Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 23/02618

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/02618 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GNWM NAC : 50F JUGEMENT CIVIL DU 30 AOUT 2024 DEMANDEURS Mme [O] [T] épouse [U] [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [G] [X] [U] [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE S.A.S. L’IMMOBILIERE DE [Localité 6]- I.S.P Immatriculée au RCS de Saint-Denis sous le numéro 888 642 329 prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Localité 6] Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 30.08.2024 CCC délivrée le : à Me Alain ANTOINE, Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Marina GARCIA, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 01 Juillet 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 30 Août 2024. JUGEMENT : Contradictoire , du 30 Août 2024 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Par exploit délivré le 31 juillet 2023 Madame [O] [T] épouse [U] et Monsieur [G] [X] [U] ont assigné la SAS L'IMMOBILIÈRE DE [Localité 6] ( ci après dénommée l'agence immobilière ) devant ce tribunal pour qu'elle soit condamnée à leur verser des dommages-intérêts pour manquement à son obligation d'information et de conseil. Dans leurs dernières conclusions enregistrées le 5 avril 2024, ils demandent au tribunal , au visa des articles 1217 et 1231-1, 1240 et suivants du Code civil et 700 du Code de procédure civile, de : CONDAMNER la SAS l’IMMOBILIERE DE [Localité 6] à leur payer les sommes suivantes : - 50 000 € de dommages et intérêts liés au surcoût des travaux causés par le manquement au devoir de conseil ; - 10 000 € au titre du préjudice moral ; DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; PRONONCER la capitalisation des intérêts échus, DEBOUTER la SAS l’IMMOBILIERE DE [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, CONDAMNER la SAS l’IMMOBILIERE DE [Localité 6] à leur payer la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Me Alain ANTOINE , JUGER n’y avoir pas lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. Il soutiennent que la défenderesse leur a proposé l'acquisition en l'état futur d'achèvement d'une maison située à [Localité 4] pour un montant global de 289.000 € clef en mains; qu'ils ont signé, sous l'égide de l'agence, un contrat de réservation portant sur la vente du terrain à bâtir avec la société MG PROMOTION, propriétaire du terrain, et avec la société FINANCIAL BTP constructeur de la maison ; que l'agence immobilière les a ensuite accompagnés jusqu'à la signature de l'acte authentique ; qu'au début de la construction, ils ont découvert que le dénivelé du terrain était beaucoup plus important que celui indiqué initialement et qu'il allait engendrer un surcoût d'environ 50.000 € ; que leur projet se trouvait alors compromis faute pour eux de disposer du financement nécessaire ; ils estiment que la responsabilité de la défenderesse est engagée en tant qu'intermédiaire mandatée pour la vente du projet global ; qu'elle ne les a jamais alertés sur la nécessité de travaux supplémentaires consécutifs au fort dénivelé du terrain ; qu'à tout le moins elle était tenue à une obligation de conseil pour la vente du terrain et aurait du attirer leur attention sur ce dénivelé ; que ce manquement les a déterminé à contracter un engagement préjudiciable à leur intérêt ; Dans ses conclusions enregistrées par voie électronique 9 février 2024 la SAS l’IMMOBILIERE DE [Localité 6] conclut au rejet de ces prétentions et sollicite la somme de 4500 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens. Elle fait valoir, à titre principal, qu'elle n’était pas tenue d’un devoir de conseil sur le projet de construction mais uniquement sur la vente de la parcelle cadastrée pour laquelle elle est intervenue en qualité d’intermédiaire ; qu'elle n’a pas manqué à ce devoir de conseil et n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ; à titre subsidiaire, elle ajoute qu'elle est un professionnel de la vente immobilière mais profane en matière de construction ; qu'elle ignorait l’importance du dénivelé de la parcelle lors de sa vente et qu'elle n’était pas tenue de le connaître alors que les professionnels de la construction ne l’avaient même pas décelée ; à titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que le préjudice lié au surcoût des travaux ainsi que le préjudice moral allégués ne sont pas démontrés; qu'en toute hypothèse, ces préjudices n'ont pas été causés par un manquement à son devoir d’information et de conseil . Pour un plus ample exposé des faites prétentions des parties, il convie de se reporter à leurs écritures respectives. L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2024 et l'affaire a été mise en délibéré au 30 août 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le manquement au devoir de conseil de l'agent immobilier Le devoir de conseil suppose d’attirer l’attention du mandant ou du cocontractant sur les avantages et les inconvénients de l’opération envisagée et de lui indiquer le choix le plus opportun. Le devoir de conseil se prolonge en une obligation de mise en garde du client. L'agent immobilier est notamment tenu d'une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant et il doit, notamment, lui donner des informations loyales sur le bien mis en vente. Il ressort des explications et des pièces fournies que : - les époux [U] ont prix contact avec la SAS l’IMMOBILIERE DE [Localité 6] suite à la diffusion, par celle-ci, d'une annonce portant sur un «projet clef en main portant sur une villa indépendante pour 289.000 € » ; qu'ils ont signé, le 24 février 2022, un contrat de réservation avec la Société MG PROMOTION, propriétaire du terrain à bâtir, et avec la Société FINANCIAL BTP, constructeur de la maison ; que ce contrat portait sur la réservation du lot n°1 d’un programme immobilier dénommé « Les Villas Jasmins » qui devait être réalisé sur un terrain à bâtir de 200 m² à détacher d’une parcelle plus grande, sise [Adresse 5] à [Localité 6] ; que le prix de la vente était fixé à 300.000 € TTC comprenant le prix du foncier : 138.929,40 € HAI et le prix de la construction : 161.070,60 € . - préalablement à la signature, la SAS l’IMMOBILIERE DE [Localité 6] avait échangé avec eux, par SMS, sur l’emplacement géographique de la parcelle et la disponibilité du lot et leur avait transmis par mail du 7 février un plan de situation, une notice descriptive et un plan intérieur relatifs au projet de construction. - le 19 avril 2022, ils ont signé un compromis de vente avec la Société MG PROMOTION, portant sur la parcelle de terrain à bâtir d’une superficie d’environ 207 m², moyennant le prix de 138.929,40 € négocié avec la SAS L’IMMOBILIERE DE [Localité 6] titulaire d'un mandat donné par le vendeur. - le 14 décembre 2022 ils ont obtenu un permis de construire et ont signé, le 21 décembre 2022, l'acte authentique d'achat de la parcelle de terrain à bâtir d’une superficie de 266 m² (dont 59 m² de passage), d’après le plan de bornage et de division établi en avril 2022 par Monsieur [P] [J], géomètre-expert, - le 25 mai 2023, les requérants apprenaient de Monsieur [B], nouveau dirigeant de la Société FINANCIAL BTP , que le devis de construction d’un montant de 129.192,66 € TTC réalisé par l'ancienne gérante nécessitait une réévaluation du fait d’un dénivelé du terrain plus important que celui initialement envisagé ; - le cout des travaux supplémentaires étaient évalués à 50.000 € TTC. Il s'en déduit que l'opération n'a été réalisée ni dans le cadre d'une VEFA, ni dans le cadre d'une construction de maison individuelle ; que la SAS L’IMMOBILIERE DE [Localité 6] a uniquement servi d’intermédiaire entre les époux [U] et les sociétés MG PROMOTION et FINANCIAL BTP pour la réalisation de leur projet à l'occasion duquel la première leur a vendu le terrain à bâtir et la seconde leur a proposé un devis de construction de leur villa ; que contrairement à ce qui est soutenu, l'annonce publiée par la défenderesse ainsi que les pièces qu'elle leur a transmises, avant la conclusion du contrat de réservation dont elle n'était pas partie, n'avaient aucun caractère contractuel ; qu'en conséquence, la SAS l’IMMOBILIERE DE [Localité 6] n’était pas tenue d’un devoir de conseil sur le projet de construction des époux [U] mais uniquement sur le projet de vente de la parcelle à bâtir pour la vente de laquelle la société MG PROMOTION devait lui verser une rémunération ; Il est également relevé que ni le compromis, ni l'acte de vente ne mentionnaient que la parcelle cédée était constituée d'un terrain plat et il est établi que l'existence du dénivelé important du terrain n'a été révélée qu'après les travaux de nettoyage réalisés par Mr [B] début 2023; La SAS l’IMMOBILIERE DE SAINT PAUL soutient en outre que le terrain se trouvait en friches lors de la vente et il est permis d'imaginer que les époux [U] ont visité la parcelle avant son acquisition mais faute d'explication sur ce point, le tribunal ne peut en tirer aucune conséquence ; Enfin, les époux [U] n'établissent pas que l'agence immobilière connaissait, lors de la vente, l'existence de ce dénivelé et vu les circonstances, elle ne pouvait pas en soupçonner l'existence sauf à entreprendre des travaux de nettoyage approfondis qu'elle n'avait pas à réaliser. Elle ne pouvait donc pas révéler aux acquéreurs une situation dont elle n'avait pas connaissance; Il s'en déduit que les époux [U], qui ne rapportent pas la preuve d'un manquement de l'agence immobilière à son obligation de conseil, ne sont pas fondés à engager sa responsabilité. Sur le préjudice moral Comme le fait valoir à juste titre la défenderesse, l'existence de ce préjudice n'est pas démontré ; Les époux [U] seront donc déboutés de ce chef de demande. Sur les autres demandes Les époux [U] qui succombent seront condamnés aux dépens et la demande de distraction présentée par leur conseil sera en conséquence rejetée. L’équité et la situation respective des parties commandent de les condamner à payer à la défenderesse la somme de 2.300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition, DEBOUTE Monsieur et Madame [U] de toutes leurs demandes ; REJETTE toutes les autres demandes des parties; CONDAMNE Madame [O] [T] épouse [U] et Monsieur [G] [X] [U] à payer à la SAS l’IMMOBILIERE DE [Localité 6] la somme de 2.300 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; CONDAMNE Madame [O] [T] épouse [U] et Monsieur [G] [X] [U] aux dépens . La Greffière La Juge