Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/08707 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7ZXU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 18/03342
APPELANTE
Société SOCIÉTÉ DIONYSIENNE DE COPROPRIETES
SARL immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 389 338 898
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Jean-Claude BENHAMOU, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque :
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3] A [Localité 5] représenté par son syndic, la société VERTFONCIE, SARL immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 503 024 572
C/O Société VERTFONCIE
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Yves FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0376
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Madame Muriel PAGE, Conseillère
Madame Nathalie BRET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.
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FAITS & PRÉTENTIONS
La société civile immobilière Junior est propriétaire de lots au sein de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] (93).
Les fonctions de syndic ont été successivement exercées par l'agence immobilière audonienne,
puis par la société à responsabilité limitée Dionysienne de Copropriété à compter de 2006, puis par la société à responsabilité limitée Vert foncie à compter du 28 juin 2012.
Par acte d'huissier des 14 février et 15 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] a fait assigner la société Junior et la S.A.R.L. Société Dionysienne de Copropriété, en sa qualité d'ancien syndic de l'immeuble, devant le tribunal sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1134, 1147 du code civil, aux fins notamment de voir condamner in solidum les défendeurs à lui régler la somme de 34.484,70 € au titre des charges impayées au 1er octobre 2017.
Dans ses dernières conclusions du 8 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :
- condamner la société Junior à lui payer les sommes suivantes :
26.693,36 € correspondant aux charges impayées au 4 août 2018, appel pour le 4ème trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
6.000 € de dommages et intérêts,
3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Dionysienne de copropriété à lui payer la somme de 12.141,75 €, correspondant à la reprise de solde en 2006 issu de la gérance de l'agence immobilière audonienne, à titre de dommages et intérêts, et la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Junior et la société Dionysienne de copropriété in solidum aux dépens, avec autorisation pour Maître Yves Farran, avocat, de les recouvrer directement en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par jugement du 30 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- rejeté les 'fins de non recevoir' soulevées par la Société Dionysienne de Copropriété,
- déclaré prescrite la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] tendant à voir condamner la société Junior à lui régler le montant des charges impayées devenues exigibles avant le 15 mars 2008,
- condamné la société Junior à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] les sommes suivantes :
9.057,57 € à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2018, pour la période allant du 15 mars 2008 au 1er octobre 2018, appel pour le 4ème trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2018, date de la délivrance de l'assignation,
500 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- condamné la S.A.R.L. Société Dionysienne de Copropriété à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 12.141,75 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné la société Junior et la S.A.R.L. Société Dionysienne de Copropriété à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 800 € chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum la société Junior et la S.A.R.L. Société Dionysienne de copropriété aux dépens avec autorisation pour Maître Yves Farran, avocat, de les recouvrer directement en application de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.
La S.A.R.L. Société Dionysienne de Copropriété a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 18 avril 2019.
La procédure devant la cour a été clôturée le 1er mars 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 17 juillet 2019 par lesquelles la S.A.R.L., Société Dionysienne de Copropriété 'S.D.C.', appelante, invite la cour, au visa des articles 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et 2224 du code civil, à :
- infirmer le jugement du 30 janvier 2019 en ce qu'il :
a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la elle et notamment au regard de la prescription de l'action en responsabilité exercée à son encontre,
l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 12.141,75 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
l'a condamnée in solidum avec la société Junior aux dépens avec autorisation pour Maître Yves Farran, Avocat, de les recouvrer directement en application de l'article 699 du code de procédure civile,
statuant à nouveau,
- juger le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] irrecevable en son action comme prescrite en application des dispositions de
l'article 2224 du code civil,
en conséquence,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes à son encontre pour défaut d'habilitation donnée au syndic et en conséquence de l'en débouter,
à titre subsidiaire,
- juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en ses demandes,
- en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre,
en tout état de cause,
- la juger recevable et bien fondée en sa demande reconventionnelle,
en conséquence,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] au paiement d'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] au paiement d'une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Vu les conclusions notifiées le 16 octobre 2019 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], intimé, invite la cour, au visa des articles, à :
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
en conséquence,
