Tribunal judiciaire, 02 septembre 2024. 23/01632

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 02 Septembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 23/01632 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YKOD AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] C/ S.A.S. OPTIMUS, S.C.I. E2KN, S.A.S. MANNADA TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ PRÉSIDENT : Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente GREFFIER : Monsieur Bertrand MALAGUTI, audience de plaidoiries Madame Catherine COMBY, lors du délibéré PARTIES : DEMANDERESSE Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic la REGIE CARRON sise [Adresse 4], représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON DEFENDERESSES S.A.S. OPTIMUS, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Damien MONTIBELLER de la SELEURL MONTIBELLER DAMIEN, avocats au barreau de LYON S.C.I. E2KN, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Frédéric DELAMBRE de la SELARL CABINET DELAMBRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON S.A.S. MANNADA ( exerçant sous l’enseigne OGAM CHICKEN ), dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Alban JARS de la SELARL JARS PAPPINI & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON Débats tenus à l'audience du 10 Juin 2024 Délibéré au 2 septembre 2024 Notification le à : Maître [T] [N] de la SELARL CABINET [N] ET ASSOCIES - 936, exp Maître [S] [D] de la SELARL DPG - 1037, exp + grosse Maître [V] [M] de la SELARL [M] [A] & ASSOCIES - 1174, exp Maître [E] [O] de la SELEURL [O] [E] - 2632, exp ELEMENTS DU LITIGE : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 6], a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par actes des 8 et 12 septembre 2023 la société E2KN SCI et Mannada SAS pour les voir condamner in solidum sous astreinte à supprimer à leurs frais exclusifs le système de ventilation/extraction non autorisé en façade et à lui communiquer les justificatifs de conformité et d’entretien de ce système et de gestion des déchets de la société Mannada, à lui payer la somme provisionnelle de 5000 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices et la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. L’immeuble est à usage pour partie commercial, pour partie professionnel, pour partie habitation. Un local commercial est situé au rez-de-chaussée, qui appartient à la société E2KN et est exploité par la société Mannada sous l’enseigne OGAM Chicken, qui propose une restaurant rapide à base de poulets frits et assure un service en continu. Depuis quelques mois, cette exploitation génère de nombreuses nuisances, encombrement du local poubelles, odeurs pestilentielles émanant de ce local, nuisances olfactives très importantes émanant de cette activité de restauration. Le propriétaire du local la société E2KN a reçu une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 17 mai 2023 de mettre fin à ces nuisances, en vain. Ces désordres causent un trouble manifestement illicite aux copropriétaires. La société Mannada a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon par acte du 29 novembre 2023 la société Optimus SAS pour voir rejeter les demandes dirigées à son encontre et condamner les sociétés Optimus et 2EKN in solidum à communiquer toute information relative au système actuel d’extraction des odeurs et des fumées et tous justificatifs afférents à sa conformité et à son entretien, à titre subsidiaire demande de condamner la société E2KN sous astreinte à effectuer à ses frais toute démarche aux fins d’autorisation et tous travaux de mise en conformité du système actuel d’extraction, voir condamner la société E2KN et la société Optimus à l’indemniser des pertes d’exploitation consécutives à toute suspension d’activité entre la date de dépose et la fin des travaux de mise en conformité, évaluées à 2130 euros par jour d’inactivité, voir condamner le syndicat des copropriétaires, les sociétés E2KN et Optimus à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle a acquis le 3 août 2022 de la société Optimus son fonds de commerce de restauration rapide, et débuté son activité au second semestre 2022. Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de janvier 2023, le syndicat des copropriétaires les a interpellés sur des désagréments dont son activité serait à l’origine, dépôt de déchets dans les poubelles communes à l’origine d’odeurs pestilentielles et de nuisances olfactives dans les parties communes. Elle a fait l’objet d’un contrôle le 23 juin 2023 des services sanitaires de la Ville de [Localité 5], et il lui a été enjoint de procéder dans un délai de six mois à la mise en conformité du système d’extraction. Or la société Optimus a mentionné dans son acte de cession que le système d’extraction des odeurs et des fumées a été installé dans les règles de l’art, ce que la société E2KN a confirmé aux termes de son bail. Or les travaux s’élèvent à la somme de 42291,60 euros outre 6660 euros au titre de la dépose du conduit fibrociment actuel, ce qui les rend des travaux d’importance relevant des grosses réparations de l’article 606 du Code Civil. Les deux dossiers ont été joints sous le seul n°23/1632. Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires porte ses demandes in solidum également contre la société Optimus et à la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles. Elle demande de condamner la société Mannada à payer une pénalité de 1000 euros par infraction constatée en matière de gestion de ses déchets. La société E2KN n’a jamais justifié avoir obtenu l’autorisation du syndicat des copropriétaires de procéder à une ouverture en façade, partie commune, pour y installer une grille de ventilation/extraction de fumées, et n’a jamais demandé cette autorisation. Sa suppression est donc fondée pour trouble manifestement illicite. Ce système n’apparaît d’ailleurs pas conforme en ce que la distance de huit mètres prescrite par le Règlement sanitaire départemental en son article 63-1 entre la grille et les fenêtres du premier étage n’est pas respectée et le système n’assure pas sa fonction puisque le commissaire de justice a constaté des odeurs d’huile chaude et d’aliments frits devant le commerce et dans l’immeuble jusqu’au 3ème étage et un bruit de vrombissement. L’exploitant utilise des poubelles non fermées dans le local poubelles et gère une partie de ses déchets au sous-sol, compte tenu des odeurs pestilentielles qui s’en dégagent. Les propriétaires sont responsables des troubles de jouissance causés par leurs locataires. Or la société E2KN s’en désintéresse totalement et n’a pas délivré les équipements nécessaires. Les voisins de l’immeuble, occupants du [Adresse 1], se sont également plaints des odeurs. La société Mannada ne conteste pas les faits, et incrimine le vendeur de son fonds de commerce la société Optimus. L’activité de la société Mannada ne saurait prévaloir sur la jouissance paisible de tous les occupants de l’immeuble et du voisinage. Le non respect des normes est également imputable à la société E2KN propriétaire, qui a délivré des locaux sans respect des normes en vigueur. La société Optimus a vendu un fonds de commerce non conforme à la réglementation pour l’usage prévu et produit un rapport d’audit d’hygiène alimentaire du 9 octobre 2020, qui n’a pas vérifié le système d’extraction. Elle a modifié la façade pour adapter le local à une activité de restaurant sans mettre en oeuvre du matériel répondant aux normes. Aux termes de ses dernières conclusions, la société E2KN sollicite le rejet des demandes dirigées à son encontre et à titre subsidiaire demande à être garantie par la société Mannada des condamnations et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles. Les nuisances dénoncées contre la société Mannada n’avaient pas lieu lorsque le précédent restaurateur, la société Optimus, exploitait le local durant trois années. L’assemblée générale des copropriétaires a inscrit deux résolutions à l’ordre du jour du 25 janvier 2023, qui ont donné lieu à une mise en demeure par le syndic le 17 mai 2023 de cesser d’entreposer tous déchets relatifs à l’activité de la société Mannada dans le local poubelles partie commune et d’installer un système d’extraction conforme. La société E2KN n’a pas posé le système d’extraction et c’est la société Optimus qui est responsable de cette installation et qui est titulaire des renseignements relatifs à sa pose. Les travaux éventuellement nécessaires sur l’extraction doivent être mis à la charge de la société Mannada dont l’activité pose problème. Quant à l’entreposage des déchets, il incombe au preneur de prendre en charge les dépenses nécessaires. Aux termes de ses dernières conclusions, la société Mannada sollicite en outre l’autorisation de séquestrer les loyers durant la période de réalisation des travaux sur un compte CARPA, la condamnation de la société E2KN à la garantir de toute condamnation financière, à titre subsidiaire un délai de six mois pour réaliser les travaux de mise en conformité de la gaine d’extraction, et elle porte à 10000 euros le mondant de sa demande au titre des frais irrépétibles. Les sociétés E2KN bailleresse et Optimus cédante du fonds de commerce doivent toutes deux produire tous les justificatifs relatifs au système d’extraction installé, et la société E2KN doit adapter le système d’extraction actuel pour le rendre compatible avec la réglementation puisqu’il s’agit d’une grosse réparation. Elle n’utilise pas sa cave pour entreposer des déchets et a acquis une poubelle qui lui est propre dans laquelle elle met ses déchet dans le local commun faute d’autre local. Aux termes de ses dernières conclusions, la société Optimus sollicite le rejet des demandes formées à son encontre et la condamnation de la société Mannada à lui payer la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles. Son activité, essentiellement de burgers, n’a jamais généré de nuisances majeures. Elle ne détient aucun document relatif au système d’extraction en place et n’occupe plus les locaux depuis août 2022. Aucun trouble manifestement illicite n’est donc démontré de la société Optimus envers la société Mannada. Les travaux de mise en place d’une gaine d’extraction touchent au gros oeuvre et relèvent du bailleur et de son obligation de délivrance conforme. Il est devenu propriétaire de tous les éléments, travaux et aménagements réalisés par le preneur pendant sa jouissance. SUR CE : L’alinea 1er de l’article 835 du Code de Procédure Civile permet au président du tribunal judiciaire de prescrire en référé les mesures de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Tel est le cas en l’espèce du système de ventilation/extraction dont il est constant qu’il n’a pas été autorisé par le syndicat des copropriétaires qui se trouve placé en façade au n°8 sur la [Adresse 7], depuis plusieurs années, ce qui justifie que l’obligation soit assortie d’une mesure d’astreinte. En effet, cette installation n’est pas conforme au Règlement sanitaire départemental en ce que la grille est accolée à la porte d’entrée de l’immeuble et située juste au-dessous des fenêtres du 1er étage de l’immeuble, soit sans respect de la distance de 8 mètres prescrite, et elle occasionne des odeurs d’huile chaude/ aliments frits ainsi qu’il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de Maître [I] [H] [J] du 14 juin et du 11 juillet 2023, outre un vrombissement. Ces odeurs sont perceptibles