Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 24/00001

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON Loyers Commerciaux N° RG 24/00001 - N° Portalis DB2H-W-B7I-YXR2 Jugement du 04 Juin 2024 N° minute : Notifié le : Expédition à : Maître Guillaume BAULIEUX - 719 Maître Kahina MERABET - 550 Expédition : Régie Expert RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 04 Juin 2024 par : Michel-Henry PONSARD, Vice-président, Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique, Assisté de Catherine COMBY, Greffière Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 02 avril 2024 et avoir reçu leurs mémoires, Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant : DEMANDEURS Monsieur [L] [U], représenté par son mandataire de gestion en exercice, la Régie CHOMETTE dont le siège social est situé [Adresse 4], né le 28 Avril 1950 à [Localité 8] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON Madame [P] [V] épouse [U], représentée par son mandataire de gestion en exercice, la Régie CHOMETTE dont le siège social est situé [Adresse 4], née le 01 Janvier 1951 à [Localité 8] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 3] représentée par Maître Guillaume BAULIEUX de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON DEFENDEUR Monsieur [G] [X] né le 21 Février 1966 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-002035 du 09/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON) représenté par Maître Kahina MERABET, avocat au barreau de LYON 1 FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES Selon exploit en date du 19 décembre 2023, Monsieur et Madame [L] [U] ont fait citer devant le juge des loyers commerciaux Monsieur [G] [X] aux fins de : - juger que le bail à renouveler s’étant poursuivi pendant plus de douze ans, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 doit être fixé à la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article L145-33 du Code de commerce - fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme de 12 000 € hors taxes et hors charges - juger que le bail sera renouvelé sur cette base de loyer, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées - juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de chacune des échéances contractuelles et qu’en application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts - juger que l’augmentation du loyer sera totale et rétroactive au 1er octobre 2023 dans la mesure où les règles du lissage du déplafonnement n’ont pas lieu à s’appliquer et dans la mesure où la durée du bail expiré a duré plus de douze ans par effet de la tacite prorogation - le condamner à payer une indemnité de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance avec distraction au profit de la SCP BAULIEUX-BOHE-CHOUVELLON-MUGNIER RINCK. A cet effet Monsieur et Madame [L] [U] font valoir que : - suivant acte sous seing privé ils ont donné à bail à la Société MONDIAL@COM un local commercial comprenant un magasin, une arrière-boutique et une sous-pente d’une superficie totale de 80 m2 situé [Adresse 5] à [Localité 9] moyennant un loyer annuel d’un montant de 36 000 Frs hors charges et hors taxes. Que les lieux ont été loués à usage de « téléphonie (fixe et mobile), télécommunications informatiques et accessoires, maintenance et commercialisation, à l’exclusion de toute autre destination » pour une durée de neuf années, du 15 septembre 2001 au 14 septembre 2010 - ultérieurement, suivant acte sous seing privé du 10 septembre 2004, la Société MONDIAL@COM a subrogé dans ses droits et obligations la Société LDI COMMUNICATIONS du 1er septembre 2004 au 14 septembre 2010. Que suivant acte sous seing privé du 24 juillet 2006 cette dernière a subrogé dans ses droits et obligations la Société SAKER TELECOMMUNICATIONS du 1er juillet 2006 au 14 septembre 2010 - le 13 octobre 2010, il a été régularisé avec la Société SAKER TELECOMMUNICATIONS un acte de renouvellement de bail commercial pour une nouvelle période de neuf années, du 15 septembre 2010 au 14 septembre 2019, moyennant un loyer annuel porté à 8 000 € hors charges et hors taxes. Que suivant acte sous seing privé fait à une date non lisible, la Société SAKER TELECOMMUNICATIONS a subrogée dans ses droits et obligations la Société EBO TELECOMMUNICATIONS à compter du 1er décembre 2010 jusqu’au 14 septembre 2019 - suivant acte sous seing privé du 14 mars 2012, la Société EBO TELECOMMUNICATIONS a subrogé dans ses droits et obligations la Société WANA PHONE du 1er février 2012 jusqu’au 14 septembre 2019 - suivant acte sous seing privé fait à [Localité 11] le 26 février 2016, la Société WANA PHONE a cédé son droit au bail à Monsieur [G] [X] - le loyer actuel est de 870,20 € par mois, soit un loyer annuel de 10 442,40 € - ils n’ont pas délivré le congé pour l’échéance du bail et le preneur n’a pas notifié de demande de renouvellement. Que le bail régularisé le 13 octobre 2010 s’est donc poursuivi tacitement depuis plus de douze ans en application de l’article 145-9 du Code de commerce qui prévoit : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement » - ils ont fait notifier un congé avec offre de renouvellement à Monsieur [G] [X] pour le 30 septembre 2023, suivant exploit de la SELARL PMG ASSOCIES, Commissaire de justice, le 10 février 2023. Que compte tenu de la valeur locative des lieux ils ont proposé que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 soit fixé à la somme de 15 000 € en principal, hors taxes et hors charges, toutes les clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées - à la suite de ce congé, Monsieur [G] [X] n’a pas fait