Texte intégral
CIV.3
JT
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 8 novembre 2018
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10565 F
Pourvoi n° S 17-26.740
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par :
1°/ M. Didier B... ,
2°/ Mme Mathilde B... ,
domiciliés [...] ,
contre l'arrêt rendu le 16 juin 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à M. Jean-Pierre X...,
2°/ à Mme Monique Y... épouse X...,
domiciliés [...] ,
3°/ à M. Pascal Z..., domicilié [...] ,
4°/ à M. Jean-Luc A..., domicilié [...] ,
5°/ à la société BNP Paribas, société anonyme, dont le siège est [...] ,
défendeurs à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 2 octobre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme C..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Boulloche, avocat de M. et Mme B... , de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme X... ;
Sur le rapport de Mme C..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte à M. et Mme B... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Z..., M. A... et la société BNP Paribas ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme B... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme B... ; les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit novembre deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. et Mme B...
Le premier moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux B... de leurs demandes de condamnation solidaire des époux X... à leur payer le solde de l'indemnité d'immobilisation, soit 142 500 euros, ainsi qu'une somme complémentaire de 76 094,27 euros à titre de dommages-intérêts,
Au visa des dernières conclusions d'appelant des époux X... du 26 avril 2017, des dernières conclusions de la BNP Paribas du 26 avril 2017 et des dernières conclusions de Mes Z... et A... du 28 septembre 2016, suivi d'un exposé succinct du contenu des prétentions émises dans ces conclusions ;
Et aux motifs que, sur la défaillance de la condition suspensive, aux termes de la condition suspensive de l'avant-contrat, le montant maximum emprunté était de 770 000 € en prêt relais remboursable en deux années et de 550 000 € en prêt amortissable remboursable en 15 ans maximum, étant précisé que le taux d'intérêt annuel maximum sans assurance était dans tous les cas fixé à 3.5 % ; que les époux X... devaient justifier du dépôt de demandes de prêts auprès d'au moins deux établissements de crédit ;
qu'en application des dispositions de l'article L.312-16 du code de la consommation, en vigueur lors de la signature de l'avant contrat notarié litigieux, lorsqu'un tel acte indique que le prix est payé à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par ce même code, il est conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts qui en assument le financement ; que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte, et, lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; qu'à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié ;
que ces dispositions d'ordre public obligent à déclarer nulle toute obligation contractuelle de nature à accroître les exigences de ce texte ;
qu'en l'espèce, il convient de constater que la promesse de vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seraient sollicités par le bénéficiaire dans les conditions stipulées au contrat, celui-ci s'obligeant à justifier au promettant du dépôt du ou des dossiers de demandes de prêts à première demande et par tout moyen de preuve écrite, l'obtention devant être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire qui devait se prévaloir, au plus tard à la date butoir de réalisation de la condition suspensive, par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au promettant à son domicile élu, de la non obtention d'une ou plusieurs offres de prêts devant émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, étant précisé que dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas rapporté la justification requise dans un délai de 8 jours suivant la mise en demeure qui lui en serait faite par le promettant, ce dernier pourrait se prévaloir de la caducité de la promesse, le bénéficiaire pouvant encore jusqu'à l'expiration du délai de 8 jours renoncer au bénéfice de la condition suspensive ;
qu'il convient donc de retenir que l'inobservation de cette obligation d'information ne pourrait avoir pour effet d'entraîner la caducité de l'avant-contrat, alors que le caractère d'ordre public de l'article L 312-16 du code de la consommation interdisait la stipulation d'obligations contractuelles imposées au bénéficiaire de nature à accroître les exigences du texte ; que c'est pourquoi, conformément à ce texte, il convient de retenir que l'acte notarié du 30 janvier 2013 a prévu en définitive que la promesse ne serait considérée comme nulle et non avenue que du fait de la non-obtention d'offre de prêt dans le délai de réalisation de la condition suspensive s'achevant initialement le 22 mars 2013, date prorogée d'accord entre les parties au 27 mars 2013 ;
que le jugement ne peut donc être approuvé d'avoir retenu que la clause de condition suspensive d'obtention du prêt n'a été qu'un aménagement contractuel licite des dispositions susvisées du code de la consommation ;
que dès lors, en l'espèce, que les prêts n'étaient pas obtenus à la date butoir ci-dessus, la condition suspensive n'était pas réalisée ;
sur la faute alléguée des époux X...
