Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/03889

MINUTE N° : JUGEMENT DU 22 Novembre 2024 N° RC 24/03889 DÉCISION contradictoire et en premier ressort [H] [E] [Z] [B] ET : [N] [T] Débats à l'audience du 19 Septembre 2024 copie et grosse le : à Me BERBIGIER copie le : à Mme [T] à M. Le Préfet d’[Localité 6] et [Localité 7] copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] TENUE le 22 Novembre 2024 Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024, n°310/2024 et n°365/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d'appel d'Orléans en date des 5 juillet, 16 juillet et 12 septembre 2024, notamment en qualité de juge des contentieux de la protection, GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER DÉBATS : A l'audience publique du 19 Septembre 2024 DÉCISION : Prononcée publiquement le 22 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : Monsieur [H] [E] né le 05 Décembre 1954 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1] Monsieur [Z] [B] épouse [E] né le 01 Juin 1945 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant D'une Part ; ET : Madame [N] [T] née le 29 Mai 1993 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3] comparante D'autre Part ; EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 septembre 2022, Monsieur [E] [H] et Madame [B] épouse [E] [Z] ont loué à Madame [T] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 436 euros, outre 150 euros au titre des provisions pour charges. Par acte d’huissier du 17 janvier 2024 remis à étude, Monsieur [E] [H] et Madame [B] épouse [E] [Z] ont fait délivrer à Madame [T] [N] un commandement de payer la somme de 1958,70 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 février 2024. Par acte d’huissier en date du 4 avril 2024 délivré à étude, Monsieur [E] [H] et Madame [B] épouse [E] [Z] ont fait assigner Madame [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demandent de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et que la location consentie à Madame [T] [N] a cessé de plein droit, - à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [T] [N], - ordonner l'expulsion de Madame [T] [N], ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamner Madame [T] [N] à payer une somme de 2252 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l'assignation et de la décision à rendre, - condamner Madame [T] [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux, - condamner Madame [T] [N] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Madame [T] [N] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l'assignation, de la notification à la préfecture. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 7] le 9 avril 2024. L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 septembre 2024. A cette audience, Monsieur [E] [H] et Madame [B] épouse [E] [Z], représentés, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 2523,58 euros, au titre des loyers et charges échus au 5 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus. Ils indiquent qu'une reprise des paiements est intervenue avant l'audience qui couvre le loyer résiduel après APL. La locataire est présente. Madame [T] [N] reconnaît la dette locative, l'expliquant par un accident de voiture en mars 2023 et la perte consécutive de son emploi, une séparation, l'absence de revenus pendant 6 mois. Elle indique être désormais en CDD pour 3 mois, expliquant ainsi la reprise des paiements. Elle souhaite quitter le logement à terme. Elle indique avoir déposé un dossier de surendettement et remet une copie de la décision de recevabilité et orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 11 juillet 2024. Le juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe le 23 août 2024. L’affaire est mise en délibéré au 22 novembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Le jugement est contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu. Sur la recevabilité de la demande En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l’assignation a été délivrée moins de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF, mais cette saisine n'était pas obligatoire, les bailleurs étant des personnes physiques, de sorte que cette saisine tardive est sans incidence sur la recevabilité de l'action. Elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation. Par conséquent, l’action est recevable. Sur le fond Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois. L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ». Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, seuls des règlements partiels ayant été effectués à hauteur de 591,12 euros (versements CAF) dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer du 17 janvier 2024 (visant une dette de 1958,70 euros), comprenant les mentions prévues par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 février 2024. Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, il résulte du décompte produit que la dette s'élèverait à 2523,58 euros. Madame [T] [N] reconnaît cette dette locative. Cependant, la somme réclamée appelle les observations suivantes : elle comporte plusieurs sommes au titre de « frais de relance » pour un montant total de 162 euros qui ne sont pas justifiées et qui ne relèvent pas du régime des arriérés locatifs. Par suite, la dette locative à retenir est de 2361,58 euros. Madame [T] [N] est par conséquent condamnée au paiement de cette dette locative. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, permet au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En outre, l’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. L’article 24 VI de cette même loi, dispose que, par dérogation aux dispositions de l’article 24 V, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 6] et [Localité 7] a rendu le 11 juillet 2024 au profit de Madame [T] [N] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement. La situation de surendettement demeure en cours d'instruction. En l'espèce, Madame [T] [N], présente à l'audience, demande des délais de paiement et propose de régler 100 euros, voire 50 euros si possible, en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il convient, en outre, de relever qu’au jour de l’audience, soit quelques semaines après la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers d’[Localité 6] et [Localité 7], il apparaît que Madame [T] [N] a repris le paiement du loyer résiduel (loyer+charges de 690,25 euros moins 291 euros d'APL soit 399,25 euros), en versant 400 euros le 2/09/2024, outre des versements de 800 euros au total en juillet 2024. En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [T] [N] à se libérer de leur dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant de 65 euros par mois en sus du loyer courant, et ce, dans les conditions prévues au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. En cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il convient cependant de rappeler que, faute pour la locataire de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant leur expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu'à libération complète des lieux, Madame [T] [N] se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance. Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [T] [N], partie perdante, est condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [H] et Madame [B] épouse [E] [Z], Madame [T] [N] sera condamnée à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2022 entre Monsieur [E] [H] et Madame [B] épouse [E] [Z], d’une part, et Madame [T] [N], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 février 2024 ; CONDAMNE Madame [T] [N] à verser à Monsieur [E] [H] et Madame [B] épouse [E] [Z] la somme de 2361,58 euros (deux mille trois cent soixante-et-un euros et cinquante huit centimes) (décompte arrêté au 5 septembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 1958,70 euros, intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 4 avril 2024 pour la somme de 293,30 euros (2252 moins 1958,70), puis à compter de la présente décision pour le surplus ; AUTORISE Madame [T] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 65 euros (soixante-cinq euros) chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ; SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d'exigibilité justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [T] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [E] [H] et Madame [B] épouse [E] [Z] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [T] [N] soit condamnée à verser à Monsieur [E] [H] et Madame [B] épouse [E] [Z], jusqu'à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ; * que le sort des meubles soit alors régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, rappelant qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ; CONDAMNE Madame [T] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation et de sa notification au Préfet, mais pas du signalement à la CCAPEX ; CONDAMNE Madame [T] [N] à payer à Monsieur [E] [H] et Madame [B] épouse [E] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ; DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 novembre 2024 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière. La greffière, Le juge des contentieux de la protection,