manquements par le bailleur à son obligation de délivrance depuis son entrée en jouissance ; Ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties au présent litige ; Condamner [Localité 12] HABITAT OPH à effectuer les travaux suivants sous astreinte 1.500 € par jour et par infraction, un mois après la signification du jugement à intervenir : - restituer l'accès d'origine du parking (guérite) y compris de l'enseigne ; - remédier à l'origine et aux causes des infiltrations récurrentes dans le parking ; - rénover l'entrée du parking notamment le revêtement en bitume. A TITRE SUBSIDIAIRE Juger que la sommation de payer les loyers visant la clause résolutoire en matière commerciale signifiée en date du 26 août 2019 à la société MODERN ELECTRIC AUTO est infondée et ne peut produire aucun effet ; A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE Accorder les plus larges délais à la société MODERN ELECTRIC AUTO pour le paiement des causes de la sommation de payer litigieuse visant la clause résolutoire, soit un échéancier sur 24 mois de la somme de 152.441,47 € ; Suspendre la réalisation et des effets de la clause résolutoire stipulée au bail prévoyant la résolution de plein droit du bail litigieux ; EN TOUT ETAT DE CAUSE Condamner [Localité 12] HABITAT OPH aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ; Condamner [Localité 12] HABITAT OPH à payer à la société MODERN ELECTRIC AUTO la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; » . Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH demande au tribunal de : « RECEVOIR [Localité 12] HABITAT-OPH en ses conclusions et demandes reconventionnelles, et l'y déclarer bien fondé ; A titre principal : CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail le liant à la société MEA, à compter au plus tôt du 28 décembre 2018 ; Décision du 02 Juillet 2025 18° chambre 3ème section N° RG 19/12658 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRAJ4 A titre subsidiaire : PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial liant [Localité 12] HABITAT-OPH à la société MEA ; En tout état de cause : DECLARER prescrites les demandes indemnitaires formulées par la société MEA, en l'en débouter, DEBOUTER en toute hypothèse la société MEA de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, tant à titre principal qu'à titre subsidiaire ; CONDAMNER la société MEA à verser à [Localité 12] HABITAT-OPH la somme 469.138,48 €, à parfaire, au titre des loyers et charges impayés de son chef, selon décompte arrêté au 29 septembre 2023, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ; ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions des dispositions de l'ancien article 1154 du code civil, devenu 1342-2 du même code ; ORDONNER l'expulsion de la société MEA, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 6], et dépendant de l'ensemble immobilier sis à la même adresse, avec l'assistance d'un serrurier, de la force publique et du commissaire de police si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux, dans tel garde-meubles du choix de [Localité 12] HABITAT-OPH, aux frais, risques et péril de la société MEA, et ce conformément aux dispositions combinées des articles L. 433.1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNER la société MEA à payer à [Localité 12] HABITAT-OPH une indemnité trimestrielle d'occupation égale au loyer en cours, outre le paiement des charges et taxes afférentes, à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux litigieux, par remise des clés ; RAPPELER l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, nonobstant appel et caution, à défaut de l'avoir expressément ordonnée ; CONDAMNER la société MEA à verser à [Localité 12] HABITAT-OPH la somme de 10.000 €, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la société MEA aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & ASSOCIES, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, et ce en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. » En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s'agissant de l'exposé exhaustif de leurs moyens. Par ordonnance du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction de l'affaire. A la suite d'une réorganisation de la 18ème chambre, l'audience de collégiale, initialement fixée au 6 mai 2025 a été avancée à l'audience de collégiale du tribunal de céans du 30 avril 2025. Par message RPVA du 28 avril 2025, le conseil de l'E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture en indiquant que le conseil de la demanderesse avait cessé la profession d'avocat depuis le 12 décembre 2023 et qu'aucun autre conseil ne s'était constitué en lieu et place de celui-ci depuis cette date. L'affaire a été plaidée à l'audience collégiale du 30 avril 2025 et mise en délibéré au 2 juillet 2025. Décision du 02 Juillet 2025 18° chambre 3ème section N° RG 19/12658 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRAJ4 MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la révocation de l'ordonnance de clôture L'article 803 du code de procédure civile dispose que « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l'instruction, l'ordonnance de clôture n'est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. » L'article 369 du code susvisé dispose que « L'instance est interrompue par : - la majorité d'une partie ; - la cessation de fonctions de l'avocat lorsque la représentation est obligatoire ; - l'effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur ; - la conclusion d'une convention de procédure participative aux fins de mise en état y compris en cas de retrait du rôle ; - la décision de convocation des parties à une audience de règlement amiable. » Enfin, l'article 760 du code susvisé dispose que « Les parties sont, sauf disposition contraire, tenues de constituer avocat devant le tribunal judiciaire. » En l'espèce, par courrier reçu au tribunal le 19 septembre 2024, la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO a informé la présente juridiction qu'elle n'était plus représentée par son avocat Maître [E] [P]. Par message RPVA du 28 avril 2025, le conseil de l'E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH a indiqué : « En ma qualité de conseil de [Localité 12] HABITAT-OPH, je vous informe que le conseil de la société MODERN ELECTRIC AUTO a cessé la profession d'avocat depuis le 12 décembre 2023, et que depuis lors, aucun de mes confrères ne s'est constitué en lieu et place de ce dernier dans l'intérêt de la demanderesse. En application des dispositions de l'article 369 du code de procédure civile, l'instance est dès lors interrompue du fait de la cessation des fonctions de l'avocat de la demanderesse. Il y a dès lors lieu de rabattre la clôture en vue de la constitution d'un nouvel avocat dans l'intérêt de la société MODERN ELECTRIC AUTO. » Force est de constater par ailleurs que le dépôt du dossier de plaidoirie pour la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO n'a pas été fait par Maître [E] [P] mais par Maître [L] [F] qui ne s'est pas régulièrement constitué dans la présente instance et ne s'est pas présenté à l'audience du 30 avril 2025. Au regard de l'ensemble de ces éléments et du message RPVA du conseil de l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH, la cessation de fonctions de l'avocat constitué pour la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO constitue une cause grave dont le tribunal a eu connaissance postérieurement à l'ordonnance de clôture en date du 14 décembre 2023. En conséquence, il convient de révoquer d'office l'ordonnance de clôture en date du 14 décembre 2023. Le conseil de la demanderesse ayant cessé ses fonctions le 12 décembre 2023, force est de constater que la présente instance se trouve interrompue depuis cette date. En conséquence, en application de l'article 369 du code de procédure civile susvisé, il convient de constater l'interruption de l'instance engagée par la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO. Dès lors, il convient de renvoyer l'affaire à l'audience de mise en état du 5 novembre 2025 pour permettre à la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO d'effectuer les diligences nécessaires à la reprise de l'instance, à savoir : - la constitution d'un nouvel avocat par la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO, - ou la notification de conclusions contenant constitution d'avocat par la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO. A défaut de l'accomplissement des diligences dans ce délai, l'affaire sera radiée. Les dépens et les demandes formulées selon l'article 700 du code de procédure civile sont réservés. L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort ne pouvant être frappé d'appel qu'avec le jugement statuant sur le fond, RÉVOQUE d'office l'ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état en date du 14 décembre 2023, CONSTATE l'interruption de l'instance engagée par la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO à l'encontre de l'E.P.I.C. [Localité 12] HABITAT-OPH, RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état dématérialisée de la 18ème chambre – 3ème section du 5 novembre 2025 à 11h30, pour permettre aux parties d'effectuer les diligences nécessaires à la reprise de l'instance, à savoir : - la constitution d'un nouvel avocat par la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO, - la notification de conclusions contenant constitution d'avocat par la S.A.R.L. MODERN ELECTRIC AUTO, DIT qu'à défaut de l'accomplissement des diligences dans ce délai, l'affaire sera radiée, RAPPELLE que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00, RÉSERVE les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, ORDONNE l'exécution provisoire. Fait et jugé à [Localité 12] le 02 Juillet 2025 Le Greffier Le Président Henriette DURO Sandra PERALTA