Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 NOVEMBRE 2024
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/16097 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIKAV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Août 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 21/07248
APPELANTE
S.A.S. BLUE EYES immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 512 020 264, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 assistée deMe Aurélien ZILBERMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : J001
INTIMÉS
[K] [R] veuve [F], ( décédée le 16 novembre 2023)
Monsieur [W] [R] né le 20 Décembre 1952 à [Localité 8] . en sa qualité d'unique ayant droit de sa s'ur, Feue [K] [R] veuve [F], et décédée le 16 novembre 2023, suivant acte de notoriété régularisé le 27 décembre
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté et assisté de par Me Lisa PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0813
Madame [V] [F] née le 24 novembre 1972 à [Localité 8],
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : BOB157 assistée de Me Lina AL WAKIL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : 91
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 octobre 2024 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président magistrat honoraire, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre
Nathalie BRET, conseillère
Claude CRETON, président magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.
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Conclusions société Blue eyes : 26 juin 2024
Conclusions [V] [F] : 28 mars 2024
Conclusions [W] [R] : 26 mars 2024
Clôture : 19 septembre 2024
[S] [F], décédé le 18 mai 2018, a laissé pour lui succéder son épouse, [K] [R], depuis décédée, qu'il a instituée légataire universelle par testament du 16 juillet 2000, et sa fille unique, Mme [V] [F], née d'un précédent mariage. [S] [F] était notamment propriétaire d'un immeuble situé à [Localité 8], [Adresse 2], dans lequel est exploité un fonds de commerce qu'il avait donné en location-gérance à la société Le Bourgogne, dont Mme [V] [F] est la gérante.
[K] [R] a opté, en application de l'article 1094-1 du code civil, pour la moitié en pleine propriété des biens de [S] [F].
Soutenant que l'offre d'acquisition de l'immeuble, au prix de 2 600 000 euros, qu'elle avait adressée le 26 août 2019 à Mme [V] [F] et à [K] [R], avait été acceptée mais que celles-ci ont refusé de signer l''acte de vente, la société Blue eyes les a assignées aux fins de constater la réalisation de la vente, le jugement valant acte de vente.
[K] [R], représentée par M. [W] [R], a conclu au bien fondé de cette demande et à la condamnation de Mme [V] [F], ou de toute partie succombante, à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [V] [F] a conclu au rejet des demandes de la société Blue eyes, ainsi qu'à sa condamnation à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 30 août 2023, le tribunal judiciaire de Paris a débouté la société Blue eyes de ses demandes et Mme [V] [F] de sa demande de dommages-intérêts. Il a en outre condamné la société Blue eyes à payer à Mme [V] [F] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a d'abord constaté l'existence d'une indivision entre [K] [R] et Mme [F], compte tenu des dispositions du testament telles qu'elles ont été interprétées par les parties, en retenant qu'il avait été légué à [K] [R] la plus large quotité disponible entre époux, celle-ci n'ayant donc pas recueilli l'ensemble des biens dépendant de la succession.
Il a ensuite rappelé que la société Blue eyes avait adressé le 26 août 2019 au conseil de Mme [V] [F] une lettre, intitulée 'proposition d'achat', dans laquelle elle indique 'manifester un intérêt certain pour l'acquisition de l'ensemble immobilier' au prix de 2 600 000 euros, aux seules conditions suspensives légales. Il a ajouté que cette lettre avait été contresignée le 6 septembre 2019 par Mme [V] [F] sous la mention 'bon pour accord' et que le 10 décembre 2020, [K] [R] a, par l'intermédiaire de son conseil, confirmé son accord.
Il a retenu qu'il résulte de ces éléments que lorsque la société Blue eyes a manifesté son intention d'acquérir le bien, les droits de [K] [R] et de Mme [V] [F] n'avaient pas encore été clairement identifiés et que celle-ci a seulement accepté de considérer la possibilité de vendre au prix de 2 600 000 euros l'immeuble dans lequel la société Le Bourgogne exploite un fonds de commerce, mais que des questions demeuraient en suspens puisque la société Blue eyes indique seulement manifester son intérêt pour cette acquisition, la proposition d'achat qu'elle a faite ne constituant pas une offre.
Il a ajouté que les parties avaient envisagé la signature d'une promesse de vente dont les conditions n'étaient pas encore déterminées, le sort du local commercial restant notamment à discuter.
Il a enfin admis que la mention portée par Mme [V] [F] ne manifestait que son accord pour entrer en pourparlers.
La société Blue eyes a interjeté appel de ce jugement dont elle sollicite l'infirmation totale et demande à la cour de constater la réalisation de la vente, de dire que le jugement vaudra acte vente au prix de 2 600 000 euros et de condamner Mme [F] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Suite au décès de [K] [R] le 16 novembre 2023, M. [W] [R], seul héritier, est intervenu à l'instance et sollicité l'infirmation du jugement ainsi que la condamnation de Mme [V] [F], ou de toute autre partie succombante, à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de leurs demandes, la société Blue eyes et M. [W] [R] concluent à la perfection de la vente suite à l'acceptation de l'offre de la société Blue eyes par [K] [R] qui, en sa qualité de légataire universel, était seule propriétaire des biens dépendant de la succession et pouvait décider de vendre l'immeuble sans avoir à recueillir l'accord de Mme [V] [F], héritière réservataire, qui détenait seulement sur [K] [R] une créance à concurrence de la portion de la libéralité excédant la quotité disponible.
A titre subsidiaire, pour le cas où la cour retiendrait l'existence d'une indivision entre [K] [R] et Mme [V] [F], M. [W] [R] et la société Blue eyes soutiennent que la proposition que celle-ci a adressée le 26 août 2019 constitue une offre d'achat dès lors qu'elle contient les éléments essentiels du contrat que sont la chose et le prix et que cette offre a été acceptée, d'abord par Mme [V] [F] qui a apposé le 6 septembre 2019 sur la lettre la mention 'bon pour accord' suivi de sa signature, ensuite par [K] [R] qui ne s'est jamais opposée à la vente et a ensuite confirmé son accord le 10 décembre 2020.
Mme [V] [F] conclut à la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il la déboute de sa demande de dommages-intérêts et demande à la cour de condamner M. [W] [R] à lui payer à ce titre la somme de 10 000 euros, outre sa condamnation et celle de la société Blue eyes à lui payer, chacun, la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle demande d'abord à la cour de déclarer irrecevables les demandes nouvelles de la société Blue eyes qui conteste pour la première fois l'existence d'une indivision entre elle et [B] [R].
Elle rappelle que le testament précise que le legs à [K] [F] est 'à son choix exclusif soit de la propriété de ce dont elle pourrait disposer en faveur d'une tierce personne, soit d'un quart de ses biens en propriété et des trois autres quarts en usufruit, soit encore de la totalité de ses biens en usufruit seulement', ce dont il résulte qu'il s'agit d'un legs à titre universel puisque [S] [F] a souhaité ne léguer qu'une partie de ses biens et que [K] [R] se trouvait en indivision avec Mme [V] [F], héritière réservataire, jusqu'au partage.
Elle soutient que l'accord qu'elle a donné en écrivant la mention 'bon pour accord' ne visait pas la vente mais manifestait seulement son accord pour poursuivre les pourparlers dans la mesure où les parties devaient encore s'accorder sur les conditions essentielles de la vente, notamment sur la purge du droit de préférence dont bénéficient les locataires et les conditions de l'exercice de ce droit, ainsi que sur le sort du fonds de commerce exploité dans un local de l'immeuble, aucune ventilation n'ayant été prévue entre le prix du fonds et celui des murs.
Elle ajoute qu'aucun élément n'est produit ni sur l'acceptation de [K] [R] ni sur la capacité de la société Blue eyes à acquérir le bien et sur l'acquisition de la personnalité morale de la société qui devait lui être substituée.
Elle fait ensuite valoir que les parties avaient soumis la rencontre de leurs volontés à la conclusion d'une promesse de vente, ce qui établit qu'elles étaient restées au stade de pourparlers.
Elle rappelle enfin que dans la lettre du 26 août 2019, la société Blue eyes avait prévu la signature d'une promesse de vente au plus tard le 30 septembre 2019, de sorte que s'il est retenu que sa proposition constituait une offre d'achat, à défaut d'avoir été acceptée dans ce délai par Mme [F], l'offre est devenue caduque.
MOTIFS DE L'ARRÊT
1 - Sur les demandes de la société Blue eyes et de M. [R]
Considérant que la société Blue eyes, comme elle l'avait fait devant le tribunal, demande seulement à la cour de constater la réalisation de la vente de l'immeuble litigieux ; que l'exception tirée de l'irrecevabilité d'une demande nouvelle formée par la société Blue eyes, quels que soient les moyens qu'elle invoque, manque en fait et n'est donc pas fondée ;
Considérant que [S] [F] est décédé le 18 mai 2018 en laissant pour lui succéder sa fille, Mme [V] [F], née d'un précédent mariage, et son épouse, [B] [R], qu'il a instituée légataire universelle en l'état d'un testament du 16 juillet 2000 ; qu'il résulte des dispositions de l'articles 924 du code civil que lorsque le legs excède la quotité disponible, le gratifié doit indemniser l'héritier réservataire, sauf à procéder, par exception, à une réduction en nature, ainsi que le permet l'article 924-1 du même code ; qu'en l'espèce, [B] [R] a opté le 7 mai 2021 pour 'LA MOITIE (1/2) DE LA TOUTE PROPRIETE DES BIENS MOBILIERS ET IMMOBILIERS composant la succession de Monsieur [S] [F] au jour de son décès, sans exception ni réserve' ; que cette réduction partielle de la libéralité a eu pour effet le retour à la masse des biens légués et la création d'une indivision entre [B] [R], légataire universelle, et Mme [V] [F], héritière réservataire ; qu'il en résulte que la vente de l'immeuble ne pouvait se faire sans le double consentement de [B] [R] et de Mme [V] [F] ;
Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 1583 du code civil que la vente 'est parfaite entre les parties, et la propriété acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé' ;
Considérant que la société Blue eyes produit la lettre qu'elle a adressée le 26 août 2019 au conseil de Mme [V] [F] dans laquelle elle indique que suite à leur rencontre du 22 juillet 2019, et après avoir pris connaissance de l'estimation de la valeur de l'immeuble par un expert, elle offre d'acquérir ce bien, qui est ainsi clairement identifié, au prix de 2 600 000 euros, les frais d'acquisition restant à sa charge ; qu'il y est précisé que la vente, à intervenir au profit d'une société à constituer, ne sera soumise à aucune condition suspensive autre que les conditions suspensives d'usage telles que celles relatives à l'urbanisme et aux droits de préemption ; que si la société Blue eyes prévoyait la signature d'une promesse de vente et de l'acte définitif, il n'en résulte pas que la rencontre des volontés était soumise à la signature de ces actes ; qu'en outre, l'indication dans l'offre de la société Blue eyes, à titre seulement indicatif, d'un calendrier de signature de ces actes, n'était pas destinée à limiter la durée de validité de l'offre dont la caducité n'aurait, en tout état de cause, pu être invoquée que par la société Blue eyes, auteur de l'offre ; qu'en apposant sa signature sous la mention manuscrite 'bon pour accord' et sans formuler de réserves, Mme [V] [F] a accepté purement et simplement la vente du bien aux conditions de l'offre ; que le consentement de [K] [R], qu'elle n'a pas jamais contesté, a été réitéré le 10 décembre 2020 ; qu'il y a lieu de constater la vente du bien litigieux par la rencontre des volontés entre les parties ;
2 - Sur la demande de Mme [F] contre M. [R]
Considérant qu'à l'appui de sa demande de dommages-intérêts, Mme [F] fait valoir que dans ses conclusions, M. [R] fait état des relations que [B] [R] avait eu avec elle et [S] [F], informations qui n'ont aucun lien avec le litige ; qu'elle ajoute que [B] [R] a permis à la société Blue eyes d'accéder à des documents relatifs à la succession de [S] [F] ; qu'outre le caractère imprécis de ces allégations, Mme [F] ne justifie pas l'existence du préjudice dont elle demande réparation ; qu'il y lieu de rejeter sa demande ;
PAR CES MOTIFS : statuant publiquement
Infirme le jugement en ce qu'il déboute la société Blue eyes de ses demandes et la condamne à payer à Mme [F] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;
Statuant à nouveau,
Rejette l'exception tirée de l'irrecevabilité d'une demande nouvelle ;
Constate la conclusion de la vente entre M. [W] [R] et Mme [V] [F], vendeurs, et la société Blue eyes, acquéreur, au prix de 2 600 000 euros, sous condition suspensive de la purge du droit de préemption urbain et du droit de préférence des locataires, de l'immeuble, à usage d'hôtel meublé et de café restaurant, situé à [Localité 5], [Adresse 2] comprenant :
- un corps de bâtiment en façade sur rue et à gauche élevé sur caves d'un rez-de-chaussée et de deux étages avec grenier au-dessus ;
- un deuxième corps de bâtiment en façade sur rue et à droite élevé sur terre-plein d'un rez-de-chaussée et d'un premier étage, grenier au-dessus ;
- porte bâtarde sur rue entre les deux bâtiments ;
- sur cour, un autre corps de bâtiment double en profondeur élevé partie sur terre-plein et partie sur cave d'un rez-de-chaussée et de deux étages, grenier perdu au-dessus ;
Références cadastrales : section BC n° [Cadastre 6], [Adresse 2], d'une contenance totale de 2 ares et 51 centiares ;
Origine de propriété : l'immeuble a été acquis par M. [S] [N] [X] [F], suivant acte reçu par Maître [I], notaire à [Localité 8], le 25 janvier 1964, publié au 3ème bureau des hypothèques de Paris le 11 février 1964, volume 5178, numéro 13, puis transmis par voie de succession à M. [S] [E] [F] suite au décès du propriétaire de Mme [V] [U] [L], son épouse survivante, suivant acte de notoriété constatant cette dévolution successorale, dressé le 9 mai 1994 par Maître [D] [A], dont la copie de l'attestation immobilière, datée du 29 septembre 1994, a été publiée au 3ème bureau des hypothèques de Paris le 8 décembre 1994, volume 1994 P, numéro 6853, puis transmis par voie de succession à Mmes [V] [O] [H] [F] et [K] [R] suite au décès de M. [S] [E] [F] le 18 mai 2018, suivant l'acte de notoriété constatant cette dévolution successorale dressé par Maître [Y] [Z], notaire à [Localité 8], le 3 mars 2020 ;
Dit que le présent arrêt vaudra acte de vente ;
Dit que le prix sera payé par la société Blue eyes dans les 90 jours de la purge du droit de préemption ;
Ordonne la publication de l'arrêt au service de la publicité foncière ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme [F] et la condamne à payer à la société Blue eyes la somme de 2 000 euros et à M. [R] la somme de 2 000 euros ;
Condamne Mme [F] aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, par la SCP Grapotte Benetreau, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER,
LA PRÉSIDENTE,