que la condition suspensive ne peut être tenue pour réputée réalisée, entraînant l'exigibilité de l'indemnité d'immobilisation stipulée, qu'à la condition que les époux B... prouvent que la non obtention des prêts est imputable à la faute des époux X... ;
que les époux X... ont, quant à eux, la charge de prouver avoir déposé des demandes de prêts conformes à la promesse dans des délais permettant d'obtenir ces prêts pour la date du 22 février 2013 prorogée au 27 février¹ 2013 ; que contrairement à ce que soutiennent les époux B... , les époux X... peuvent prouver par tout moyen, y compris par des pièces postérieures à cette date butoir, qu'ils ont satisfait à leurs obligations de recherche de financement ;
qu'il est certes établi, par attestation du 11 avril 2016 de la Société Générale, que dès le 1er février 2013, les époux X... formaient auprès de cet organisme une demande de financement ; que par courriel du 1er février 2013, M. X... adressait 7 fichiers informatiques de pièces justificatives de la demande ; que par courrier du 20 février 2013, il adressait un complément de pièces ;
¹ Lire : mars
qu'il est encore précisé, par attestation du 29 mars 2013, que la Société Générale, après examen du dossier d'acquisition, en fonction des éléments communiqués, a refusé d'octroyer le financement demandé ; que les attestations de la Société Générale font référence précise à la destination de résidence de l'achat immobilier, au prix d'acquisition, à l'adresse du bien, au montant des prêts sollicité, à leur durée ; que toutefois, cette banque n'a pas précisé les taux d'intérêt des prêts sollicités, sans que nul autre élément de preuve ne vienne permettre de vérifier que la demande de prêt a été, sur ce point, conforme à l'avant contrat ;
Qu'il est revanche établi en cause d'appel, par attestation du 30 mars 2016, que la société BPE (du groupe La Banque Postale) a été destinataire le 25 février 2013 d'une demande de prêt relative au projet d'achat du bien immobilier ; que par courriels du 25 février 2013, M. X... a adressé des justificatifs à cet organisme ;
que par courrier du 21 mars 2013, M. X... demandait à cet organisme les projets d'offre de crédits sur lequel, selon ce document, le préposé avait déjà obtenu l'accord de crédit ; que par retour de courriel, ce préposé confirmait l'accord pour le financement demandé et adressait en pièce jointe une simulation de financement immobilier, sous réserve de la décision des assureurs ; que cette simulation mentionne que le crédit relai envisagé est de 779 633€, soit un montant légèrement supérieur à la condition suspensive, ce qui n'était pas susceptible de provoquer un refus de la banque du fait de cette différence minime de 9 633 € sur un montant global de 779 633€ ; que c'est pourquoi l'ensemble des autres caractéristiques du prêt relais et toutes celles du prêt amortissable étant conformes à l'avant-contrat, il y a lieu de retenir que cette demande de prêt a satisfait à l'obligation de recherche de crédits ;
Qu'il est encore établi que la société BNP Paribas était un banquier habituel des époux X..., et que, dès le 26 février 2013, M. X... a envoyé des justificatifs de demande de prêt à l'appui d'une demande de financement ; que relancé par M. X..., la BNP Paribas adressait, le 21 mars 2013, par courriel et selon le texte rédigé par le préposé, une prétendue « offre de prêt », qui n'était en réalité qu'une simulation dépourvue de valeur contractuelle, mais qui démontre néanmoins que la demande de financement des époux X... auprès de cet organisme avait été en tous points conforme à la condition suspensive quant aux caractéristiques des prêts envisagés, s'agissant des montants empruntés, des délais de remboursement et des taux d'intérêt ;
que le 14 mars 2013, le préposé de la BNP Paribas obtenait de M.X... des documents complémentaires ;
qu'il résulte de ces éléments que les époux X... font preuve d'une seconde demande de financement conforme à la condition suspensive ;
Qu'en présence de deux demandes de financement conformes, effectuées sans retard, et en dépit de l'absence d'attestation de refus établie par les établissements bancaires BPE et BNP Paribas, les époux B... échouent à rapporter la preuve que ce fût par la faute des époux X... que ceux-ci n'ont pas obtenu d'offre contractuelle de prêt à la date du 22 mars 2013, prorogée au 27 mars 2013, et ce ; que d'ailleurs, cette dernière société allègue un échec des négociations relatives au prêt, pour une difficulté liée à un nantissement de contrat d'assurance déjà affecté en garantie d'un crédit consenti par une autre banque, ce qui contredit toute faute des époux X... ;
Qu'il convient donc d'infirmer la décision en ce qu'elle a retenu que la condition suspensive était défaillie par la faute des époux X... ; que l'indemnité d'immobilisation stipulée n'est donc pas due par les époux X... ;
sur le reste des demandes
que dès lors que le présent arrêt constitue un titre de restitution des fonds versés en application des dispositions infirmées du jugement assorti de l'exécution provisoire, il n'y a pas lieu de condamner les époux B... à restituer les sommes perçues en exécution du jugement querellé ;
qu'il sera seulement précisé que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés, en application des dispositions de l'article 1154 du code civil, ainsi que le demandent les époux X... (arrêt pages 4 à 7) ;
Alors que s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en l'espèce, la cour d'appel n'a ni visé les conclusions que les époux B... ont déposées via le réseau privé virtuel des avocats le 12 avril 2017, ni exposé dans les motifs de son arrêt, même succinctement, leurs prétentions et moyens ; qu'en se prononçant dans ces conditions, la cour a violé les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile.
