Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Valérie DUBOIS
M [R] [V]
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02892 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JRU
N° MINUTE :
6
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 09 septembre 2024
DEMANDEUR
Monsieur [U] [W] [X] [T], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représenté par Me Valérie DUBOIS, avocat au barreau d’ESSONNE, vestiaire : #C0747
DÉFENDEUR
Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
non comparant ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 mai 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 09 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02892 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JRU
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er septembre 2022, M. [T] [U] a consenti un bail d'habitation meublé à M. [V] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 369 euros et d'une provision pour charges de 81 euros, pour une durée d'un an.
Il a délivré un congé au locataire par courrier avec accusé de réception le 29 mars 2023 puis, acte de commissaire de justice le 15 mai 2023.
Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, le bailleur a également fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 250 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
Par assignation du 29 janvier 2024, M. [T] [U] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé, auquel il demande de :
- Valider les congés pour reprise délivrés les 29 mars 2023 et 15 mai 2023,
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 octobre 2023,
- Condamner M. [V] [R] au paiement de la somme de 2 250 euros à titre des loyers impayés entre le 1er juin 2023 et le 1er novembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 1er octobre 2023 et capitalisation des intérêts,
- Fixer l'indemnité d'occupation due par M. [V] [R] à compter du 1er novembre 2023 à a somme de 450 euros mensuel jusqu'à la libération des lieux,
- Condamner M. [V] [R] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- Ordonner l'expulsion de M. [V] [R], sous astreinte de 150 euros par jour,
- Statuer sur le sort des meubles,
- Condamner M. [V] [R] à lui verser la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de la délivrance du congé et du commandement de payer ;
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 janvier 2024.
À l'audience du 17 mai 2024, M. [T] [U] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il précise former sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal et celle tendant à la validation du congé à titre subsidiaire.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I . Sur la demande d'expulsion de M. [V] [R]
En application des dispositions des articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
1. Sur le constat d'acquisition de la clause résolutoire
M. [T] [U] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, sauf en cas de renouvellement depuis l'entrée en vigueur de la loi.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 octobre 2023 et laisse au locataire un délai de six semaines pour s'acquitter des sommes demandées.
Le bail ayant été initialement signé le 1er septembre 2022 pour une durée d'un an, il a été renouvelé le 1er septembre 2023, soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi susmentionnée et il convient effectivement de faire application du nouveau délai de six semaines.
Toutefois, le bailleur ne joint à l'assignation aucun décompte locatif permettant de vérifier que, dans le délai imparti, le locataire s'est acquitté de cette dette.
Dès lors, il ne saurait être considéré que la clause résolutoire a été acquise.
2. Sur la validation des congés
Il résulte de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur peut donner congé au locataire s'il justifie d'un motif légitime et sérieux, s'il souhaite reprendre le logement ou s'il souhaite le vendre qu'il doit lui notifier au moins trois mois avant expiration du bail, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
En l'espèce, M. [T] [U] demande la validation des " congés pour reprise " qui ont été délivrés au locataire par courrier avec accusé de réception le 29 mars 2023 et par acte de commissaire de justice du 15 mai 2023.
Ces congés respectent le délai de préavis prévu par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.
Toutefois, le premier congé, effectivement délivré " pour reprise ", mentionne la nécessité pour le bailleur de loger sa sœur, parent qui ne fait pas partie de la liste des personnes bénéficiaires de la reprise visée à l'article susmentionné.
Par ailleurs, le congé délivré le 15 mai 2023 est intitulé " congé pour vendre ". Or, il n'est fait mention ni du prix de vente, ni de ses conditions.
Par conséquent, les congés délivrés ne sauraient être validés.
M. [T] [U] ne rapportant pas la preuve que M. [V] [R] est occupant sans droit ni titre de son logement, aucun trouble manifestement illicite n'est caractérisé en l'espèce et non-lieu à référé sera prononcé concernant la demande d'expulsion sous astreinte formée à son encontre d'une part et les demandes subséquentes d'autre part, en ce qu'elles tendent à sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation et au transport des meubles garnissant le logement.
II. Sur la demande de condamnation au paiement de la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
M. [V] [R] est redevable des loyers et charges échus en application des articles 1103, 1217 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [T] [U] demande, à ce titre, le paiement d'une somme de 2250 euros.
Outre le fait que la demande n'est pas formée à titre provisionnel, la somme réclamée n'est pas justifiée puisque le requérant ne produit, au soutient de sa demande, aucun décompte locatif.
L'obligation apparaissant ainsi sérieusement contestable, non-lieu à référé sera prononcé sur cette demande.
III. Sur la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article 1231-6 du code civil prévoit que Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, l'obligation dont se prévaut M. [T] [U] apparait sérieusement contestable de sorte qu'aucun préjudice en découlant n'est caractérisé.
Non-lieu à référé sera prononcé sur cette demande qui, au surplus, n'est pas non plus formée à titre provisionnel et ne saurait prospérer dans la voie procédurale choisie par le demandeur.
IV. Sur les demandes accessoires
M. [T] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
Il sera débouté de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire et il ne saurait y être dérogé en matière de référé.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
DISONS n'y avoir lieu à référé s'agissant de l'ensemble des demandes formées par M. [T] [U],
DÉBOUTONS M. [T] [U] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [T] [U] aux dépens,
RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
