Cour d'appel, 06 décembre 2023. 23/02173

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 06 DECEMBRE 2023 N° 2023/ 509 N° RG 23/02173 N° Portalis DBVB-V-B7H-BKYR7 Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] [Adresse 5] C/ [J] [X] [W] [M] épouse [X] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Dorothée SOULAS Me Angélique GALLUCCI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Marseille en date du 08 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03201. APPELANTE Syndicat des corpropriétaires du [Adresse 5] sis à [Localité 7] [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, dont le siège est sis [Adresse 1], prise en son établissement de [Localité 7], sis [Adresse 4], lui-même pris en la personne de son représentant légal y domicilié, désignée à cette fonction par ordonnance en date du 31.08.2018. (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002082 du 07/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMES Monsieur [J] [X] né le 22 Novembre 1973 à [Localité 6] (SENEGAL), demeurant [Adresse 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001473 du 12/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) Madame [W] [M] épouse [X] née le 29 Juillet 1978 à SENEGAL, demeurant [Adresse 3] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002557 du 07/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représentée par Me Angélique GALLUCCI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Monsieur [J] [X] et Madame [W] [X] sont propriétaires au sein du [Adresse 5] de l'ensemble immobilier [Adresse 5] situé à [Localité 7] [Adresse 2], de deux lots portant les numéros 939 et 945. Débiteurs d'un arriéré de charges de copropriété, une mise en demeure portant sur la somme de 9.177,21 euros leur a été délivrée le 25 mai 2021, restée sans effet. Suivant exploit d'huissier délivré le 16 juillet 2021, le Syndicat des copropriétaires (SDC) de l'ensemble immobilier [Adresse 5] a fait assigner Monsieur et Madame [X] aux fins de les condamner au paiement des sommes de 10.095,37 euros au titre des charges échues impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 mai 2021, de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement rendu le 08 décembre 2022, le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE a débouté le SDC [Adresse 5] de l'intégralité de ses demandes, a débouté Monsieur et Madame [X] de leurs demandes et a condamné le SDC aux dépens. Par déclaration au greffe en date du 7 février 2023, le SDC [Adresse 5] a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu'elle l'a débouté de toutes ses demandes et en conséquence de condamner solidairement les intimés aux sommes de 7.008,49 (sous réserve d'actualisation) outre intérêts au taux légal, de 2.500 euros pour la réparation du préjudice pour résistance abusive et de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. Subsidiairement, le SDC sollicite de la Cour de constater que les intimés ne contestent pas lui devoir la somme de 5.827,50 euros et de les y condamner solidairement. A l'appui de son recours, le SDC fait valoir : qu'il communique les procès-verbaux d'assemblée générale ayant approuvé les comptes, les dossiers comptables correspondant ainsi que les appels de fonds ; que l'absence de paiement des intimés constitue un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires qui a participé à la mise sous administration judiciaire de l'ensemble immobilier. Monsieur et Madame [X] concluent à la réformation du jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés à des frais irrépétibles, et concluent à la confirmation pour le surplus. Ils demandent à la Cour qu'elle déclare le SDC irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité et d'intérêt à agir pour ce qui concerne les consommations d'eau antérieures au mois d'août 2018, qu'elle le condamne à la somme de 4.437,69 euros en réparation du préjudice subi concernant la perte des charges régularisables des années 2016 et 2017, qu'elle lui enjoigne de communiquer les notes d'honoraires émises depuis la nomination de l'Administrateur, la déclaration de créance de 6.500 euros ou tout document justifiant de la provision passée dans les comptes au profit de l'ex-administrateur, l'état des dettes individuelles des copropriétaires par année depuis le dernier arrêté des comptes notamment la balance des mouvements, l'état des règlements individuels des copropriétaires notamment la balance des mouvements ainsi que les relevés individuels de consommation d'eau pour les années 2018, 2019 et 2020, au nom des requérants. A titre subsidiaire, les intimés sollicitent de la Cour qu'elle déboute le SDC de