Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 24/00581

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au Nom du Peuple Français Tribunal judiciaire d’EVRY Pôle des urgences civiles Juge des référés Ordonnance du 6 septembre 2024 MINUTE N° 24/______ N° RG 24/00581 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QE2U PRONONCÉE PAR Anna PASCOAL, Vice-Présidente, Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 9 juillet 2024 et lors du prononcé ENTRE : Madame [R] [B] demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Christophe EDON de la SELEURL CHRISTOPHE EDON CONSEIL - C.E.C, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0472 DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.S. NCM LEASE dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Patrice PAUPER de la SELARL CABINET D’AVOCATS PAUPER & ASSOCIÉS SELARL, avocat au barreau de l’ESSONNE DÉFENDERESSE D'AUTRE PART ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort. ************** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte délivré le 31 mai 2024, Madame [R] [B], propriétaire de locaux commerciaux situés à Athis-Mons, donnés à bail à la SAS N.C.M. LEASE, a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, au visa de l'article 809 du code de procédure civile et de l'article L 145-41 du code de commerce aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial à effet du 23 mai 2024, - prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 20 avril 2016 à effet du 23 mai 2024, - dire et juger que la SAS N.C.M. LEASE est occupante sans droit ni titre à effet du 23 mai 2024, - ordonner l'expulsion de la SAS N.C.M. LEASE des locaux, objet du bail, ainsi que tous les occupants de son chef avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte d'un montant de 250 euros par jour à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de la complète libération des lieux, - se réserver la liquidation de ladite astreinte, - dire que les meubles et objets mobiliers appartenant à la SAS N.C.M. LEASE se trouvant dans les lieux occupés lors de l'expulsion seront séquestrés dans tel endroit qu'il plaira au juge des référés aux frais opérés de ladite société, - condamner la SAS N.C.M. LEASE à payer à Madame [R] [B] : - la somme de 62.540 euros à titre d'arriérés de loyers arrêtés au 23 mai 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024, date du commandement de payer, - la somme de 54.979,20 euros à titre de provision sur indemnités d'occupation (6 mois) à compter du 24 mai 2024, fixée à la somme 305,44 euros par jour due, soit 9.163,20 euros par mois, à compter du 22 juillet 2023 et jusqu'à complète libération des lieux, - ordonner la capitalisation des intérêts, - dire et juger que le dépôt de garantie d'un montant de 15.272 euros sera définitivement acquis à Madame [R] [B] et viendra s'imputer sur les sommes dues par la SAS N.C.M. LEASE, - condamner la SAS N.C.M. LEASE à payer à Madame [R] [B] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 23 avril 2024. Au soutien de sa demande, Madame [R] [B] expose que : - par acte sous seing privé en date du 20 avril 2016, elle a donné à bail à la SAS N.C.M. LEASE des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] à destination de tout commerce, moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charge de 61.087 euros payable d'avance trimestriellement, - la SAS N.C.M. LEASE procédant à des paiements partiels et irréguliers, restait débitrice de la somme de 48.856 euros au 31 décembre 2023, augmentée à 54.048 euros au 31 mars 2024, - le 23 avril 2024, Madame [R] [B] a donc été contrainte de faire délivrer à la SAS N.C.M. LEASE un commandement de payer visant la clause résolutoire qui : - a réclamé la somme de 67.940 euros au titre des arriérés de loyers et charges, mais qui est demeuré infructueux, la SAS N.C.M. LEASE n'ayant réglé que la somme de 8.500 euros dans le délai d'un mois, - a fait sommation de procéder aux travaux de remise en état des locaux selon procès-verbal dressé en application de l'article L 481-1 du code de l'urbanisme, en vain, suite à la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 mai 2023 des services de l'urbanisme de la commune d'[Localité 4], aux termes de laquelle elle a été informée de "la réalisation de travaux sans autorisation d'urbanisme visant à modifier et créer des baies sur la construction au [Adresse 3] à [Localité 4], parcelle Z96", - a fait sommation de justifier d'une attestation d'assurance des locaux conformément aux dispositions du contrat de bail, sans suite, - à la date de l'assignation, la SAS N.C.M. LEASE reste débitrice de la somme de 62.540 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation échus due. A l'audience du 9 juillet 2024, Madame [R] [B], représentée par avocat, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions en répliques aux termes desquelles, au visa de l'article 835 du code de procédure civile et de l'article L 145-41 du code de commerce, elle actualise le montant de sa créance principale et sollicite que la SAS N.C.M. LEASE soit condamnée à lui payer la somme de 57.140 euros à titre d'arriérés de loyers arrêtés au 23 mai 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024, date du commandement de payer, et que cette dernière soit déclarée irrecevable car prescrite en sa demande d'allocation de dommages et intérêts