- débouter l'appelante de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
en tout état de cause,
- condamner la société dionysienne de copropriété à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner en tous les dépens, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Yves Farran, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ;
Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur la demande en dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires envers la société dionysienne de copropriété
Sur la prescription
Devant la cour, la S.A.R.L., Société Dionysienne de Copropriété 'S.D.C.' maintient que la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires et équivalent à la reprise de solde de son prédécesseur au 15 juin 2006, soit la somme de 12.141,75 €, serait prescrite par application de l'article 2224 en ce que le délai de 5 ans aurait commencé à courir le 15 octobre 2012, date à laquelle elle justifie avoir communiqué les archives de la copropriété, dont les appels de fonds adressés à la société Junior depuis 2006 ;
Il résulte de l'article 2224 du code civil que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;
Comme l'énonce la Société Dionysienne de Copropriété, sa responsabilité est recherchée par le syndicat des copropriétaires pour ne pas lui avoir fourni le détail de la reprise de solde débitrice du 28 juin 2006 de la SCI Junior et ne pas avoir fait diligences pour le recouvrement de cette somme ;
Elle considère que dès le 15 octobre 2012, le syndicat des copropriétaires a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'engager son action en responsabilité ;
Or, la Société Dionysienne de Copropriété ne peut valablement se prévaloir de la transmission du 15 octobre 2012 pour soutenir que l'action est prescrite, alors qu'il résulte bien de la mention manuscrite portée à l'acte, des actions entreprises par le syndicat des copropriétaires pour obtenir un complément de pièces et de l'expertise diligentée, que cette transmission était incomplète et qu'il manquait précisément les pièces justificatives du solde antérieur de la SCI Junior, à savoir notamment les appels de fonds et les grands livres antérieurs à sa gestion et que ce n'est que dans le cadre de l'expertise qu'il s'est avéré que lesdites pièces justificatives ne pouvaient pas être versées ;
Par assignation du 2 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires a bien sollicité la condamnation de la Société Dionysienne de Copropriété à lui remettre la totalité des pièces et les fonds détenus pour son compte ;
Comme l'a dit le tribunal, le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité du syndicat des copropriétaires contre son ancien syndic a commencé à courir le 5 novembre 2016, date à laquelle l'expert a adressé son pré-rapport aux parties et où elle recensait les difficultés subsistant après la communication des diverses pièces ;
L'action en responsabilité exercée par le syndicat des copropriétaires envers la Société Dionysienne de Copropriété n'était donc pas prescrite lors de la délivrance de l'assignation le 15 mars 2018 ;
Le jugement déféré sera confirmé de ce chef ;
' Sur le défaut d'habilitation du syndic
La Société Dionysienne de Copropriété a soulevé en première instance le défaut d'habilitation du syndic sur le fondement de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;
Cette cause d'irrecevabilité n'est plus développée dans les conclusions d'appel ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce que cette cause d'irrecevabilité a été écartée ;
Sur le bien fondé de la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires
Il ressort de l'article 1991 du code civil que le syndic, mandataire du syndicat des copropriétaires, est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des
dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ;
L'article 1993 précise en outre que le mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ;
Cette obligation est reprise par l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat ;
Il est ajouté que dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat ;
En l'espèce comme l'a dit le tribunal, il apparaît que la Société Dionysienne de Copropriété, qui a exercé les fonctions de syndic entre 2006 et 2012, ne justifie d'aucune diligence dans le but de recouvrer la reprise de solde figurant sur les appels de fonds à compter d'octobre 2006 et sur le décompte débutant en juin 2006 ou de récupérer auprès de son prédécesseur les pièces nécessaires à une action en recouvrement si celles-ci ne lui avaient pas été transmises en application du texte susvisé ;
Elle ne peut valablement soutenir en appel que seule la carence du syndicat des copropriétaires qui n'a pas assigné à temps la SCI Junior est à l'origine de l'impossibilité de recouvrer la somme due, dès lors que les justificatifs relatifs au solde débiteur de cette copropriétaire à la date du 15 juin 2006 n'ont jamais été fournis ;
Une action en recouvrement relative à ce solde débiteur même non prescrite était donc vouée à l'échec ;
La négligence fautive de la Société Dionysienne de Copropriété qui s'est abstenue pendant tout le temps de sa gestion d'obtenir lesdits justificatifs est bien à l'origine directe du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires constitué par l'impossibilité de recouvrer sa créance auprès de la société Junior ;
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de son préjudice et ainsi à lui verser la somme de 12.141,75 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ;
Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive
Le sens du présent arrêt conduit à débouter la Société Dionysienne de Copropriété de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;
La Société Dionysienne de Copropriété, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la Société Dionysienne de Copropriété ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Dans la limite de sa saisine :
Confirme le jugement ;
Y ajoutant,
Condamne la S.A.R.L. Société Dionysienne de Copropriété aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5], la somme supplémentaire de 1.800 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
