Cour d'appel, 11 mai 2023. 22/01156

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 2 ARRÊT DU 11/05/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 22/01156 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UEX5 Jugement (N° 21/02734) rendu le 25 Janvier 2022 par le Tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer APPELANTES La Sci Bora, prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de Me Cemile Dogan, avocat au barreau de Senlis, avocat plaidant La SARL Istanbul Grill, prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 2] [Adresse 2] représentée par Me Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué assistée de Me Cemile Dogan, avocat au barreau de Senlis, avocat plaidant INTIMÉES La SCI Lieutier de Leye prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Sébastien Boulanger, avocat au barreau de Boulogne sur Mer, avocat constitué La SCP Office Notarial des Bords de Liane , prise en la personne de ses représentants légaux en son étude [Adresse 3] [Adresse 3] défaillante, à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 26 avril 2022 à personne habilitée COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Catherine Courteille, président de chambre Jean-François Le Pouliquen, conseiller Véronique Galliot, conseiller --------------------- GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps DÉBATS à l'audience publique du 27 février 2023. Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 mai 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Catherine Courteille, président, et Anaïs Millescamps, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 janvier 2023 **** Vu le jugement du tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer du 25 janvier 2022, Vu la déclaration d'appel de la SCI Bora et de la SARL Istanbul Grill du 08 mars 2022, Vu les conclusions de la SCI Bora et de la SARL Istanbul Grill du 28 septembre 2022, Vu les conclusions de la SCI Lieutier de Leye du 29 juin 2022, Vu l'ordonnance de clôture du 16 janvier 2023. La SCP Office notarial des Bords de Liane n'a pas constitué avocat. EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 17 mars 2010, la SCI Lieutier de Leye a fait l'acquisition d'un immeuble situé [Adresse 7], composé d'une maison comprenant notamment « au sous-sol sur l'arrière : cave ». Par acte notarié du 12 novembre 2019, établi par Me [E], notaire de l'office notarial des bords de Liane, la SCI Bora a acquis un immeuble situé [Adresse 2], voisin du précédent. Aux termes de l'acte, l'immeuble comporte au rez-de-chaussée un café, une cuisine des toilettes et une cave. La SCI Bora a cédé le fonds de commerce à la SARL Istanbul Grill par acte du 12 novembre 2019. Exposant que les SCI Bora et SARL Istanbul Grill avaient muré l'accès à sa cave, la SCI Lieutier de Leye a, par acte d'huissier du 03 mars 2021 fait assigner la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill devant le juge des référés du tribunal judiciaire de [Localité 6] aux fins de voir ordonner une mesure de remise en état sous astreinte. Par ordonnance du 21 avril 2021, le juge des référés a : - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Istanbul Grill et la SCI Bora, - dit que la société Istanbul Grill et la SCI Bora devront rétablir l'accès de la société Lieutier de Leye à la cave et reconstruire la séparation entre leur bien et celui de la société Lieutier de Leye sous astreinte, - condamné la société Istanbul Grill et la SCI Bora in solidum à verser une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par déclaration du 15 juillet 2021, la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill ont interjeté appel de cette décision. Par acte du 02 août 2021, la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill ont fait assigner la SCI Lieutier de Leye devant le premier président de la cour d'appel de Douai aux fins de suspension de l'exécution provisoire. Par arrêt du 18 octobre 2021, le premier président a rejeté cette demande et a condamné la SCI Bora et la SARL Istanbul au paiement d'une somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par arrêt du 07 avril 2022, la cour a confirmé l'ordonnance de référé du 21 avril 2021 et condamné la SCI Bora et la société Istanbul Grill à payer à la SCI Lieutier de Leye