Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 23/08798

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : 30/08/2024 à : Me DREANO Mme [S] Copie exécutoire délivrée le : 30/08/2024 à : Mme [N] [M] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/08798 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3I6Q N° MINUTE : 24/5 JUGEMENT rendu le vendredi 30 août 2024 DEMANDEURS Madame [M] [G] épouse [N] demeurant Chez Mme [C] [N] - [Adresse 4] représentée par M. [F] [N] (fils) muni d’un pouvoir spécial Monsieur [V] [N], décédé demeurant [Adresse 3] DÉFENDERESSES S.D.C. [Adresse 3], dont le siège social est sis R/p son Syndic la SARL SIA - [Adresse 2] représentée par Me Yann DREANO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC206 Madame [W] [S], demeurant [Adresse 1] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 mars 2024 Décision du 30 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08798 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3I6Q JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 juin 2024 prorogé au 30 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Alexis QUENEHEN, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat du 30/11/1984, Monsieur [Z] avait donné en location à Madame [M] [G] un appartement (3 pièces) situé [Adresse 3] à [Localité 6] (7ème étage). Un avenant au bail avait été signé le 01/10/1998, une chambre contiguë à l'appartement loué ayant été adjointe au bail. Madame [W] [Z] épouse [S] est venue aux droits de Monsieur [Z] au décès de ce dernier. Quant à Madame [M] [G], elle avait épousé Monsieur [V] [N] qui devenait alors co-titulaire du bail. À raison d'infiltrations imputées à une toiture fuyarde, Les époux [N] avaient pu invoquer un trouble de jouissance dont l'existence remontait, selon eux, à 2010. N'étant pas satisfaits des réparations successives intervenues, les époux [N] avaient saisi la juridiction des référés qui dans son ordonnance du 20/07/2020 avait confié une mesure d'expertise à Monsieur [B] [R]. L'expert avait déposé son rapport le 28/05/2022. Par acte du 20/09/2023 et du 28/09/2023, Madame [M] [G] épouse [N] et Monsieur [V] [N] ont assigné respectivement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] et Madame [W] [Z] épouse [S] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins : qu'il soit ordonné au syndicat des copropriétaires, dans le délai de 3 mois à compter du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard une fois passé ce délai, de réaliser d'une part les travaux de reprise des joints de l'évacuation des eaux pluviales situés dans la salle de bains de l'appartement litigieux, d'autre part la réfection à neuf (incluant le remplacement des traversées de plancher et des coudes vétustes dans un diamètre adapté) de la conduite d'évacuation des eaux pluviales située dans le salon ;qu'il soit ordonné à Madame [S] de procéder à la reprise de la fenêtre de la chambre à coucher conformément au devis de l'entreprise A LA CLE DE [Localité 7] et ce, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 100 € par jour de retard une fois passée ce délai ;de dire que Madame [S] et le syndicat des copropriétaires devront informer les époux [N] du commencement et de la fin des travaux par lettre recommandée avec accusé de réception et en respectant un délai de prévenance de 3 semaines ;de voir Madame [S] et le syndicat des copropriétaires condamnés à payer aux demandeurs la somme de 2851,07 € au titre du préjudice de jouissance subi de mars 2016 à juillet 2017, la somme de 28 930,78 € au titre du préjudice de jouissance subi d'août 2017 à avril 2021, la somme de 9302,04 € au titre du préjudice de jouissance subi entre mai 2021 et le 01/10/2023 (somme à parfaire au jour du jugement) et la somme de 2000 € au titre du préjudice de jouissance à venir pendant la période des travaux de rénovation de l'appartement. En outre, en plus du constat de l'exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir, les époux [N] ont réclamé, in solidum à l'encontre de Madame [W] [S] et du syndicat des copropriétaires, une somme de 2000 € au titre de leur préjudice moral, une somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, le remboursement du coût des constats de commissaire de justice du 12/02/2021 et du 05/07/2021 et l'inclusion dans les dépens du coût de l'expertise judiciaire ordonnée en référé. Madame [W] [Z] épouse [S] a été régulièrement cité, l'assignation ayant été remis à personne. Elle ne s'est pas présentée à l'instance. Le syndicat des copropriétaires est intervenu, représenté par son avocat, et a déposé des conclusions à l'audience de jugement du 18/03/2024. Madame [M] [G] épouse [N] a été régulièrement représentée à l'audience du 18/03/2024 par son fils, Monsieur [F] [N], suivant mandat régulièrement donné. Monsieur [F] [N] a indiqué que son père, Monsieur [V] [N], était décédé. À l'audience, Monsieur [F] [N] a indiqué que sa mère allait quitter le logement. Il a indiqué également abandonner les demandes au titre de la réalisation de travaux et en indemnités pour relogement. Il a maintenu les autres demandes. Monsieur [F] [N] a fait valoir que jusqu'à la délivrance de l'assignation, le syndicat des copropriétaires n'avait pas réagi. Il a précisé que les derniers travaux avaient été effectué en février 2024. Il s'est référé aux termes des assignations délivrées. Dans le cadre desdites assignations, il avait été développé les arguments qui suivent. Les consorts [N] avaient tout d'abord rappelé l'ancienneté des problèmes d'étanchéité dont ils avaient été victimes, la gravité des infiltrations, leur récurrence, le peu d'initiatives des défendeurs pour y répondre malgré l'intervention des assureurs. Ils avaient rappelé également qu'ils avaient eu recours à un conciliateur de justice qui n'avait pu exercer sa mission en raison de la carence du mandataire de la bailleresse qui avait refusé de communiquer les coordonnées téléphoniques de cette dernière. Les consorts [N] avaient expliqué qu'en 2019, les infiltrations avaient été massives au point d'affecter le logement d'en dessous et de susciter la prescription de travaux de la part du service technique de l'habitat de la Ville de [Localité 5]. Ils ajoutaient qu'en 2021, la situation allait en s'aggravant, leur salle de bains étant inondée à l'usage de la machine à laver. Le 04/07/2021, le plafond du salon s'était effondré. S'agissant des fenêtres, les infiltrations étaient incontestables et n'avaient fait l'objet que d'un colmatage de fortune, juste avant l'audience de référé. Les consorts [N] avaient fait valoir que l'expert avait reconnu l'existence d'infiltrations au plafond dans trois pièces et aux seuils des fenêtres des deux chambres, outre de très probables infiltrations insidieuses de part et d'autre des fenêtres du séjour. Les désordres avaient été causés par la la vétusté des installation et structures et par des défauts affectant les fenêtres. Certains chiffrages des travaux à effectuer avaient été faits par l'expert. Pour les consorts [N], il y avait lieu que soit ordonné les travaux préconisés par l'expert pour mettre fin aux infiltrations, étant précisé que s'agissant des travaux de rénovation de l'appartement, leur assureur avait donné son accord pour les prendre en charge. Les consorts [N] avaient estimé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires était en cause sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10/07/1965 et sur celui de l'article 1240 du code civil. Ils avaient estimé que la responsabilité de Madame [W] [S] était également en cause, au titre de l'article 6 de la loi du 06/07/1989 l'obligeant à remettre au locataire un logement décent et en bon état de réparation et d'entretien. Il était évoqué les éléments suivants dans l'assignation : L'expert avait confirmé que la cause des inondations était la défaillance des évacuations d'eaux pluviales traversant l'appartement, l'une située dans la salle de bains, l'autre dans le salon).En juin 2020, le syndicat des copropriétaires avait fait procéder à des travaux qui avaient mis fin aux infiltrations depuis le plafond de la salle de bains. Cependant, de nouvelles inondations se produisaient depuis la partie basse du conduit d'évacuation, non remplacée.Il n'y avait eu repris à ce niveau qu'en avril 2021 et c'était seulement en septembre 2022 qu'il y avait eu reprise des habillages de couverture des é fenêtres du salon et des chambres.Si les inondations récurrentes cessaient à partir d'avril 2021, il ressortait de l'expertise que les réparations faites à l'initiative du syndicat des copropriétaires n'étaient pas satisfaisantes. Il y avait vétusté notamment des éléments de la descente d'eaux pluviales et des problèmes d'étanchéité des joints.Les fenêtres demeuraient sources d'infiltrations, ainsi qu'il résultait d'un constat de commissaire de justice. L'expert avait confirmé le mauvais entretien des appuis de fenêtres. Il avait préconisé des travaux sur la fenêtre de la chambre dont la charge revenait donc à la bailleresse.S'agissant de l'indemnisation du préjudice de jouissance des locataires, trois périodes devaient être distinguées, la période 2010-2017 pendant laquelle les infiltrations étaient récurrentes, la période de juillet 2017 à avril 2021 pendant laquelle les infiltrations s'étaient transformées en véritables inondations et la période postérieure à avril 2021 sur laquelle plus aucune inondation n'était survenue mais pendant laquelle les locataires avaient souffert du délabrement et de la dangerosité du logement.Sur la première période, les demandeurs s'en remettaient à la juridiction concernant la