du chef de l'absence de communication des diagnostics techniques lors de la conclusion du bail et qu'elle soit déboutée de l'intégralité de ses demandes. La SAS N.C.M. LEASE, représentée par avocat, s'est référée à ses conclusions sollicitant, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, des articles 1103 et suivants du code civil, des articles L.145-5 et suivants du code de commerce et des articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier, de : - lui donner acte de la communication de l'attestation d'assurance, - lui donner acte qu'elle conteste avoir réalisé des travaux non-conformes depuis la prise de possession en 2016, - juger non écrite la clause d'indexation stipulée au bail, - constater l'absence de remise du dossier technique, - juger par conséquent sérieuses les contestations qu'elle soulève, - débouter Madame [R] [B] de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire stipulée et de sa demande de résiliation, - condamner Madame [R] [B] à payer à la SAS N.C.M LEASE la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts par suite de la violation d'information, - subsidiairement, donner acte à la SAS N.C.M LEASE qu'elle offre de régler, sous réserve de production d'un décompte actualisé une somme de 40.000 euros à valoir sur la dette locative et sollicite pour le solde 24 mois de délais en sus du paiement du loyer courant, - suspendre en conséquence les poursuites et les effets de la clause résolutoire, - rejeter toute demande plus ample ou contraire, - condamner Madame [R] [B] à payer à la SAS N.C.M LEASE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SAS N.C.M. LEASE expose que : - elle verse aux débats l'attestation de la compagnie ABEILLE ASSURANCES chez qui elle est assurée de longue date, afin de justifier d'assurance à jour pour les locaux pris à bail, - les travaux dont fait état la mairie sont manifestement réalisés de longue date et en tous les cas par le précédent locataire et non la SAS N.C.M LEASE, du fait que la photo justifiant l'existence de création d'ouvrants date du 21 octobre 2013 et qu'elle a pris à bail les locaux en janvier 2016, - les sommes facturées par Madame [R] [B] depuis de nombreuses années et aujourd'hui réclamées sont fermement contestées, notamment au regard du décompte pour le moins parcellaire faisant néanmoins apparaître que depuis plusieurs années elle réclame à la SAS N.C.M LEASE un loyer supérieur à celui qui avait été convenu et stipulé au bail, soit 5.090,58 euros par mois ou 61.087 euros annuellement, au motif d'une clause d'indexation contestable, - il est manifeste que Madame [R] [B] n'a pas exécuté loyalement le bail et en tous les cas, manqué à son obligation d'information précontractuelle, le bailleur étant tenu de remettre au preneur et d'annexer au bail certains diagnostics obligatoires, en ne remettant pas à la SAS N.C.M LEASE ni l'état des risques naturels et technologiques, ni le DPE ou encore le diagnostic technique amiante. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 6 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le 23 avril 2024, Madame [R] [B] a fait délivrer à la SAS N.C.M. LEASE un commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant la somme en principal de 67.940 euros. Le décompte annexé et faisant partie intégrante du commandement de payer n'est pas joint à l'acte et la décomposition de la somme réclamée fait état d'un solde au 31 mars 2024 qui n'est pas détaillé et d'un loyer trimestriel qui ne correspond pas aux termes du contrat. En effet, force est de constater que le bail fait mention d'un "loyer annuel de 61.087 euros payable à la bailleresse, en quatre termes égaux et d'avance (…)". "De convention expresse, le prix du loyer ci-dessus sera révisable à la demande de l'une ou de l'autre partie, suivant les dispositions prévues par le code de commerce, et de tous autres textes les modifiant ou le remplaçant. Un avenant sera établi dont les frais seront à la charge de la société preneuse". Or, sans que le loyer ne soit prévu comme indexable ou qu'un avenant soit versé au débat afin de justifier d'une révision du prix, Madame [R] [B] facture des loyers mensuels à 5.664 euros ou trimestriels à 16.992 euros, soit une somme de 67.968 euros annuelle, supérieure au prix convenu et accepté au contrat. Il existe donc des contestations sérieuses sur les sommes effectivement dues par la SAS N.C.M. LEASE à la date de la délivrance du commandement de payer du 23 avril 2023 et, par voie de conséquence, sur sa validité, qui nécessitent un examen au fond et qui n'entre pas dans les compétences du juge des référés, juge de l'évidence. Par conséquent et sans qu'il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens soulevés par les parties, il convient donc de dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes, tant principales de Madame [R] [B], que reconventionnelles de la SAS N.C.M. LEASE. Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort : DIT n'y avoir lieu à référé sur l'intégralité des demandes de Madame [R] [B] ; DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles de la SAS N.C.M. LEASE ; DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; LAISSE la charge des dépens à chaque partie. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 septembre 2024, et nous avons signé avec le greffier. Le Greffier, Le Juge des Référés,