Texte intégral
Chambre civile Section 2
ARRET N°
du 25 SEPTEMBRE 2024
N° RG 23/54
N° Portalis DBVE-V-
B7H-CFT2 JJG-V
Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio, décision attaquée du 2 janvier 2023, enregistrée sous le n° 22/696
S.C.I. [Adresse 5] 4
C/
[L]
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU
VINGT-CINQ SEPTEMBRE DEUX-MILLE-VINGT- QUATRE
APPELANTE :
S.C.I. [Adresse 5] 4
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 8]
[Localité 2]
Représentée par Me Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIÉS, avocate au barreau D'AJACCIO
INTIMÉES :
Mme [N] [L] agissant en qualité d'ancienne syndic bénévole
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau d'AJACCIO
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE DE LA RÉSIDENCE [Adresse 7]
agissant poursuite et diligences de son syndic, la S.A.R.L. de Gestion immobilière Santoni
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Joseph SAVELLI, avocat au barreau D'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 6 juin 2024, devant la cour composée de :
Jean-Jacques GILLAND, président de chambre
Thierry BRUNET, président de chambre
Guillaume DESGENS, conseiller
qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DÉBATS :
Vykhanda CHENG.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2024.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Cécile BORCKHOLZ, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS
Par acte du 30 juillet 2020, la S.C.I. [Adresse 5] 4 a assigné le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic Mme [N] [L], par-devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio aux fins, notamment, de :
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et notamment des articles 3, 18 et 24, du décret d'application du 17 mars 1967 et notamment son article 10, des articles 1240 et 1241 du code civil :
- Constater le refus du syndic d'inscrire à I'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété les résolutions sollicitées par la SCI [Adresse 5]
- Désigner tel expert qu'il plaira au tribunal à l'effet de confirmer le caractère commun de la toiture, décrire les dommages subis par le local, en dire l'origine, chiffrer les travaux de réparation, établir les responsabilités et chiffrer les dommages matériels et immatériels et troubles de jouissance subis par la requérante depuis août 2019
- Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] est responsable du défaut d'entretien et du sinistre dont est l'objet le local commercial constitué par les lots 7, 8 et 9, propriété de la requérante
- Donner acte à la requérante de ce qu'elle chiffrera l'ensemble de ses préjudices en cours d'expertise et selon la durée prévisible des travaux de réparation
- Enjoindre le syndic à convoquer, à ses frais une Assemblée Générale extraordinaire des copropriétaires à l'effet de voter sur la demande de travaux sollicités, savoir : travaux de désamiantage, déblaiement et évacuations, maçonnerie, rénovation toiture, avec astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision.
- Ordonner la réparation de la toiture de l'immeuble, savoir la toiture des lots 7,8 et 9, par le Syndicat des copropriétaires.
- Condamner solidairement les cités à payer à la requérante la somme de 4.000 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile. ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise compris (article 696 du Code de procédure civile).
Par jugement du 2 janvier 2023, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a :
Dit que la toiture du lot n°9 serait une partie privative de la copropriété de l'immeuble [Adresse 7] ;
Débouté la SCI [Adresse 5] 4 de toutes ses demandes ;
Condamné la SCI [Adresse 5] 4 à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la S.C.I. [Adresse 5] 4 à payer à Madame [L] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamné la S.C.I. [Adresse 5] 4 aux entiers dépens de l'instance ;
Dit que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
Par déclaration du 27 janvier 2023, la S.C.I. [Adresse 5] 4 a interjeté appel du jugement prononcé par le tribunal judiciaire d'Ajaccio en ce qu'il a :
Dit que la toiture du lot n°9 serait une partie privative,
Débouté la SCI KENNEDY4 de toutes ses demandes,
Condamné la SCI KENNEDY4 à payer 2 000 € d'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires et à Madame [L] (soit la somme de 4000€) outre les entier dépens.
Par conclusions déposées au greffe le 29 septembre 2023, la S.C.I. [Adresse 5] 4 a demandé à la cour de :
' Vu les pièces versées aux débats,
Vu les articles 3, 14 et 16 de la loi 10 juillet 1965
Vu les dispositions du décret d'application du 17 mars 1967, notamment son article 4,
Vu le règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 7],
DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice et Madame [L] de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions.
INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire d'Ajaccio en ce qu'il a déclaré que la toiture du lot n°9 est une partie privative de la copropriété de l'immeuble [Adresse 7].
Statuant à nouveau,
JUGER que la toiture du lot n°9 constitue une partie commune.
JUGER que la toiture du lot n°9 souffre d'un défaut d'entretien imputable au syndicat des copropriétaire de l'immeuble [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice.
JUGER que les dommages causés aux lots privatifs n° 7 8 et 9 et résultant du défaut d'entretien de la toiture relève de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice à réaliser les travaux de réfection de la toiture du lot n°9, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d'un mois après la signification de l'arrêt à venir.
CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la SCI [Adresse 5] 4 la somme de 161.160 € HT arrêtée au mois d'octobre 2023, outre la somme mensuelle de 3.160 € courant à compter du mois de novembre 2023 et jusqu'à l'achèvement total des travaux de réfection de la toiture du lot n°9 afin de réparer le préjudice de jouissance subi.
CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice et Madame [N] [L] à payer à la SCI [Adresse 5] 4 la somme de 5.000 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
SOUS TOUTES RÉSERVES.'
Par conclusions déposées au greffe le 30 novembre 2023, Mme [N] [L], en qualité d'ancien syndic bénévole, et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic la S.A.S. de gestion immobilière Santoni a demandé à la cour de :
' Vu les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet J965
Au principal ;
Confirmer le jugement du 2 janvier 2023 en toutes ses dispositions.
Juger que la couverture en tôle édifiée par la famille [K] et recouverte d°amiante constitue une partie privative de l'immeuble.
Juger que la SCI [Adresse 5] 4 devra assumer seule la réfection de cette partie privative dont elle est devenue propriétaire par l'acquisition de ses lots.
Juger que Madame [L] en sa qualité le syndic bénévole de l'immeuble n'a commis
aucune faute sujette à l'allocation de dommages et intérêts en réparation du prétendu préjudice de la SCI [Adresse 5] 4.
Débouter la SCI [Adresse 5] 4 de toutes ses demandes, fins et conclusions.
Condamner la SCI [Adresse 5] 4 à payer la somme de 5.000,00 euros, à chacun des deux
intimés en application de l°article 700 du CPC, et aux entiers dépens.
Subsidiairement :
Juger que les préjudices de la SCI [Adresse 5] 4 seront limités à une somme forfaitaire laissé à l'appréciation de la cour et qui ne saurait être supérieure à la somme de 23.411,00 euros.
Débouter la SCI [Adresse 5] 4 de toutes demandes plus amples et contraires.
Sous toutes réserves.'
Par ordonnance du 3 avril 2024, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 6 juin 2024.
Le 6 juin 2024, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2024.
La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties.
SUR CE
Pour statuer comme il l'a fait les premiers juges ont considéré que la toiture du lot n°9 de la copropriété, qui a été construite et entretenue par les auteurs de l'appelante, n'était pas une partie commune tant au sens du règlement de copropriété que de la loi, étant à l'usage exclusif de l'appelante et n'existant pas à l'origine de la copropriété.
* Sur la nature de la couverture du lot n°9 de la S.C.I. [Adresse 5] 4
L'appelante s'appuyant sur les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fait valoir qu'à défaut d'indication contraire dans le règlement de copropriété la couverture de ses trois lots, constituant des locaux commerciaux, est une partie commune et non privative, et que son entretien et sa réparation sont aussi des charges communes aux divers copropriétaires, réfutant que ses trois lots, notamment le lot n°9, aient été à l'origine une cour qui a été couverte par un propriétaire la précédant, le règlement de copropriété ne faisant référence qu'à un local commercial en ce qui concerne le lot n°9, intégré, selon l'expert judiciaire désigné, dans le gros 'uvre de la résidence. L'intimé précise que les lots de l'appelante sont constitués à l'origine d'un local commercial donnant sur l'[Adresse 5], local prolongé par une cour qui a été couverte par le propriétaire initial des locaux, sans que cela ne fasse pour autant de la couverture une partie commune, ce que tous les propriétaires ayant précédé l'appelante ont reconnu, et que celle-ci n'est pas partie du gros 'uvre.
Il ressort des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 définissant les parties privatives et communes et privatives que «Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. «Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux» et que «Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes....».
Ainsi, la loi ne permet pas de définir une toiture comme étant de droit une partie commune ou une partie privative mais, à défaut de mention dans le règlement de copropriété, introduit la notion de l'usage exclusif de la partie litigieuse.
En l'espèce, le règlement de copropriété du 19 septembre 1990, en sa page n°9 -pièce n°9 de l'appelante- précise que « Les parties communes à tous les co-propriétaires de l'immeuble comprendront en outre :....la couverture...», ce qui laisse à penser que les toitures, y compris celles des lots de l'appelante, sont une partie commune et non privative, avec toutefois cette restriction en page n°10 dudit règlement que sont communes «toutes les parties....qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif et particulier d'un co-propriétaire, étant expliqué que l'énumération ci-dessus n'est quindicative et non limitative ».