une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Autorisées par ordonnance du 26 juillet 2021, la SCI Bora et la SARL Istanbul ont, par acte du 02 août 2021, fait assigner à jour fixe la SCI Lieutier de Leye devant le tribunal judiciaire de [Localité 6] et ont demandé de : - constater, à titre principal, que les actes notariés mentionnent la propriété de la cave par les sociétés Bora et Istanbul Grill, et qu'aucune mention de servitude d'un immeuble à l'autre, au bénéfice de la SCI Lieutier de Leye n'est indiqué aux termes de ces actes, - dire et juger, à titre principal, que la propriété de la cave litigieuse par les sociétés Istanbul Grill et SCI Bora, - constater que la société SCI Lieutier de Leye a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile en entravant le droit de propriété des SCI Bora et Istanbul Grill, - condamner la société SCI Lieutier de Leye à verser aux sociétés SCI Bora et SARL Istanbul Grill la somme de 8.000 € à chacune, correspondant à l'indemnisation du préjudice matériel découlant des frais de procédure, - condamner la société SCI Lieutier de Leye à verser aux sociétés SCI Bora et SARL Istanbul Grill la somme de 5.000 € à chacune, correspondant à l'indemnisation du préjudice moral de ces dernières ; A titre infiniment subsidiaire : - constater les manquements de l'office notarial des Bords de Liane, prise en la personne de Maître [O] [E], Notaire à [Localité 6], à son devoir de conseil envers les sociétés SCI Bora et SARL Istanbul Grill, - condamner l'office notarial des Bords de Liane à verser aux sociétés SCI Bora et SARL Istanbul Grill la somme de 8.000 € à chacune, correspondant à l'indemnisation du préjudice matériel découlant des frais de procédure. - condamner l'office notariale des Bords de Liane à verser aux sociétés SCI Bora et SARL Istanbul Grill la somme de 5.000 € à chacune, correspondant à l'indemnisation du préjudice moral de ces dernières, - condamner l'office notarial des Bords de Liane à verser aux sociétés SCI Bora et SARL Istanbul Grill la somme de 3.000 € à chacune, correspondant à l'indemnisation du préjudice de perte de chance, En tout état de cause : - condamner la SCI Lieutier De Leye et l'office notarial des Bords de Liane à verser aux sociétés SCI BORA et SARL ISTANBUL GRILL la somme de 55.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement en date du 25 janvier 2022, le tribunal judiciaire de [Localité 6] a: - débouté la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill de leur demande tendant à voir dire qu'elles sont propriétaires de la cave, - débouté la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et du préjudice matériel formulées à l'encontre de la SCI Lieutier de Leye, - condamné in solidum la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill à payer à la SCI Lieutier de Leye la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts, - débouté la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel et pour perte de chance formulée à l'encontre de l'office notarial des Bords de Liane, - condamné in solidum la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill aux dépens, - condamné in solidum la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill à payer à la SCI Lieutier de Leye la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Par déclaration en date du 08 mars 2022, la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill ont interjeté appel de la décision. Par dernières conclusions du 28 septembre 2022, la SCI Bora et la SARL Istanbul demandent à la cour au visa des articles 552, et suivants du code civil, 1134 & 1147 du code civil (ancien), 1104 et suivants, 1231-1 du code civil de: - déclarer les sociétés demanderesses, SCI Bora et SARL Istanbul Grill recevables et bien fondées en leur appel, demandes et conclusions Ce faisant, infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 6] en ce qu'il a: - débouté la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill de leur demande tendant à voir dire qu'elles sont propriétaires de la cave, - débouté la SCI Bora et la SARL Istanbulgrill de leurs demandes de dommages-intérêts au titre du préjudice moral et du préjudice matériel formulées à l'encontre de la SCI Lieutier De Leye, - condamné in solidum la SCI Bora et la SARL Istanbulgrill à payer à la SCI Lieutier de Leye