Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Y] [F] [E] [W]
Monsieur [D] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Catherine PERELMUTTER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03595 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PGL
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 septembre 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. [Adresse 3],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Catherine PERELMUTTER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0975
DÉFENDEURS
Monsieur [Y] [F] [E] [W],
non comparant, ni représenté
Monsieur [D] [V],
non comparant, ni représenté
demeurant ensemble [Adresse 1]
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juin 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03595 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PGL
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 27 août 2020, la SCI [Adresse 3] a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [W] et M. [D] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1060 euros et d’une provision pour charges de 85 euros.
Par actes de commissaire de justice du 3 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8480 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
Par assignations du 12 mars 2024, la SCI [Adresse 3] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [W] et M. [D] [V] sans qu’il ne soit fait application du délai de deux mois, statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,10902 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2024, avec intérêts de droit,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 7 juin 2024, la SCI [Adresse 3], représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juin 2024, s'élève désormais à 14535 euros. La société SCI [Adresse 3] considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience.
Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [Y] [W] et M. [D] [V] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La SCI [Adresse 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 3 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 8480 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 mars 2024.
Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI [Adresse 3] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
M. [Y] [W] et M. [D] [V] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, la SCI [Adresse 3] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juin 2024, M. [Y] [W] et M. [D] [V] lui devaient la somme de 14535 euros.
M. [Y] [W] et M. [D] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, en application de la clause de solidarité du bail, à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-7 du code civil. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
M. [Y] [W] et M. [D] [V] seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 2 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [Y] [W] et M. [D] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En l'espèce, l'équité commande de ne pas accorder d'indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 août 2020 entre la SCI [Adresse 3], d’une part, et M. [Y] [W] et M. [D] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] (75016) est résilié depuis le 4 mars 2024,
ORDONNE à M. [Y] [W] et M. [D] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
DEBOUTE la SCI [Adresse 3] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE solidairement M. [Y] [W] et M. [D] [V] à payer à la société SCI [Adresse 3] la somme de 14535 euros (quatorze mille cinq cent trente-cinq euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif et sur l’indemnité d’occupation, arrêté au 1er juin 2024, incluant l’échéance juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
CONDAMNE solidairement M. [Y] [W] et M. [D] [V] à payer à la société SCI [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 2 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),
DÉBOUTE la société SCI [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [Y] [W] et M. [D] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 3 janvier 2024 et celui des assignations du 12 mars 2024,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