dans les parties communes de l’immeuble ainsi qu’à l’intérieur des appartements. Cette obligation de conformité pèse à la fois sur le propriétaire du local commercial concerné, la société E2KN, et sur l’occupant exploitant la société Mannada, dès lors que le règlement de copropriété du 28 juin 1976 impose aux copropriétaires et occupants d’observer et exécuter les règlements d’hygiène et leur interdit de faire obstacle aux droits des autres copropriétaires, que l’utilisation des locaux ne doit pas constituer une gêne ou un trouble pour les voisins ou autres occupants de l’immeuble soit par le bruit, la trépidation, l’odeur, la malpropreté ou toute autre cause. Les travaux affectant le parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Il existe une contestation sérieuse sur l’obligation pesant sur la société Optimus, qui a cédé son fonds de commerce à la société Mannada, de déposer le système de ventilation, dès lors qu’il n’est pas établi que ce système ait posé de problème quelconque de gêne durant son exploitation par cette société. La demande du syndicat des copropriétaires portant sur la communcation des documents relatifs à la conformité et à l’entretien du système de ventilation est rejetée dès lors qu’elle ne présente pas d’intérêt au regard de l’obligation de dépose de l’installation en tout état de cause non autorisée. Il en est de même sur la gestion des déchets, dès lors qu’il n’existe aucun document à communiquer à cet égard. La société Mannada justifie de l’achat d’une poubelle, munie d’un couvercle, à son usage personnel. La demande de condamnation de la société Mannada à payer une pénalité par infraction constatée est rejetée dès lors qu’il lui est reproché l’émanation d’odeurs de sa poubelle, qui n’est pas réellement objectivable en matière d’infraction. Les sociétés E2KN et Mannada sont condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 1000 euros en indemnisation du préjudice non sérieusement contestable causé par les odeurs déplorées émises depuis deux années depuis le local commercial. Aucune garantie n’est admise de la part de l’une ou l’autre de ces parties, la société E2KN ayant la propriété de l’installation litigieuse et la société Mannada son exploitation. Pour ce qui concerne la demande de la société Mannada relative aux travaux de mise en conformité de son système de ventilation/extraction, il résulte du contrat de bail que la société E2KN doit les gros travaux de réparation de l’article 606 du Code Civil, qui comprennent nécessairement la réalisation d’une gaine extérieure d’extraction des odeurs, laquelle existait lors de la prise du bail, qui n’était pas conforme pour l’activité exploitée conformément aux stipulations du bail, et dont un devis de réalisation daté du 4 août 2023 fait apparaître un coût de 40011,60 euros, ainsi que des travaux de dépose du conduit en fibrociment existant estimés à 6660 euros. Il convient en conséquence de condamner la société E2KN à effectuer toute démarche aux fins de travaux de conformité du système d’extraction de sa locataire, cette obligation n’apparaissant pas sérieusement contestable. Les travaux devront être réalisés dans les six mois. Il n’apparaît pas opportun d’assortir cette obligation d’une mesure d’astreinte, en ce qu’elle doit être validée par l’assemblée générale des copropriétaires et peut-être affinée quant à sa définition et à son coût. En revanche la demande de suspension du règlement des loyers et d’indemnisation de sa perte d’exploitation durant les travaux est rejetée, en application de la page trois du bail sous la rubrique “travaux”. Les sociétés E2KN et Mannada, qui succombent à l’instance, doivent en supporter les dépens. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société Optimus les frais irrépétibles qu’elle a exposés. Les sociétés E2KN et Mannada sont condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort : Condamnons in solidum la société E2KN et la société Mannada à supprimer à leurs frais exclusifs le système de ventilation/ extraction non autorisé en façade sur la [Adresse 7], sous astreinte de 300 euros par jour de retard, qui commencera à courir un mois après la signification de la présente décision et pour une durée de 4 mois. Rejetons la demande de condamnation à communication de documents présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 6]. Rejetons la demande du syndicat des copropriétaires relative à la condamnation de la société Mannada à payer une pénalité en matière de gestion de ses déchets. Condamnons in solidum la société E2KN et la société Mannada à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 1000 (mille) euros en indemnisation de son préjudice. Rejetons la demande de garantie formée par la société E2KN contre la société Mannada. Rejetons les demandes formées contre la société Optimus. Condamnons la société E2KN à effectuer toute démarche aux fins de travaux de conformité du système d’extraction de la société Mannada, qui devra être réalisée dans un délai de six mois de la signification de la présente décision. Rejetons la demande de la société Mannada de suspension du paiement de ses loyers et d’indemnisation de sa perte d’exploitation. Condamnons in solidum les sociétés E2KN et Mannada aux dépens. Condamnons in solidum les sociétés E2KN et Mannada à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 6] la somme de 3000 (trois mille) euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Laissons à la charge de la société Optimus les frais irrépétibles qu’elle a exposés. Ainsi prononcé par Madame Marie-Christine SORLIN, Première vice-présidente, assisté de Madame Catherine COMBY. En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance. LE GREFFIER, LE PRESIDENT