Tribunal judiciaire, 21 février 2025. 24/01269

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 21 février 2025 MINUTE N° 25/______ N° RG 24/01269 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRL4 PRONONCÉE PAR Carol BIZOUARN, Première vice-présidente, Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 14 janvier 2025 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé ENTRE : S.A.R.L. MICHA dont le siège social est sis [Adresse 9] représentée par Maître Mélanie BRAUGE-BOYER de la SELEURL SELARL LEBOUCHER BRAUGE-BOYER, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C351 DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. GEFIM chez son gestionnaire la S.A.S. “[Adresse 12] GESTION” - [Adresse 3] et au siège social sis [Adresse 11] représentée par Maître Thierry LASSOUX de la SCP LASSOUX PARLANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0096 Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 18], représenté par son syndic la S.A.R.L. CABINET MERY SANSON dont le siège social est sis [Adresse 16] non comparant ni constitué DÉFENDERESSES D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte délivré les 29 novembre et 4 et 6 décembre 2024, la SARL MICHA a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, la SAS GEFIM et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] représenté par son syndic la SARL CABINET MERY SANSON, au visa des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire de mettre la consignation à la charge de la SAS GEFIM et de juger qu'elle pourra consigner les loyers sur le compte séquestre du bâtonnier d'Evry désigné comme séquestre judiciaire, et ce jusqu'à l'obtention d'une décision du tribunal judiciaire statuant sur le présent litige. Au soutien de ses prétentions, la SARL MICHA expose que : - par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2015, la SAS GEFIM a donné à bail à la société LE FOURNIL D'AUTREFOIS divers locaux commerciaux dont elle est propriétaire dans un immeuble situé [Adresse 9] et [Adresse 5] à [Localité 13], - par acte sous seing privé du 1er septembre 2017, la SARL MICHA a acquis le fonds de commerce de boulangerie, pâtisserie de la société LE FOURNIL D'AUTREFOIS,  - à plusieurs reprises, elle a attiré l'attention de son bailleur, la SAS GEFIM, sur divers désordres graves affectant l'immeuble qui présente un danger aussi bien pour les occupants que pour le public, ayant notamment justifié l'intervention des pompiers, et qui ont été constatés par commissaire de justice le 20 septembre 2024, - la SAS GEFIM et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] n'ont jamais fait suite aux différentes alertes et n'ont jamais pris les mesures nécessaires à la remise en état du local. A l'audience du 14 janvier 2025, la SARL MICHA, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. En défense, la SAS GEFIM, représentée par avocat, a oralement formé protestations et réserves sur la mesure sollicitée et s'est opposée à la demande de consignation de loyers. Bien que régulièrement assigné, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], représenté par son syndic la SARL CABINET MERY SANSON, n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande d'expertise Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. En l'espèce, la SARL MICHA justifie, par la production du bail commercial du 25 avril 1995 et de son renouvellement daté du 4 septembre 2015, de photographies et courriers et du procès-verbal de constat du 20 septembre 2024, rendant vraisemblable l'existence des désordres invoqués, d'un motif légitime pour obtenir la désignation d'un expert en vue d'établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige. Il sera donc fait droit à la demande, aux frais avancés de la SARL MICHA, dans les termes du dispositif ci-dessous. Sur la consignation des loyers Selon les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La SARL MICHA sollicite la consignation des loyers à venir sur le compte séquestre du bâtonnier d'Evry désigné comme séquestre judiciaire, et ce jusqu'à l'obtention d'une décision du tribunal judiciaire statuant sur le présent litige. Elle fait état d'un dommage imminent au regard du danger que représente l'immeuble, tant pour la santé que pour la sécurité du public, du personnel de la boulangerie, des habitants des locaux et toutes personnes circulant aux abords de la boulangerie. Or, il ressort des éléments du dossier que la demanderesse a adressé plusieurs courriers à sa bailleresse, datés des 13 mai 2020, 30 octobre 2021, 28 mars 2022, 28 mars 2022 et 24 avril 2024, par lesquels elle sollicite des travaux d'étanchéité de la toiture et de consolidation du pignon extérieur dont certaines parties se sont détachée de la façade. Cependant, aucun élément n'est versé pour établir la bonne réception de ces courriers ou leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception. Dès lors, il n'est justifié d'aucune mise en demeure adressée au bailleur. Par ailleurs, alors que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] représenté par son syndic la SARL CABINET MERY SANSON est attrait à la cause, la demanderesse n'expose pas en quoi la responsabilité de la copropriété serait engagée et notamment ne précise pas si les désordres constatés relèvent de parties privatives ou de parties communes. Ainsi, l'expertise