Le second moyen de cassation fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux B... de leurs demandes de condamnation solidaire des époux X... à leur payer le solde de l'indemnité d'immobilisation, soit 142 500 euros, ainsi qu'une somme complémentaire de 76 094,27 euros à titre de dommages-intérêts,
Aux motifs que, sur la défaillance de la condition suspensive, aux termes de la condition suspensive de l'avant-contrat, le montant maximum emprunté était de 770 000 € en prêt relais remboursable en deux années et de 550 000 € en prêt amortissable remboursable en 15 ans maximum, étant précisé que le taux d'intérêt annuel maximum sans assurance était dans tous les cas fixé à 3.5 % ; que les époux X... devaient justifier du dépôt de demandes de prêts auprès d'au moins deux établissements de crédit ;
qu'en application des dispositions de l'article L.312-16 du code de la consommation, en vigueur lors de la signature de l'avant contrat notarié litigieux, lorsqu'un tel acte indique que le prix est payé à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par ce même code, il est conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un ou plusieurs prêts qui en assument le financement ; que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte, et, lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; qu'à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, cette somme est productive d'intérêts au taux légal majoré de moitié ;
que ces dispositions d'ordre public obligent à déclarer nulle toute obligation contractuelle de nature à accroître les exigences de ce texte ;
qu'en l'espèce, il convient de constater que la promesse de vente était soumise à la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seraient sollicités par le bénéficiaire dans les conditions stipulées au contrat, celui-ci s'obligeant à justifier au promettant du dépôt du ou des dossiers de demandes de prêts à première demande et par tout moyen de preuve écrite, l'obtention devant être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire qui devait se prévaloir, au plus tard à la date butoir de réalisation de la condition suspensive, par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au promettant à son domicile élu, de la non obtention d'une ou plusieurs offres de prêts devant émaner d'au moins deux banques ou établissements financiers différents, étant précisé que dans le cas où le bénéficiaire n'aurait pas rapporté la justification requise dans un délai de 8 jours suivant la mise en demeure qui lui en serait faite par le promettant, ce dernier pourrait se prévaloir de la caducité de la promesse, le bénéficiaire pouvant encore jusqu'à l'expiration du délai de 8 jours renoncer au bénéfice de la condition suspensive ;
qu'il convient donc de retenir que l'inobservation de cette obligation d'information ne pourrait avoir pour effet d'entraîner la caducité de l'avant-contrat, alors que le caractère d'ordre public de l'article L 312-16 du code de la consommation interdisait la stipulation d'obligations contractuelles imposées au bénéficiaire de nature à accroître les exigences du texte ; que c'est pourquoi, conformément à ce texte, il convient de retenir que l'acte notarié du 30 janvier 2013 a prévu en définitive que la promesse ne serait considérée comme nulle et non avenue que du fait de la non-obtention d'offre de prêt dans le délai de réalisation de la condition suspensive s'achevant initialement le 22 mars 2013, date prorogée d'accord entre les parties au 27 mars 2013 ;
que le jugement ne peut donc être approuvé d'avoir retenu que la clause de condition suspensive d'obtention du prêt n'a été qu'un aménagement contractuel licite des dispositions susvisées du code de la consommation ;
que dès lors, en l'espèce, que les prêts n'étaient pas obtenus à la date butoir ci-dessus, la condition suspensive n'était pas réalisée ;
sur la faute alléguée des époux X...