ses demandes formées à leur encontre au titre des consommations d'eau antérieures au mois d'août 2018, soit la somme de 4.267,87 euros, et reconventionnellement, qu'elle désigne un expert spécialisé en comptabilité dont la mission serait de dire si les sommes qui leur sont réclamées sont fondées. A titre très subsidiaire, les époux [X] sollicitent de la Cour qu'elle leur accorde les plus larges délais de paiement en vue d'apurer leur dette d'un montant de 5.827,50 euros représentant la différence entre la somme réclamée par le SDC et celle représentant les consommations d'eau dues au concluant, d'ores et déjà réglées, et qu'elle recalcule ladite dette en considération des sommes déjà versées. En tout état de cause, les intimés demandent à la Cour qu'elle condamne le SDC à leur verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 juin 2023. MOTIFS DE LA DECISION Attendu qu'en application de l'article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; Que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; Que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du SDC relative à chaque quote-part de charges ; Que Monsieur et Madame [X] n'ont pas contesté, dans les délais impartis par l'article 42 de la même loi, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes ; Qu'ils ne sont ainsi pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées ; Que l'extrait de compte propriétaire du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2023 produit aux débats fait apparaitre une créance en la faveur du SDC d'un montant de 9.895,94 euros ; Attendu qu'aux termes de l'article 31 du Code de procédure civile, l'action est ouverte àtous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ; Qu'un contrat d'abonnement a été conclu le 24 mars 2010 entre le SDC et la Société PROXHYDRO afin de confier à cette dernière le service du comptage de l'eau dans l'immeuble [Adresse 5] ' [Adresse 2] ; Qu'un avenant a été signé entre ces deux mêmes parties le 24 mars 2010 afin de doter la Société PROXHYDRO des missions de mise à disposition, d'entretien et de relève trimestrielle des compteurs d'eau froide placés dans ce même ensemble immobilier ; Que l'article 8 de cet avenant dispose que « en cas de non-paiement par un copropriétaire des factures prévues aux articles ci-dessus [factures établies par le Service des Eaux de la Ville], la Société PROXHYDRO fera son affaire des démarches et de la procédure éventuelle nécessaire pour en obtenir le recouvrement. La Société PROXHYDRO pourra interrompre, par coupure, la fourniture d'eau dans le logement ou commerce du copropriétaire concerné. Les frais engagés (frais de recouvrement, frais de lettres recommandées, frais de justice, frais d'interruption de fourniture d'eau, etc') seront à la charge du copropriétaire. » ; Que, au titre des sommes qui sont réclamées par le SDC aux consorts [X], figurent des sommes correspondant à leur consommation d'eau ; Qu'il en résulte que le SDC n'a pas qualité pour procéder au recouvrement d'éventuels impayés sur les copropriétaires en lieu et place de la Société PROXHYDRO et ne saurait prouver un quelconque intérêt né, actuel, légitime, direct et personnel, n'étant pas lui-même débiteur de ces éventuelles sommes de consommation d'eau ; Qu'il y a donc lieu de déclarer le SDC [Adresse 5] irrecevable en ses demandes dirigées à l'encontre des consorts [X] pour défaut de qualité et d'intérêt à agir pour ce qui concerne les consommations d'eau antérieures au mois d'août 2018, par voie de réformation du jugement rendu le 08 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE ; Attendu qu'il convient de déduire de la créance du SDC à l'encontre des consorts [X] les sommes concernant les consommations d'eau antérieures au mois d'août 2018 et celles qui ont déjà été réglées à la Société PROXHYDRO ; Que celle-ci se compose ainsi des charges de copropriété impayées par les copropriétaires, autres que celles concernant la consommation d'eau ; Qu'elle s'élève donc à la somme de 5.827,50 euros, compte arrêté au 08 mars 2023 ; Que les intimés sollicitent pour l'apurement de leur dette des délais de paiement ; Qu'en application de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; Que ne justifiant pas de difficultés financières particulières, il n'y a pas lieu d'accorder les plus larges délais de paiement aux consorts [X] ; Qu'il convient donc de débouter les intimés de cette demande ; Qu'il y a donc lieu, par voie de réformation du jugement rendu le 08 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, de condamner les époux [X] à payer au SDC [Adresse 5] la somme de 5.827,50 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, compte