ordonnée permettra d'éclairer le tribunal sur les responsabilités en jeu. Dès lors, la demande de consignation des loyers apparait prématurée et sera rejetée. En l'absence de partie succombante, les dépens seront mis à la charge de la demanderesse. PAR CES MOTIFS, Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : ORDONNE une mesure d'expertise et DESIGNE pour y procéder : Monsieur [L] [P] Expert judiciaire près la cour d'appel de Versailles CALOR ET CLIMAT PLUS - [Adresse 6] [Adresse 4] [Localité 7] Tél : [XXXXXXXX02] [Courriel 15] Avec mission de : - relever et décrire les désordres allégués dans l'assignation et les pièces telles que visées dans le bordereau de communication de pièces annexé à l'assignation affectant le bien immobilier situé [Adresse 9] et [Adresse 5] à [Localité 13] ; - en détailler l'origine, les causes et l'étendue et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions ; - en cas de désordres constatés rechercher si les désordres proviennent également d'une non-conformité aux règles de l'art ou aux documents contractuels, d'une exécution défectueuse, et/ ou d'un défaut de conseil ; - indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique des ouvrages et plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ; - déterminer la date d'apparition des désordres ; - à partir de devis d'entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d'œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l'ouvrage et sur le coût des travaux utiles ; - donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée par les parties ; - plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer s'il y a lieu les préjudices subis ; - faire les comptes entre les parties ; RAPPELLE qu'en application de l'article 278 du code de procédure civile, l'expert peut prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ; DIT que pour procéder à sa mission l'expert devra : - convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ; - se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s'il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d'exécution, le dossier des ouvrages exécutés ; - se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ; - à l'issue de la première réunion d'expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l'actualiser ensuite dans le meilleur délai : - en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; - en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent ; - en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ; - en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ; - au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse; communication d'un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : - en fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; - en rappelant aux parties, au visa de l'article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai. DIT qu'en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, l'expert déposera un pré-rapport, ou une note aux parties valant pré-rapport, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux ; DIT que sur avis de l'expert, le demandeur ou tout autre partie concernée par lesdits désordres pourra faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d'œuvre de la demanderesse, par des entreprises qualifiées de son choix ; FIXE à la somme de 3.000 euros le montant de la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par la SARL MICHA auprès du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 10] à [Localité 14] ([Courriel 17] / tél : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX08]) dans un délai de six semaines au plus tard après la date de délivrance par le greffe aux parties de la présente ordonnance, sans autre avis ; DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ; DIT que l'expert sera saisi de sa mission par l'envoi d'une copie certifiée conforme de la présente ordonnance et ne commencera ses opérations qu'après avis de la consignation qui lui sera adressée par le greffe ; DIT que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport, auquel sera joint, le cas échéant, l'avis du technicien qu'il s'est adjoint, sous la forme d'un exemplaire papier et numérique sous la forme d'un fichier PDF (CD ou clé USB) au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'Evry, [Adresse 10] à [Localité 14] dans un délai de 6 mois à compter de l'avis de la consignation effectuée qui lui sera adressée par le greffe, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ; DIT que l'expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport à chacune des parties sous la forme papier ou numérique en fonction du choix des parties et à défaut de précision sous la forme numérique et en fera mention dans son rapport ; DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ; DIT que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le magistrat en charge du contrôle des expertises ; INVITE les parties, dans le but de limiter les frais d'expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d'expertise ; DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de consignation des loyers dus par la SARL MICHA à la SAS GEFIM ; LAISSE les dépens à la charge de la SARL MICHA. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 21 février 2025, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,