Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 7]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 2]
NAC: 5AA
N° RG 24/03229
N° Portalis DBX4-W-B7I-THY6
ORDONNANCE
DE RÉFÉRÉ
N° B 25/
DU : 25 Février 2025
E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 8],
C/
[N] [B] [I]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 25 Février 2025
à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT
Expédition délivrée
à toutes les parties
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEUR
E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, anciennement dénommé HABITAT [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Madame [W] [C], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir spécial
ET
DÉFENDEUR
Monsieur [N] [B] [I]
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne
RAPPEL DES FAITS
Par contrat du 25 octobre 2018, l'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [N] [B] [I] un appartement à usage d'habitation n° 01 et un parking situés [Adresse 6] pour des loyers mensuels de 429,17 euros pour le logement et de 15,12 euros pour le parking et des provisions sur charges mensuelle de 74,99 euros pour le logement et de 0,35 euros pour le parking.
Le 25 mars 2024, l'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [N] [B] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mars 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, l'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [N] [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme provisionnelle de 2.127,37 euros, avec les intérêts de retard au taux légal à compter de la décision à intervenir, et des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux,
- d'une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 août 2024.
A l’audience du 14 janvier 2025, l'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [W] [C], munie d'un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.210,32 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de décembre 2024 comprise. Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs.
L'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT indique que le locataire a déjà fait l’objet d’une procédure d’expulsion et que l’ordonnance rendue octroyait des délais de paiement qu’il a respectés. Le bailleur ajoute que suite à de nouveaux impayés, un échéancier a été signé, mais n’a pas été respecté par le locataire, qui est resté injoignable malgré les nombreuses sollicitations. Il fait valoir que le locataire a pris contact avec eux en janvier 2025, en disant avoir eu des problèmes familiaux et médicaux en plus d’une revalorisation d’impôts, et que du fait de cette reprise de contact, il n’est pas opposé aux délais.
Monsieur [N] [B] [I] comparaît en personne et se réfère à son courrier écrit, outre ses observations orales. Il reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 134 euros par mois en règlement de l'arriéré.
Monsieur [N] [B] [I] reconnaît que son bailleur a toujours fait preuve de mansuétude et explique ses impayés par des difficultés familiales. Il indique qu’il est toujours en CDI avec 2.000 euros de salaire, en lissant sur l’année et en incluant son 13ème mois. Il précise qu’il a deux jumeaux de 19 ans et qu’il avait arrêté de payer la pension alimentaire à leur majorité, mais que la CAF lui a réclamé 1.400 euros à ce titre, réglable par des mensualités de 396 euros à compter d’octobre 2024. Il ajoute qu’il a dû payer les frais médicaux de sa mère à hauteur de 2.500 euros et ses propres frais pour une greffe osseuse et des implants dentaires à hauteur de 2.700 euros.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA RESILIATION
1. Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.
Par ailleurs, l'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail conclu le 25 octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 9. résiliation de plein droit) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.
Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.569,83 euros a été signifié le 25 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.
Monsieur [N] [B] [I] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 600 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2024.
II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF
L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".
L'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 14 janvier 2025 démontrant que Monsieur [N] [B] [I] reste devoir la somme de 4.210,32 euros, mensualité de décembre 2024 comprise.
Monsieur [N] [B] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.
Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.210,32 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".
Compte tenu de l’accord du bailleur, de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience, avec une somme supplémentaire pour commencer l’apurement de la dette, et des propositions de règlements formulées par Monsieur [N] [B] [I], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 31 mensualités de 134 euros chacune et d'une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.
A la demande du bailleur et de Monsieur [N] [B] [I], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [N] [B] [I] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Monsieur [N] [B] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT, Monsieur [N] [B] [I] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2018 entre l'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT et Monsieur [N] [B] [I] concernant l’appartement à usage d'habitation n°01 et le parking situés [Adresse 6] sont réunies à la date du 26 mai 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [B] [I] à verser à l'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4.210,32 euros (décompte arrêté au 14 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
AUTORISONS Monsieur [N] [B] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 31 mensualités de 134 euros chacune et une 32ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [N] [B] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, l'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
* que Monsieur [N] [B] [I] soit condamné à verser à l'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [B] [I] à verser à l'E.P.I.C. [Localité 8] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [B] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.
La greffière, Le juge,