la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts, - débouté la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill de leurs demandes de dommages-intérêts pour préjudice moral et matériel et pour perte de chance formulées à l'encontre de l'office notarial des Bords de Liane, - débouté la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill de toutes leurs demandes, - condamné in solidum la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill aux dépens, - condamné in solidum la SCI Bora et la SARL Istanbulgrill à payer à la SCI Lieutier De Leye la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 EN CONSEQUENCE : À titre principal : constater, à titre principal, que les actes notariés mentionnent la propriété de la cave par la société Bora, et qu'aucune mention de servitude d'un immeuble à l'autre, au bénéfice de la SCI Lieutier De Leye, n'est indiquée aux termes de ces actes ; juger, à titre principal, que la propriété de la cave litigieuse appartient à la SCI Bora ; Juger que la société SCI Lieutier De Leye a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile en entravant le droit de propriété de la SCI Bora; condamner la société SCI Lieutier De Leye à verser aux sociétés SCI Bora et SARL Istanbul Grill le somme de 10.000 euros à. chacune, correspondant à l'indemnisation du préjudice matériel découlant des frais de procédure ; condamner la société SCI Lieutier De Leye à verser aux sociétés SCI Bora et SARL Istanbul Grill le somme de 5.000 euros à chacune, correspondant à l'indemnisation du préjudice moral de ces dernières ; À titre subsidiairejuger que l'Office notarial des Bords de Liane, prise en la personne de Maître [O] [E], Notaire à [Localité 6] ,a manqué à son devoir de conseil et d'information, envers les sociétés SCI Bora et SARL Istanbul Grill ; condamner l'Office notarial des Bords de Liane à verser aux sociétés SCI Bora et SARL Istanbul Grill le somme de 10.000 euros à chacune, correspondant à l'indemnisation du préjudice matériel découlant des frais de procédure ; condamner l'Office notarial des Bords de Liane à verser aux sociétés SCI Bora et SARL Istanbul Grill le somme de 5.000 euros à chacune, correspondant à l'indemnisation du préjudice moral de ces dernières ; condamner l'Office notarial des Bords de Liane à verser aux sociétés SCI Bora et SARL Istanbul Grill le somme de 3.000 euros à chacune, correspondant à l'indemnisation du préjudice de perte de chance ; En tout état de cause : condamner la société SCI Lieutier De Leye et l'Office notarial des Bords de Liane à verser aux sociétés SCI Bora et SARL Istanbul Grill la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions en date du 29 juin 2022, la SCI Lieutier de Leye demande à la cour, au visa des articles du code civil, de: Dire bien jugé en mal appelé, - déclarer bien-fondé et recevable en ses demandes, fins et conclusions la SCI Lieutier De Leye, - Confirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le tribunal judiciaire de Boulogne Sur Mer le 25 janvier 2022 sauf en ce qu'il condamnait in solidum les sociétés Istanbul Grill et Bora à devoir payer à titre de dommages et intérêts à la SCI Lieutier De Leye la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice de jouissance, - Statuant à nouveau, - condamner in solidum les sociétés Istanbul Grill et Bora à devoir payer à titre de dommages et intérêts au profit de la SCI Lieutier De Leye la somme de 10.000 € en réparation de son préjudice de jouissance, - condamner in solidum les sociétés Istanbul Grill et Bora à devoir payer à la société Lieutier De Leye la somme de 3.000 € en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner in solidum les sociétés Istanbul Grill et Bora aux entiers frais et dépens. La déclaration d'appel a été signifiée par l'appelante à la SCP office notarial des bords de Liane le 16 avril 2022 et les conclusions de l'appelante le 13 juin 2022. L'office ntoarial n'a pas constitué avocat. