Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00355

MINUTE N° RG : 24/00355 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IJTE AFFAIRE : [C] [K] C/ [V] [U], S.A.S. IMMO 4.2 (42EME AVENUE) TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE ORDONNANCE DE REFERE DU 26 Septembre 2024 VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO GREFFIERE lors des débats : Valérie DALLY GREFFIERE lors des délibéré : Céline TREILLE DEMANDERESSE Madame [C] [K] née le 21 Novembre 1970 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4] représentée par Maître Jean-louis ROBERT de la SELARL SELARL ROBERT, avocats au barreau de ROANNE, DEFENDERESSES Madame [V] [U] née le 20 Mai 1972 à [Localité 7], demeurant [Adresse 11] représentée par Me Hedi HADJ BENELEZAAR, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, S.A.S. IMMO 4.2 (42EME AVENUE), dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Romain MAYMON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, DEBATS : à l’audience publique du 05 Septembre 2024 DELIBERE : audience du 26 Septembre 2024 DECISION: contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique en date du 3 août 2022, Madame [C] [K] a acquis de Madame [V] [U] les lots numéro 1, 2, 5 et 7 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 10]. Par actes de commissaire de justice en date des 22 et 23 mai 2024, Madame [C] [K] a fait assigner Madame [V] [U] et la SAS IMMO 4.2 (42ème AVENUE) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE afin d'obtenir la désignation d'un expert. A l'audience du 5 septembre 2024, Madame [C] [K] maintient sa demande de désignation d'un expert et sollicite la condamnation de la SAS IMMO 4.2 à lui payer la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Au visa de l'article 145 du code de procédure civile, elle expose que lors d'une visite préalable à l'achat, elle a remarqué la présence de traces d'humidité dans la pièce située en sous-sol, mais que l'agent immobilier présent l'a rassurée, en lui indiquant qu'elles seraient liées à un dégât des eaux subis par le locataire de l'appartement, et qu'en aucun cas le bien ne rencontre de problèmes de remontées d'humidité. Elle indique que, fin mai 2023, elle a constaté le développement de moisissures dans la partie en sous-sol et que la protection juridique de Madame [C] [K] a sollicité de Madame [V] [U] la prise en charge de ¾ du montant des travaux de remise en état, mais que l'assurance de la venderesse a soulevé l'absence d'expertise contradictoire. Elle ajoute qu'une mise en demeure a été adressée à la société 42ème Avenue Immobilier, afin d'obtenir la prise en charge d'1/4 du montant des travaux de remise en état du bien, mais que l'assurance de la société s'est retranchée derrière la responsabilité de la vendeuse. Elle précise que si l'agent immobilier n'est pas un professionnel de la construction, il reste débiteur, à son égard, d'une obligation d'information et de conseil. Madame [V] [U] formule protestations et réserves quant à la mesure d'instruction sollicitée, et demande que la mission confiée à l'expert soit complétée. La SAS IMMO 4.2 sollicite, à titre principal, de voir débouter la requérant de sa demande d'expertise. A titre subsidiaire, elle sollicite que les frais d'expertise soient laissés à la charge de la demanderesse. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de Madame [C] [K] à lui payer la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle expose que Madame [C] [K] ne pouvait ignorer l'existence d'un dégât des eaux ni de ses conséquences, mais qu'en outre l'agence immobilière a parfaitement rempli ses obligations, d'une part en informant et en attirant l'attention de la future propriétaire de l'existence du dégât des eaux, mais également en mandatant une entreprise de plomberie pour procéder à la recherche de fuite et à la réparation du désordre. L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. Lorsqu'il statue en référé sur le fondement de ce texte, le juge n'est pas soumis aux conditions imposées par l'article 835 du code de procédure civile ; il n'a notamment pas à rechercher s'il y a urgence, l'existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre de la mesure sollicitée, l'application de cet article n'impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. L'application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu'il existe en procès " en germe " possible, sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. En l'espèce, selon le rapport d'expertise amiable en date du 12 janvier 2024, la base des doublages des murs périphériques du sous-sol, mais également les cloisons intérieures, est fortement dégradée par l'humidité. L'expert relève la présence d'auréoles sur les plinthes, dommages significatifs de présence d'eau et non simplement d'humidité. L'expert précise que les parties habitables en sous-sol imposent une étanchéité particulière des murs enterrés mais que tout laisse à penser qu'aucune étanchéité n'a été mise en œuvre lors de la réhabilitation de la cave en partie habitable. Ainsi, l'humidité du terrain migre en continu à travers les murs, jusqu'à provoquer cette humidité dans la partie sous-sol du souplex, voire la présence d'eau en pied de mur, avec développement de moisissures et auréoles. L'agence immobilière IMMO 4.2. est intervenue dans la vente du bien affecté de désordres, en vertu d'un mandat exclusif de vente. L'offre ferme d'achat a été rédigée avec son concours. Si elle justifie avoir fait intervenir l'EURL ROSON pour des travaux de recherche de fuite dans le bien litigieux, l'action en responsabilité délictuelle qu'envisage d'exercer Madame [C] [K] à l'encontre de l'agence immobilière devant la juridiction du fond n'est pas manifestement vouée à l'échec, de sorte qu'il est prématuré de la déclarer, à ce stade, hors de cause. La demanderesse justifie donc d'un motif légitime à obtenir la désignation d'un expert afin qu'il soit procédé de manière contradictoire à l'évaluation de ses préjudices. Il convient par conséquent d'ordonner une expertise au contradictoire de l'ensemble des parties, à charge pour Madame [C] [K], qui la sollicite, d'en faire l'avance des frais. La mesure d'expertise est complétée pour permettre à la juridiction éventuellement saisie du fond du litige de disposer de l'ensemble des éléments nécessaires à sa prise de décision. Les dépens sont laissés à la charge de Madame [C] [K], qui profite seule de la mesure d'expertise. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ; DEBOUTE la société IMMO 4.2. de sa demande de mise hors de cause ; ORDONNE une expertise au contradictoire de l'ensemble des parties ; DESIGNE, pour y procéder, Monsieur [X] [B], AUDA ARCHITECTES [Adresse 6] [Localité 5] (Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 8]) avec la mission suivante : - Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 10] ; - Se faire communiquer tous les documents utiles à la solution du litige, et notamment ceux relatifs aux travaux effectués par Madame [C] [K] ; - Donner son avis sur les vices, désordres et malfaçons pouvant affecter l'immeuble vendu ; - Dire si les désordres allégués dénoncés dans l'assignation étaient visibles à la vente du bien ou lors des travaux de rénovation effectués par Madame [C] [K] ; - Décrire et vérifier les nouveaux travaux de rénovation effectués par Madame [C] [K]; - Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût, après avoir le cas échéant, examiné et discuté les devis ou propositions chiffrés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti et préciser la durée des travaux préconisés ; - Donner tous éléments permettant d'apprécier les préjudices subis par la demanderesse, en proposer une évaluation chiffrée ; - Faire toutes observations utiles ; DIT que l'expert peut s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n'a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis doit être immédiatement communiqué aux parties par l'expert ; DESIGNE Madame Séverine BESSE, première vice-présidente, pour contrôler le déroulement de la mesure ; DIT que l'expert doit communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable, au moins quatre semaines, pour la production de leurs dires écrits auxquels il doit répondre dans son rapport définitif, qu'il doit déposer au service des expertises EN VERSION PAPIER avant le 26 avril 2025 en un original, après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause ; FIXE l'avance des frais d'expertise à valoir sur le montant des honoraires de l'expert à la somme de 4 000,00 euros qui devra être consignée par Madame [C] [K] avant le 26 Octobre 2024 à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Étienne ; DIT qu'à l'issue de la première et au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert soumet au juge chargé du contrôle de l'expertise et communique aux parties, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d'insuffisance de la provision allouée demande la consignation d'une provision supplémentaire ; DIT qu'en cas de refus, d'empêchement ou de retard injustifié de l'expert commis, il est pourvu d'office à son remplacement ; REJETTE les demandes de Madame [C] [K] et de la société IMMO 4.2 au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; LAISSE les dépens à la charge de Madame [C] [K]. La Greffière, La Vice Présidente, Céline TREILLE Alicia VITELLO LE 26 Septembre 2024 GROSSE + COPIE à: - SELARL ROBERT COPIES à : - Me HADJ BENELEZAAR - Me MAYMON - Régie - dossier - dossier expertise - [X] [B](Expert)