responsabilité de la bailleresse et les effets de la prescription. S'agissant du syndicat des copropriétaires, c'était la prescription de droit commun qui s'appliquait. Il y avait lieu en tout état de cause de prendre en compte l'interruption de la prescription en raison de l'assignation du 04/05/2020.Sur cette première période, étant précisé que de nombreuses sollicitations avaient été faites auprès de la bailleresse, il y avait lieu à une réduction du loyer de 20%. Une indemnisation devant intervenir à hauteur de 2851,07 €.Sur la deuxième période, les infiltrations avaient donné lieu à de véritables inondations dans le salon et la salle de bain du logement, ce qui avaient lourdement obéré les conditions de vie des époux [N]. De plus, une humidité prégnante se manifestait, ce qui avait été constaté par commissaire de justice le 12/02/2021.il y avait lieu de fixer le préjudice de jouissance sur cette deuxième période à 75 % du montant du loyer. Une indemnisation devait intervenir à hauteur de 28 930,78 €.Sur la troisième période, l'humidité avait provoqué une dégradation importante du plafond du séjour qui avait fini par s'effondrer le 04/07/2021. cette situation étant inquiétante, il y avait lieu à une réduction de 40 % montant du loyer. Une indemnisation devait intervenir à hauteur de 9392,04 €. Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires a tout d'abord rappelé que l'étanchéité de la terrasse avait été réalisée en totalité et avait donné lieu à une réception sans réserve le 14/04/2014. Il a ajouté que la zinguerie des lucarnes au-dessus de l'appartement des époux [N] avait été refaite en 2018. Il a rappelé également qu'un expert indépendant avait été missionné et avait rendu un rapport le 29/07/2019 selon lequel l'étanchéité de la toiture était assurée mais qui indiquait en revanche que des traces d'infiltration provenaient d'un défaut d'étanchéité de la sortie d'eau de pluie de la terrasse inaccessible du bâtiment. Il en était résulté des travaux effectués en mai 2020. S'agissant des demandes des époux [N], le syndicat des copropriétaires a fait valoir qu'il avait à ce jour exécuté l'intégralité des travaux préconisés par l'expert. Il a fait valoir également que les travaux de réfection de l'appartement des demandeurs avaient été intégralement pris en charge. Concernant la détermination du trouble de jouissance, il y avait incohérence s'agissant des périodes sur lesquelles ce trouble était invoqué dont la fixation variait selon les moments de la procédure. Par ailleurs, le quantum du préjudice était défini de façon dégressive dans une totale imprécision. S'agissant des frais de relogement dont l'expert évaluait la durée à un mois, il apparaissait que le logement avait toujours été habitable malgré les désordres dénoncés, ce que n'avait pas contredit l'expert. En tout état de cause, les époux [N] se sont avérés dans l'impossibilité de justifier des dates et des préjudices, au premier chef pendant le cours de l'expertise. S'agissant des dommages objet de la constatation du commissaire de justice dans son constat du 12/02/2021, ils n'avaient jamais été développés devant l'expert. Toutefois les canalisations intérieures et les raccordements étaient des parties privatives et il appartenait au bailleur de réparer tout défaut d'étanchéité. À cet égard, il n'était pas fondé de revendiquer la responsabilité à la fois du bailleur, à la fois du syndicat de copropriété pour le même dommage à raison de fautes respectives. Le syndicat des copropriétaires a estimé que les époux [N] n'avaient pas démontré que leur logement était impropre à la location et ce, au point de revendiquer une diminution de loyer de 60 à 75 %. Même s'il y avait eu constance du suivi de la part du syndicat des copropriétaires, ce dernier offrait une somme de 1500 € à titre de dommages-intérêts, tous préjudices confondus. Au vu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des contentieux de la protection de considérer comme satisfactoire l'offre susvisée, à titre de dommages et intérêts pour toutes causes confondues et ce, pour réparation d'une dizaine de « cascades » survenues en 5 ans. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de dire ce que de droit s'agissant de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de l'instance, précisions apportées que le constat d'huissier établi le 12/02/2021 faisait aussi état de désordres locatifs exclusifs de la responsabilité du syndicat et que le second constat du 05/07/2021 avait été inutile. MOTIVATIONS Il convient tout d'abord de constater le désistement de Madame [N] de sa demande de réalisation de travaux et accessoires et de sa demande d'indemnisation du préjudice de jouissance susceptible d'être subi pendant les travaux de rénovation dont la réalisation avait été initialement demandée. Au principal, selon l'expert, ses investigations avaient montré l'existence de diverses traces d'infiltrations, au plafond de 3 pièces (séjour, salle de bains et ponctuellement dans la cuisine) et au seuil des fenêtres des 2 chambres, ainsi que de très probables infiltrations insidieuses (mineures) de part et d'autre des 2 fenêtres du séjour. Les investigations avaient également mis en évidence des éléments de fait suivants : les infiltrations en plafond (majeures, correspondant parfois à de véritables inondations) n'étaient pas la conséquence de défaillance de la toiture proprement dite, notamment de la toiture terrasse refaite en 2014 (dont la mise en charge d'eau teintée s'était avérée négative), mais de défaillances (fissures, cassures, obstructions dans les coudes, joints non étanches...) dues à la vétusté des départs des descentes pluviales (traversées de planchers non refaites à cette occasion, contrairement aux normes) ;les infiltrations aux seuils des fenêtres des 2 chambres résultaient de l'incompatibilité entre les traverses basses des fenêtres mises en œuvre en 2017 et les bavettes de couverture qui recouvraient leurs appuis ;Les infiltrations insidieuses autour des fenêtres du séjour résultaient de l'ouverture qui s'était créée entre les habillages de zinc de couverture et les pieds des poteaux de lucarne, du fait de la vétusté de ses ouvrages. Selon l'expert, Il y avait eu combinaison de simples infiltrations et de véritables débordements ou inondations, parfois jusqu'au 6e étage. Les venues d'eau les plus importantes dans l'appartement litigieux avaient été dues à une suffisante obstruction des descentes d'eaux pluviales par rapport aux précipitations atmosphériques. Elle s'étaient produites au plafond du séjour de la salle de bains et ponctuellement, par propagation au plafond de la cuisine. Pour l'expert, parmi les trois types de désordres décrits, seuls les effets des cascades d'eau en plafond avaient explicitement impacté l'usage de l'appartement, notamment lors de la chute d'une partie des peintures, enduits et toiles de verre recouvrant le plafond du séjour. S'agissant des infiltrations au droit des seuils des fenêtres, leur impact avait été minime dans l'usage de l'appartement au point de ne pas être quantifiable. L'expert avait noté, au vu des informations qu'il avait reçues, qu'une dizaine de cascades s'était produites pendant la période évoquée par les époux [N] et qu'il y avait eu vraisemblablement une certaine passivité du cabinet CGA GESTION qui était à la fois le syndic de copropriété et le gérant de la location de Madame [S]. En tout état de cause, l'expert avait retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires s'agissant de la perte d'habitabilité partielle de l'appartement du fait des cascades d'eau et de leurs conséquences diverses, à ces occasions, sur les murs, sols et plafonds de l'appartement loué. S'agissant de ce qui relevait des fenêtres, il ressortait de l'appréciation de l'expert que c'était la responsabilité de la bailleresse qui pouvait être mise en cause. Les appréciations de l'expert, tant sur la nature des sinistres que sur leur origine et sur leur imputabilité, n'ont pas fait l'objet de contestations véritables. Toutefois, la mise en cause in solidum du syndicat des copropriétaires et de la bailleresse concernant l'ensemble des préjudices ne paraît pas fondée. Pour les désordres qui ont été la conséquence de la vétusté des canalisations de l'immeuble et d'un manque de réactivité du syndic, rien ne permet de démontrer que la bailleresse, en tant que telle, aurait commis une faute. Le syndicat des copropriétaires en effet avait pu apporter certaines réponses mais qui s'avéraient insuffisantes et inefficaces. Il ne peut donc être reproché à la bailleresse de ne pas avoir répercuté les interrogations et inquiétudes des époux [N], l'information donnée par les locataires au cabinet CGA GESTION correspondant à une notification au syndic de l'immeuble autant qu'au gestionnaire du logement. En définitive, il conviendra principalement de déterminer quelle a été le préjudice réellement subi par les époux [N] sur la période qu'ils ont évoquée, se situant entre 2010 et la dates de l'assignation, soit sen eptembre 2023. Les constatations de l'expert n'ont pas fait ressortir la constance dans le logement d'une humidité notable au titre des infiltrations subies. Aussi, le préjudice des locataires ne saurait s'analyser comme une perte partielle de jouissance du logement loué, plus ou moins forte selon les périodes. Le préjudice pouvait être constitué, au-delà d'une atteinte aux embellissements relativement modérée, par la survenue intempestive et imprévisible d'inondations fortes, d'autant plus brutales lors de l'usage de certains appareils ménagers. Sans contestation, ces moments d'inondations