arrêté au 08 mars 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021 ; Attendu que les époux [X] sollicitent sur le fondement de l'article 1240 du Code civil la condamnation du SDC au paiement de la somme de 4.437,69 euros en réparation du préjudice subi au titre de la perte des charges régularisables des années 2016 et 2017 de l'appartement qu'ils donnent en location au motif que la responsabilité de l'administrateur provisoire se trouve engagée suite à la régularisation tardive des charges ; Que cette demande au titre de la responsabilité de l'administrateur provisoire dans la gestion de la copropriété est subordonnée à la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité direct et certain entre la faute et le préjudice ; Que les consorts [X] ont omis de produire aux débats les pièces permettant de prouver le retard dans la régularisation des charges pour les années 2016 et 2017, qu'ils estiment être intervenue le 25 mars 2021, soit au-delà du délai de prescription légale de 3 ans ; Que les intimés seront ainsi déboutés de leur demande indemnitaire, par voie de confirmation du jugement rendu le 08 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE ; Attendu que les époux [X] sollicitent la communication de plusieurs pièces ; Qu'à l'appui de cette prétention, les intimés ne développent aucun moyen permettant d'apprécier leur qualité pour effectuer un audit de la comptabilité du SDC ou leur qualité pour contrôler la mission d'administration et de gestion de la copropriété confiée à un administrateur provisoire désigné par voie judiciaire ; Qu'il convient donc, par voie de confirmation du jugement rendu le 08 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, de débouter les consorts [X] de cette demande ; Attendu qu'ayant fait droit à leurs demandes principales, il y a lieu de rejeter les demandes subsidiaires formées par les intimés ; Attendu que l'article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ; Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ; Qu'il n'est possible d'allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l'existence, pour le créancier, d'un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ; Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci ; Que le non-paiement par les époux [X] des charges de copropriété génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur l'ensemble des autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé ; Qu'il convient, par voie de réformation du jugement rendu le 08 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE, de condamner les intimés à la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice subi par le SDC ; Attendu qu'aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles ; Attendu que le SDC [Adresse 5] supportera les dépens d'appel ; PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, REFORME le jugement rendu le 08 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE ; Statuant à nouveau et y ajoutant, DECLARE le SDC [Adresse 5] irrecevable en ses demandes dirigées à l'encontre des consorts [X] pour défaut de qualité et d'intérêt à agir pour ce qui concerne les consommations d'eau antérieures au mois d'août 2018 ; CONDAMNE Monsieur et Madame [X] à payer au SDC [Adresse 5] la somme de 5.827,50 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété, compte arrêté au 08 mars 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2021 ; REJETTE la demande de Monsieur et Madame [X] tendant à obtenir les plus larges délais de paiement en vue d'apurer leur dette ; REJETTE la demande de Monsieur et Madame [X] tendant à obtenir la communication par le SDC des notes d'honoraires émises depuis la nomination de l'Administrateur, de la déclaration de créance de 6.500 euros ou tout document justifiant de la provision passée dans les comptes au profit de l'ex-administrateur, de l'état des dettes individuelles des copropriétaires par année depuis le dernier arrêté des comptes notamment la balance des mouvements, de l'état des règlements individuels des copropriétaires notamment la balance des mouvements et des relevés individuels de consommation d'eau pour les années 2018, 2019 et 2020 au nom des requérants ; REJETTE la demande de Monsieur et Madame [X] en réparation du préjudice subi au titre de la perte des charges régularisables des années 2016 et 2017 ; CONDAMNE Monsieur et Madame [X] à la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation du préjudice subi par le SDC [Adresse 5] ; REJETTE le surplus des demandes ; DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE le SDC [Adresse 5] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT