Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 24/02365

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Serena ASSERAF Copie exécutoire délivrée le : à : Madame [V] [D] épouse [B] Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/02365 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UMH N° MINUTE : 3-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 15 novembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic la SAS NEXITY, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Me Séréna ASSERAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0489 DÉFENDERESSE Madame [V] [D] épouse [B], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 septembre 2024 Délibéré le 15 novembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 15 novembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02365 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UMH EXPOSE DU LITIGE : Mme [D] [V] divorcée [B] est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 1], constituant le lot 40 de la Copropriété et cadastré [Cadastre 4], par suite du décès de Mme [X] [I] épouse [D] sa mère, en date du 07/02/2020. Par acte de commissaire de justice en date du 5/04/2024, le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] , représenté par son syndic la SAS NEXITY, a assigné Mme [D] [V] épouse [B], aux fins de : - condamnation de Mme [D] [V] épouse [B] au paiement de: - la somme de 2245,25 euros pour les charges dues au 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 17/ 03/ 2023, - la somme de 3000 euros de dommages et intérêts - la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. L’affaire a été retenue le 16/ 09/ 2024. A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien - fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété. Mme [D] [V] épouse [B] n’a pas comparu ni été représentée, bien que régulièrement assignée, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile. DISCUSSION : Sur l’assignation et la recevabilité : Mme [D] [V] divorcée [B] a été régulièrement assignée à l’adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers la copropriétaire. Il est en effet précisé sur l’attestation de dévolution successorale du 22/07/2020 que Mme [D] [V] est divorcée selon jugement du TGI de PARIS du 14/03/2012. Sur la demande en paiement de l’arriéré : Décision du 15 novembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02365 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UMH Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l'appui de sa demande: -un extrait de matrice cadastral de 2021 et l’attestation de dévolution successorale du 22/07/2020 -les procès-verbaux d'assemblée générale en date du 24/11/2021, 24/11/2022, 22/11/2023 approuvant les comptes et le budget prévisionnel - le contrat de syndic signé le 22/ 11/ 2023 - des appels de charges pour les périodes des 4ème appel 2021-2022, quatre appels 2022- 2023, 1et, 2ème et 3ème appel 2023-2024, outre appels travaux ou d’autre nature - la répartition annuelle des charges de l’exercice 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 - une lettre de mise en demeure du 17/ 03/ 2023, et sommation de payer du 04/05/2023 - des échanges de mails entre le syndic et Mme [W] [B] -un décompte des sommes dues entre le 01/04/2022 et le 01/ 03/ 2024 et des frais En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Le décompte produit débute au 01/04/2022, mais ne reprend pas toutes les écritures comptables. Le relevé de compte copropriétaire du syndic du 01/03/2024 ( p.2) comprend un solde débiteur pour les charges générales . Or selon le compte de charges de 03/12/2022 reprenant les écritures depuis le 30/06/2021, il existe un solde débiteur antérieur de 1850.18 euros , non justifié. Et pour les mois suivants des frais y figurent . Il n’est pas allégué par ailleurs d’un titre exécutoire antérieur. Il y a lieu de déduire le solde antérieur de 1850.18 euros non justifié. En reprenant les sommes dues et payées , hors frais, la créance certaine, liquide et exigible au 15/06/2022 était non pas la somme de 2287.17 euros, mais une somme créditrice de 831.27 euros à prendre en compte. De ce fait au 01/01/2023: Il convient de retenir pour les seules charges un solde créditeur de 2360.68 euros, la transaction amiable mentionnée au 05/12/2022 n’étant pas produite, et pour les fonds travaux 10.46 euros de solde débiteur. Au 01/04/2023 : Le solde créditeur est de 2151.42 euros pour les charges et pour le fond travaux débiteur de 20.92 euros.Au 01/07/2023 : Le solde créditeur est de 1942.16 euros pour les charges et le fonds travaux débiteur de 31.38 euros Au 19/12/2023 : Le solde créditeur est de 1732.90 euros pour les charges , outre 101.64 euros créditeur de charges 2022/2023 , soit 1834.54 euros créditeur et le fonds travaux débiteur de 41.84 euros Au 01/01/2024 : Le solde créditeur est de 1625.28 euros pour les charges et le fonds travaux débiteur de 52.30 euros En outre il est dû la somme de 33.98 euros de fonds travaux pour les frais d’études réfection de cage d’escalier. Par conséquent au vu de l’ensemble de ces pièces, Mme [D] [V] divorcée [B] est créditrice de la somme de 1539 euros . Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande. En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque. Le règlement de copropriété opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965. L’ensemble des frais n’est pas justifié au cas présent, au regard des éléments statués ci-avant. Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts. La carence du débiteur dans le paiement de la dette n’est donc pas caractérisée. Le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] , représenté par son syndic la SAS NEXITY sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Sur l’exécution provisoire : L’exécution provisoire est de droit. Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile Le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS NEXITY sera condamné aux dépens et débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers la copropriétaire est régulière DIT que le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] , représenté par son syndic la SAS NEXITY est recevable en son action DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] , représenté par son syndic la SAS NEXITY de sa demande pour les charges dues entre le 30/06/2021 et le 01/01/2024 , appel 3ème appel 2023/ 2024 inclus DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] , représenté par son syndic la SAS NEXITY de sa demande de frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] , représenté par son syndic la SAS NEXITY de sa demande de dommages et intérêts RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] , représenté par son syndic la SAS NEXITY de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS NEXITY aux entiers dépens de l’instance LE GREFFIER LE PRESIDENT