Or, dans l'acte de vente du 8 novembre 2012 entre le propriétaire initial du lot et la propriétaire intermédiaire avec l'appelante actuelle -pièce n°2 de l'intimé- il est mentionné
« En ce qui concerne les parties privatives : Un Dossier 'Amiante Paries Privatives' a été établi dans les parties privatives le 1er septembre 2009 par le cabinet d'expertises ECO BAT EXPERTISE dont le siège est à [Localité 1] [Adresse 6]. Les conclusions de ce dossier sont les suivantes : «Il a été repéré des matériaux et produits contenant de l'amiante». Il est précisé que l'amiante est localisée dans le dépôt sur la couverture en fibrociment....l'ACQUEREUR en faisant son affaire personnelle» et un peu plus loin, pour bien différencier les parties concernées, il est indiqué, en page n°14, «En ce qui concerne les parties communes». Ce qui de fait exclut de celles-ci la toiture objet du présent litige.
Un rapport d'expertise « amiante » du 1er septembre 2009, réalisé dans l'optique d'une vente immobilière future par les propriétaires initiaux, est d'ailleurs produit au débat, en pièce n°4 de l'intimé, et ce dernier, en sa page n°6, d'indiquer « Présence d'amiante », « Couverture de dépôt en fibrociment poser avant le 1er janvier 1997 » avec cette précision, en page n°8, « Localisation : Dépôt Parie Ouvrage : COUVERTURE Description : Fibrociment », ce qui est parfaitement clair en ce que les éléments contenant de l'amiante, mentionnés comme situés dans une partie privative dans l'acte notarié du 8 novembre 2012, sont bien relatifs à la toiture objet du présent litige.
Cette réalité d'une partie privative résultant de la couverture du lot n°9 par les auteurs premiers de l'appelante est confortée par les attestations établies, respectivement les 10 janvier 2021 et 20 juin 2022 par M. [X] [K] et Mme [Y] [K], qui rapportent tous deux, que la toiture litigieuse en fibrociment a été installée par leur père et qu'elle a toujours été considérée comme étant une partie privative, dont ils ont assumé tant le coût de construction que celui de son entretien et de ses réparations.
Cette réalité historique n'est en rien contradictoire avec le fait que dans le règlement de copropriété le lot n°9 objet du litige est décrit comme étant un lot commercial, la toiture réalisée par la suite en fibrociment au seul usage du propriétaire dudit lot, à défaut de mention dans le règlement de copropriété est, et a toujours été, une partie privative, et ce, depuis 1960.
L'expert judiciaire, chargé notamment de décrire l'état de la toiture litigieuse et le coût de sa réfection dans son rapport du 16 décembre 2021, pièce n°6 de l'appelant décrit ainsi la dite toiture dans ses conclusions : « La toiture litigieuse est soutenue par deux files de 03 poteaux chacune orientée NORD SUD permettant de diviser la toiture en trois pentes d'une largeur d'environ 5,90 m chacune. Ces deux files de poteaux soutiennent deux poutres béton soutenant elles mêmes la charpente. La charpente de la toiture litigieuse est composée d'une charpente primaire constituée de profiles métalliques, elle est surmontée par une charpente bois posée perpendiculairement sur laquelle sont fixées les plaques sous tuiles. La totalité de l'ouvrage est d'une grande vétusté. La restauration et le renfort des ouvrages maçonnés sont indispensables. La charpente métallique peut être conservée sous réserve de procéder à une mise en peinture antirouille. La charpente bois devra être changée. Le changement complet de la toiture est inévitable. Il est à noter que les PST et le faîtage préfabriqué, ont été fabriqués avec de l'amiante et nécessiteront une dépose par une entreprise spécialisée ».
Ainsi, à aucun moment, l'expert, contrairement à ce que l'appelante écrit, n'indique que la toiture fait partie du gros 'uvre, bien au contraire la description faite démontre que la toiture est posée sur la partie commune que constitue le gros 'uvre, qu'elle n'y est pas incorporée et ne peut en faire objectivement partie.
En conséquence, la toiture litigieuse, mise en place par un copropriétaire sur son lot et à son seul usage privatif, est bien comme les premiers juges l'ont retenu une partie privative et non une partie commune comme l'appelante tente de le faire croire.
Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sans nécessité d'examiner les demandes y afférentes de la S.C.I. [Adresse 5] 4.
* Sur les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
S'il est équitable de laisser à la charge de l'appelante les frais irrépétibles qu'elle a engagés, il n'en va pas de même pour l'intimé ; en conséquence, il convient de débouter la S.C.I. [Adresse 5] 4 de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer, à ce titre, au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et à Mme [N] [L] la somme de 2 500 euros à chacun.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
CONFIRME le jugement querellé en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
DÉBOUTE la S.C.I. [Adresse 5] 4 de l'ensemble de ses demandes,
CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 5] 4 au paiement des entiers dépens,
CONDAMNE la S.C.I. [Adresse 5] 4 à payer la somme de 2 500 euros au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic la S.A.S. de gestion immobilière Santoni, et la somme de 2 500 euros à Mme [N] [L].
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