que la condition suspensive ne peut être tenue pour réputée réalisée, entraînant l'exigibilité de l'indemnité d'immobilisation stipulée, qu'à la condition que les époux B... prouvent que la non obtention des prêts est imputable à la faute des époux X... ;
que les époux X... ont, quant à eux, la charge de prouver avoir déposé des demandes de prêts conformes à la promesse dans des délais permettant d'obtenir ces prêts pour la date du 22 février 2013 prorogée au 27 février 2013 ; que contrairement à ce que soutiennent les époux B... , les époux X... peuvent prouver par tout moyen, y compris par des pièces postérieures à cette date butoir, qu'ils ont satisfait à leurs obligations de recherche de financement ;
qu'il est certes établi, par attestation du 11 avril 2016 de la Société Générale, que dès le 1er février 2013, les époux X... formaient auprès de cet organisme une demande de financement ; que par courriel du 1er février 2013, M. X... adressait 7 fichiers informatiques de pièces justificatives de la demande ; que par courrier du 20 février 2013, il adressait un complément de pièces ;
qu'il est encore précisé, par attestation du 29 mars 2013, que la Société Générale, après examen du dossier d'acquisition, en fonction des éléments communiqués, a refus d'octroyé le financement demandé ; que les attestations de la Société Générale font référence précise à la destination de résidence de l'achat immobilier, au prix d'acquisition, à l'adresse du bien, au montant des prêts sollicité, à leur durée ; que toutefois, cette banque n'a pas précisé les taux d'intérêt des prêts sollicités, sans que nul autre élément de preuve ne vienne permettre de vérifier que la demande de prêt a été, sur ce point, conforme à l'avant contrat ;
Qu'il est revanche établi en cause d'appel, par attestation du 30 mars 2016, que la société BPE (du groupe La Banque Postale) a été destinataire le 25 février 2013 d'une demande de prêt relative au projet d'achat du bien immobilier ; que par courriels du 25 février 2013, M. X... a adressé des justificatifs à cet organisme ;
que par courrier du 21 mars 2013, M. X... demandait à cet organisme les projets d'offre de crédits sur lequel, selon ce document, le préposé avait déjà obtenu l'accord de crédit ; que par retour de courriel, ce préposé confirmait l'accord pour le financement demandé et adressait en pièce jointe une simulation de financement immobilier, sous réserve de la décision des assureurs ; que cette simulation mentionne que le crédit relai envisagé est de 779 633€, soit un montant légèrement supérieur à la condition suspensive, ce qui n'était pas susceptible de provoquer un refus de la banque du fait de cette différence minime de 9 633 € sur un montant global de 779 633€ ; que c'est pourquoi l'ensemble des autres caractéristiques du prêt relais et toutes celles du prêt amortissable étant conformes à l'avant-contrat, il y a lieu de retenir que cette demande de prêt a satisfait à l'obligation de recherche de crédits ;
Qu'il est encore établi que la société BNP Paribas était un banquier habituel des époux X..., et que, dès le 26 février 2013, M. X... a envoyé des justificatifs de demande de prêt à l'appui d'une demande de financement ; que relancé par M. X..., la BNP Paribas adressait, le 21 mars 2013, par courriel et selon le texte rédigé par le préposé, une prétendue « offre de prêt », qui n'était en réalité qu'une simulation dépourvue de valeur contractuelle, mais qui démontre néanmoins que la demande de financement des époux X... auprès de cet organisme avait été en tous points conforme à la condition suspensive quant aux caractéristiques des prêts envisagés, s'agissant des montants empruntés, des délais de remboursement et des taux d'intérêt ;
que le 14 mars 2013, le préposé de la BNP Paribas obtenait de M. X... des documents complémentaires ;
qu'il résulte de ces éléments que les époux X... font preuve d'une seconde demande de financement conforme à la condition suspensive ;
Qu'en présence de deux demandes de financement conformes, effectuées sans retard, et en dépit de l'absence d'attestation de refus établie par les établissements bancaires BPE et BNP Paribas, les époux B... échouent à rapporter la preuve que ce fût par la faute des époux X... que ceux-ci n'ont pas obtenu d'offre contractuelle de prêt à la date du 22 mars 2013, prorogée au 27 mars 2013, et ce ; que d'ailleurs, cette dernière société allègue un échec des négociations relatives au prêt, pour une difficulté liée à un nantissement de contrat d'assurance déjà affecté en garantie d'un crédit consenti par une autre banque, ce qui contredit toute faute des époux X... ;
Qu'il convient donc d'infirmer la décision en ce qu'elle a retenu que la condition suspensive était défaillie par la faute des époux X... ; que l'indemnité d'immobilisation stipulée n'est donc pas due par les époux X... (arrêt p. 4 à 7) ;
Alors que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que pour retenir que les époux B... n'ont pas prouvé que ce fut par la faute des époux X... que ceux-ci n'ont pas obtenu d'offre de prêt à la date contractuellement prévue, la cour d'appel a énoncé que les époux X... justifient de deux demandes de financement conformes effectuées sans retard, dès lors que, s'agissant de la demande effectuée auprès de la BPE, si le crédit relais envisagé est de 779 633 €, soit un montant légèrement supérieur à la condition suspensive, cet élément n'était pas susceptible de provoquer un refus de la banque du fait d'une différence minime de 9 633 €
sur un montant global de 779 633 € ; qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher si ce n'est pas à ce montant plus élevé qu'était due l'absence de réponse définitive de la banque dans le délai imparti, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1178 du code civil, dans sa version applicable à la cause.