s'avéraient particulièrement difficile à vivre, obligeant les locataires à de lourdes tâches de nettoyage dont le poids était accrue par leur âge et leur état de santé. Il pouvait résulter de ces événements la constance d'une inquiétude que la passivité du syndicat des copropriétaires ou son inefficacité n'atténuait pas. Du fait de la nature et la spécificité des préjudices subis, Le montant de l'indemnisation ne saurait être calculée à partir d'une proportion du loyer normalement exigible. Un tel procédé ne couvrirait pas la réalité des dits préjudices. Il sera donc alloué une somme globale aux défendeurs. S'agissant de la décomposition du préjudice dans le temps, il apparaît que les premières interrogations de Madame [N] sur des fuites d'eau dataient de 2013. La récurrence de ces plaintes en 2013, en 2014 et au-delà démontrait que déjà des infiltrations posaient problème est qu'il n'y était pas apporté une réponse. Le préjudice est devenu criant à l'occasion des « cascades » évoquées par l'expert, que ce dernier comptabilisait au nombre d'une dizaine. À ces moments, la jouissance du logement était totalement bouleversée, obligeant les locataires à des tâches ingrates de nettoyage et d'évacuation. Étant précisé que dès 2019, les infiltrations étaient telles qu'elles avaient suscité une prescription de travaux émanant du service technique de l'habitat de [Localité 5], il subsistait des désordres affectant le logement lors du dernier constat, le 05/07/2021. il s'agissait certes d'une atteinte aux embellissements mais qui paraissaient conséquentes, les infiltrations paraissant avoir facilité la chute d'éléments du plafond. Compte tenu de l'ensemble des éléments développés précédemment, il convient d'évaluer le préjudice découlant des désordres intervenus dans le logement des époux [N] au titre d'infiltrations et d'inondations récurrentes à la somme globale de 5000 €. Il convient de condamner Le syndicat des copropriétaires à payer, à ce jour à la seule Madame [N], la somme de 5000 € à raison du préjudice qui lui est imputable. S'agissant du préjudice imputable à Madame [S], Il sera particulièrement limité et d'ordre esthétique. Il n'a pas été évoqué une déperdition d'énergie. Madame [S] sera donc condamnée à payer à Madame [N] la somme globale de 500 €. Au titre du préjudice moral, il n'a pas été apporté la preuve d'un préjudice distinct de celui déjà visé et de celui de se retrouver attrait dans une procédure. Il conviendra donc de débouter les époux [N] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral. Il sera logique d'inclure les 2 procès-verbaux de constat, au vu de leur utilité dans la procédure, dans les dépens. Il sera également mis à la charge du seul syndicat des copropriétaires les frais de l'expertise, l'essentiel du préjudice causé aux époux [N] étant imputable à ce dernier. Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [N] les frais irrépétibles de l'instance mais l'équité commande que l'indemnité à ce titre soit fixée de façon raisonnable, en rapport avec les faits de l'espèce. Il sera rappelé que les époux [N] n'ont pas été représentés par un avocat à la procédure au fond. Au vu de la date de l'assignation, le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en première ressort Constate le décès de Monsieur [V] [N]. Constate le désistement de Madame [M] [G] épouse [N] de sa demande de réalisation de travaux et accessoires et de sa demande d'indemnisation du préjudice de jouissance susceptible d'être subi pendant les travaux de rénovation dont la réalisation avait été initialement demandée. Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] à payer à Madame [M] [G] épouse [N] la somme globale de 5000 € en réparation de son préjudice à raison de son trouble de jouissance conséquence des désordres ayant affecté le logement loué, pour la part entrant dans la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Condamne Madame [W] [Z] épouse [S] à payer à Madame [M] [G] épouse [N] la somme globale de 500 € en réparation de son préjudice à raison du trouble de jouissance conséquence des désordres ayant affecté le logement loué, pour la part entrant dans la responsabilité de Madame [S]. Condamne in solidum Madame [W] [Z] épouse [S] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] à payer à Madame [M] [G] veuve [N] la somme de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] au paiement de l'intégralité du coût de l'expertise ordonnée en référé, qui sera à sa charge. Déboute les parties du surplus de leur demandes. Condamne in solidum Madame [W] [Z] épouse [S] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] aux dépens qui comprendront le coût des constats de commissaire de justice du 12/02/2021 et du 05/07/2021. Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. Le greffier Le juge