connaître sa position tant sur le principe du renouvellement du bail que sur le montant du nouveau loyer proposé. Dans son mémoire en défense Monsieur [G] [X] demande au juge des loyers commerciaux de : - juger que les bailleurs ne justifient d’aucune modification matérielle des facteurs locaux de commercialité - juger qu’il accuse le contre coup de l’inflation doublé du contre coup des perturbations des gros travaux en cours sur l’[Adresse 7] qui ont freiné l’activité économique et commerciale de l’entreprise - à titre principal, dire n’y avoir lieu à application de l’article L.145-33 du Code de commerce et débouter les époux [U] de toutes leurs demandes - juger que les loyers ne sauraient être augmentés eu égard aux perturbations et à la baisse de l’activité commerciale et maintenir le loyer à son prix actuel jusqu’à la fin des travaux et à la reprise de l’activité économique - à titre subsidiaire, juger que la loi du 16 août 2022 a fixé le seuil de 3,5% de l’indice des loyers applicables aux petites et moyennes entreprises pour toute réévaluation et renouvellement de bail et que le loyer réévalué en application de la loi du 16 août 2022 serait tout au plus de 928,21 € - à titre infiniment subsidiaire, juger que la révision des loyers déplafonnés et leur augmentation n’auraient en tout état de cause pas dépassé les 10% dans le cas d’application de l’article L.145-34 du Code de commerce - fixer, en vertu de l’article L.145-34, le nouveau loyer à la somme de 957,22 € - lui allouer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC. Monsieur et Madame [L] [U] dans leur dernier mémoire maintiennent leurs demandes. MOTIFS DE LA DECISION Attendu que le bail consenti au preneur, à échéance au 14 septembre 2019, s'étant poursuivi tacitement pendant plus de douze ans jusqu'au congé avec offre de renouvellement signifié le 10 février 2023 à effet au 30 septembre 2023 par les bailleurs, il y a lieu de faire application de l'article L 145-34 alinéa 3 du Code de commerce. Que Monsieur et Madame [L] [U] ont entendu se prévaloir d'un rapport amiable de Monsieur [D] du 14 novembre 2023, lequel a évalué la valeur locative de renouvellement à la somme de 12 000 €. Qu'en l'état la juridiction ne peut statuer utilement sur la valeur locative laquelle est au demeurant contestée par Monsieur [G] [X]. Qu'il convient en conséquence d'ordonner au contradictoire des parties, une mesure d'expertise pour vérifier contradictoirement les éléments déterminant la valeur locative, cette mesure d'instruction se faisant aux frais avancés de Monsieur et Madame [L] [U] qui ont introduit la présente demande en justice. Attendu que pendant le cours de l'instance et en application de l'article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er octobre 2023. Attendu qu'il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire. Que les autres chefs de demandes seront réservés. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, avant dire droit ordonne une expertise CONSTATE le déplafonnement du loyer du fait que la durée du bail qui s'est poursuivi tacitement pendant une durée de plus de 12 ans ; ORDONNE une expertise et DÉSIGNE pour y procéder : Monsieur [O] [H], [Adresse 2], [XXXXXXXX01], [Courriel 10], qui aura pour mission de : - visiter les locaux loués à Monsieur [G] [X], [Adresse 5] à [Localité 9], en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages - fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er octobre 2023 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s'imposent ; - recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre. DIT que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ; DIT qu'à cet effet l'expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 30 janvier 2025 ; Plus spécialement RAPPELLE à l'expert : qu'il devra nous faire connaître sans délai son acceptation qu'il pourra s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées qu'il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission qu'il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ; qu'il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu'en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l'accord ; qu'il pourra faire appel à un technicien d'une spécialité différente de la sienne ; qu'il pourra se faire assister, dans l'accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ; qu'il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l'avis qu'il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu'à cette fin il leur remettra au cours d'une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu'il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d'elles. la réponse appropriée en la motivant qui il n'est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qui- il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu'une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l'état de ses frais et honoraires et l'avis pour les parties qu'elles disposent d'un délai de 15 jours pour adresser d'éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux DIT que l'expertise se fera aux frais avancés de Monsieur et Madame [L] [U] qui consigneront la somme de 3 500 € à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire avant le 30 août 2024, sous peine de caducité de l'expertise ; DIT que pendant le cours de l'instance et en application de l'article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er octobre 2023 ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ; RÉSERVE les autres chefs de demandes ainsi que les dépens. La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe. LE GREFFIER LE PRESIDENT