Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 7]
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[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 23/02220 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMLB
Minute :
Société SAEM [Localité 8] HABITAT
Représentant : Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire :
C/
Madame [S] [E]
Représentant : Me Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 292
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me TOURAUT
Copie et dossier délivrée à :
Me BETTACHE
Le
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 Novembre 2024;
par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur NICOLIER Adrien, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR(S) :
SAEM [Localité 8] HABITAT, ayant son siège social [Adresse 4] - [Localité 8]
représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, substitué par Me HAMNY Omayma, avocat au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [S] [E], demeurant [Adresse 3] - [Localité 8]
représentée par Me Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat, la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat a donné à bail à Mme [S] [E] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] (Découvertes 1,252).
La société Noisy-le-Sec Habitat a fait assigner Mme [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 5 septembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.
Après deux renvois aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 16 septembre 2024.
A cette date, la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;
- l'expulsion de Mme [S] [E] ;
- et la condamnation de Mme [S] [E] :
- au paiement de la somme actualisée de 16 972,18 euros, avec intérêts aux taux légal à compter du 20 mars 2023,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens.
Elle expose, sur le fondement de l'article 1728 du code civil, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.
Mme [S] [E] comparaît, représentée. Elle se réfère à ses conclusions déposées à l'audience et sollicite :
- le rejet de la demande de résiliation et l'octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation à hauteur de 50 euros mensuels pendant 36 mois,
- à titre subsidiaire, un délai de trois ans pour quitter les lieux et le rejet de la demande d'exécution provisoire de la décision,
- en tout état de cause :
- la déduction de la somme de 5 752,56 euros de la dette,
- le rejet de la demande formée au titre des frais irrépétibles.
Elle fait valoir, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, qu'elle a rencontré des difficultés sur les plans familial et médical mais que sa situation est en voie d'amélioration. Elle ajoute que le bailleur ne justifie pas des régularisations de charges pour l'année 2022. Elle fait valoir qu'une expulsion entraînerait des conséquences manifestement excessives sur sa situation. Elle ajoute enfin qu'une procédure de surendettement est en cours.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
L'affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I - Sur la demande de résiliation du bail
A - Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 8 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 4 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 21 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
B - Sur le bien fondé de la demande
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Il est également obligé de s'assurer contre les risques dont il doit en répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail. Par ailleurs, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.
En l'espèce, il ressort du décompte produit aux débats que Mme [E] reste redevable de la somme de 14 873,34 euros, déduction faite des frais de mise en demeure de 7 euros ainsi que des provisions sur charges non justifiées pour l'année 2022 d'un montant de 2 091,84 euros.
Cette somme est supérieure à 18 échéances contractuelles. L'inexécution constatée apparaît dès lors suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.
Ainsi, le bail sera judiciairement résilié à la date du présent jugement.
L'expulsion de Mme [S] [E] sera en conséquence ordonnée.
II - Sur la demande de condamnation en paiement
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.
Comme précédemment indiqué, le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [S] [E] reste lui devoir la somme de 14 873,34 euros à la date du 5 septembre 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse, sous réserve des versements postérieurs et/ou non pris en compte dans le décompte.
Mme [S] [E] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 14 873,34 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 536,77 euros à compter du commandement de payer du 20 mars 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.
III - Sur les demandes de délais
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
En l'espèce, par décision rendue le 24 juin 2024, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a déclaré la demande de Mme [E] aux fins de bénéficier d'une procédure de surendettement recevable. Cette décision a été contestée par son bailleur.
Cependant, il ressort du décompte locatif que Mme [E] n'a pas repris le paiement du loyer et des charges au jour de l'audience.
En conséquence, sa demande aux fins de bénéficier de délais de paiement suspensifs de la résiliation du contrat de bail sera rejetée.
En revanche, il apparaît bien que sa situation financière ne lui permet pas de régler sa dette en un seul versement.
Il sera donc fait droit à sa demande de délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.
Par ailleurs, aux termes de l'article L412-3 du des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. L'article L412-4 du même code prévoit en outre que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, il ressort des documents produits en la cause que la situation financière de Mme [E] rend son relogement particulièrement difficile.
En conséquence, il sera accordé à Mme [E] un délai de 6 mois pour quitter les lieux.
IV - Sur les mesures de fin de jugement
Mme [S] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au vu des conséquences que revêt une expulsion sur la situation de Mme [E], il convient d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat et Mme [S] [E] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 8] (Découvertes 1,252) à compter du présent jugement ;
REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du contrat de bail formée par Mme [S] [E] ;
ORDONNE en conséquence à Mme [S] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de six mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour Mme [S] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Mme [S] [E] à payer à la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat la somme de 14 873,34 euros (décompte arrêté au 5 septembre 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 sur la somme de 5 536,77 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
AUTORISE Mme [S] [E] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;
RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;
CONDAMNE Mme [S] [E] à verser à la société anonyme d'économie mixte [Localité 8] Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail du 1er septembre 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [S] [E] aux dépens ;
ECARTE l'exécution provisoire du présent jugement.
Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 18 novembre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE