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées, soutenues à l'audience et rappelées ci-dessus. L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION -1Sur la propriété de la cave La SCI Bora et la SARL Lieutier de Leye revendiquent la propriété de la cave, dès lors que celle-ci est située sous leur parcelle. Elles font valoir que la cave est située sous leur immeuble et elles ajoutent qu'il existe une entrée par le commerce, les titres de propriété ne décrivent pas la cave litigieuse et ignoraient que leur immeuble pouvait être grevé d'une servitude. La SCI Lieutier de Leye expose qu'elle a fait l'acquisition de l'immeuble du [Adresse 7] le 17 mars 2010, que l'acte de vente mentionne l'existence d'une cave à l'arrière et qu'elle était seule à pouvoir y accéder. L'article 552 du code civil dispose que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre " Des servitudes ou services fonciers ". Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. La présomption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol, prévue par l'article 552 du code civil n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre, quel qu'en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive. Selon l'article 2258 du code civil la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. L'article 2261 du code civil précise que pour prescrire il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. L'article 2272 du code civil dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. Les deux parties invoquent leurs titres de propriété, les deux immeubles sont contigus ont été acquis de l'indivision [F]-[N]. La SCI Lieutier de Leye a fait l'acquisition de l'immeuble du [Adresse 7] le 17 mars 2010, ainsi décrit à l'acte de vente : « une maison à usage d'habitation semi-indépendante sis à [Adresse 7], comprenant savoir : - au sous-sol sur l'arrière : cave - au rez-de-chaussée : water-closet dans courette, séjour/salon avec cheminée, cuisine, - à l'étage : deux chambres, salle de bains, - au-dessus : grenier aménageable accessible par escalier en bois, - courette Cadastré section [Cadastre 4], [Adresse 7] d'une contenance de 55 ca Tel que cet immeuble se poursuit comporte, avec toutes ses aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyennetés, tous droits et facultés quelconques, sans exception ni réserve ». La SCI Bora a fait l'acquisition le 12 novembre 2019, selon acte dressé par Me [E] de la SCP [E], Clery et Senicourt, notaire, de l'immeuble situé [Adresse 2], l'immeuble est ainsi décrit : « à [Adresse 2], un immeuble à usage de commerce et d'habitation comprenant : partie commerciale se composant savoir : - au rez-de-chaussée : une salle de café, une cuisine, des toilettes et une cave, - courette, - buanderie, - à l'étage : une salle de restauration Partie habitation se composant : - à l'étage deux petites chambres dont une avec salle de bains et une salle de séjour, - un grenier au-dessus et une chambre Cadastré section [Cadastre 5] [Adresse 2] et d'une contenance de 01 a et 40 ca » L'acte de cession du fonds de commerce à la SARL Istanbul Grill dressé le même jour (19 novembre 2019) par Me [E] donne même description de l'immeuble. Les titres de propriété font mention, pour chacun des immeubles, de l'existence d'une seule cave, aucune description particulière n'est donnée sur l'emplacement des caves, si ce n'est que le titre de propriété de l'immeuble du [Adresse 7] précise « à l'arrière ». S'agissant de l'immeuble appartenant à la SCI Lieutier de Leye, le rapport de d'exposition aux risques établi avant la vente, mentionne la présence d'une cave en ces termes « descente cave, cave ». Il est constant que la cave de l'immeuble de la SCI Lieutier est située sous l'immeuble appartenant à la SCI Bora. Néanmoins, il apparaît que l'accès à cette cave se fait par l'immeuble du [Adresse 7], le procès-verbal de constat réalisé le 17 novembre 2020, par Me [B], huissier, décrit la cave de la SCI Lieutier de Leye et précise que l'accès se fait par une porte située dans la cuisine, donnant dans un escalier, cette disposition étant, au vu des photographies jointes au constat ancienne. Ainsi que l'a très justement relevé le tribunal par des motifs pertinents que la cour adopte, la SCI lieutier de Leye qui a fait l'acquisition de l'immeuble le 17 mars 2010, et a donc eu possession de la cave de manière continue, non équivoque et paisible jusqu'en février 2021 au moment où la SCI Bora a muré l'escalier et donc l'accès à la cave. La cave étant mentionnée dans le titre de propriété de la SCI Lieutier de Leye et la disposition des lieux conforme au titre de propriété, la possession a été exercée à titre de propriétaire, la SCI Lieutier de Leye pouvant se prévaloir d'un juste titre. La SCI Bora qui conteste cette possession, se prévaut d'un accès à la cave litigieuse par une trappe située dans l'immeuble situé [Adresse 2]. Il ressort toutefois du constat d'huissier produit, qu'hormis la trappe, il n'y a pas de moyen de descendre jusqu'à la cave, puisqu'une échelle doit être disposée permettant d'accéder à l'escalier donnant dans l'immeuble du [Adresse 7]. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Bora et la SCI Istanbul Grill de leurs demandes. -2Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance de la SCI Lieutier de Leye La SCI Lieutier de Leye sollicite la condamnation de la SCI Bora et de la SARL Istanbul Grill à lui payer une somme de 10 000 euros au titre du préjudice de jouissance à la suite de l'occupation de la cave par les appelantes. Alors qu'elles n'avaient pas de droit sur la cave la SCI Bora et la SCI Istanbul Grill ont commis une faute en interdisant l'accès à cette cave à la SCI Lieutier de Leye. La SCI Bora et la SARL Istanbul Grill ont muré l'escalier permettant d'accéder à la cave de l'immeuble du [Adresse 7] en février 2021 et ce n'est qu'à la suite de l'ordonnance de référé du 12 mai 2021, puis de l'ordonnance du premier président du 18 octobre 2021 rejetant la demande de suspension d'exécution provisoire que la SCI Bora et la SCI Istanbul Grill ont rétabli l'accès à la cave, ce qui a été constaté par procès-verbal du 18 février 2022 de Me [R] Huissier de justice. Si la SCI Lieutier de Leye n'a pu accéder à la cave pendant près d'une année, le tribunal a justement estimé à 3000 euros le préjudice de jouissance subi du fait de cette privation, le jugement sera confirmé. -3 Sur la responsabilité du notaire A titre subsidiaire les appelantes font valoir que le notaire a manqué à son devoir d'information et de conseil envers la SCI Bora et la SCI Istanbul Grill. La SCI Bora produit des photographies montrant deux trappes d'accès et soutient qu'il y a trois caves dépendant de son immeuble, outre celle accessible par l'immeuble voisin, deux seraient accessibles par son immeuble, le notaire aurait dû selon elle outre l'informer d'une servitude, mettre en conformité les actes avec l'état des lieux. La responsabilité du notaire rédacteur d'acte peut être engagée sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil en raison d'une faute commise ayant causé un dommage aux parties à la vente. La faute du notaire peut être caractérisée s'il est démontré un manquement à son devoir d'assurer l'efficacité des actes qu'il rédige. En l'espèce, ainsi que l'a relevé le tribunal les actes de vente contestés mentionnent pour chacun des immeubles la présence d'une cave et les appelantes sont déboutées de leurs demandes en revendication de la cave dépendant de l'immeuble du [Adresse 7]. La cave litigieuse faisant partie de la propriété voisine rien n'imposait au notaire de faire mention lors des visites de la présence de cette cave qui n'était pas mentionnée dans les titres de propriété antérieurs. Quant à l'existence d'une troisième cave, le procès-verbal de constat dressé le 09 mars 2021, ne fait état que de la cave desservant l'immeuble voisin et les photographies produites (pièce 6) montrant deux trappes ne montrent pas les caves, aucun autre descriptif des lieux n'étant produit. Dès lors que les actes de ventes sont en conformité avec l'état des biens vendus aucune faute ne peut être démontrée à l'encontre du notaire, le jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill de leurs demandes de dommages et intérêts. 4-Sur les frais irrépétibles et les dépens Les appelantes, qui succombent, seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens. Le jugement sera confirmé de ces chefs, la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill seront condamnées in solidum à payer une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel ainsi qu'aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill de leur demande d'indemnité de procédure, Condamne la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill in solidum à payer à la SCI Lieutier de Leye une somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCI Bora et la SARL Istanbul Grill in solidum aux dépens d'appel, Le greffier Anaïs Millescamps Le président Catherine Courteille