Cour d'appel, 14 juin 2023. 19/04587

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 14 JUIN 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/04587 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7NRE Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2019 -Tribunal d'Instance de SUCY EN BRIE - RG n° 11-18-0011 APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] À [Localité 6] représenté par son syndic, le Cabinet NG IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de Créeil sous le numéro 503 850 687 C/O CABINET NG IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0688 INTIME Monsieur [S] [G] né le 12 janvier 1976 à [Localité 7] (Côte d'Ivoire) [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Nicolas PODOLAK, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 20 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PRÉTENTIONS M. [S] [G] est copropriétaire des lots n°10 et 21 dans un immeuble situé au [Adresse 3] [Adresse 3] à [Localité 6]. Par acte d'huissier en date du 24 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] a assigné M. [S] [G] pour obtenir sa condamnation à lui verser, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, les sommes de : - 5.039,01 € au titre des charges dues à la date du 15 mars 2018, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2018, - 559,12 € au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - 900 €, à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive, - 1.572 €, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et ce, avec capitalisation des intérêts, outre sa condamnation aux entiers dépens dont les frais d'assignation. Au jour de l'audience du 6 novembre 2018, M. [S] [G] était présent et a allégué que la créance du syndic n'était pas justifiée du fait de l'inaction totale de ce dernier. Par note en délibéré du 13 novembre 2018, M. [S] [G] a communiqué ses conclusions et pièces, et a demandé au tribunal de dire et juger la demande du syndic non fondée, et dès lors de le débouter de ses prétentions et de le condamner à lui payer la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 15 janvier 2019, le tribunal d'instance de Sucy-en-Brie a : - condamné M. [S] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] les sommes de : 1.464,38 €, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2018 et ce au titre des charges dues à la date du 15 mars 2018 15 € en remboursement des frais exposés par la copropriété, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] du surplus de ses demandes, - dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, - condamné M. [S] [G] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 6] à payer chacun ses propres dépens. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 26 février 2019. La procédure devant la cour a été clôturée le 22 mars 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 14 février 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 1231-6 du code civil, à : - infirmer la décision attaquée en toutes ses dispositions, statuant de nouveau, - constater, sur le fondement des documents produits, que M. [S] [G] est redevable à son égard de la somme de 9.074,02 € au titre des arriérés de charges et appels de travaux, et 634,12 € au titre des frais de relance selon décompte du 7 février 2023, - condamner M. [S] [G] au paiement de la somme de 9.074,02 € précitée au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 7 février 2023, majorée des intérêts légaux à compter de l'acte introductif d'instance, - condamner M. [S] [G] au paiement de la somme de 634,12 € au titre des frais de relance de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - condamner M. [S] [G] au paiement de la somme de 900 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamner M. [S] [G] au paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et pour la procédure d'appel, - condamner M. [S] [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; Vu les conclusions notifiées le 5 juillet 2019 par lesquelles M. [S] [G], intimé, invite la cour, au visa des articles 122 du code de procédure civile, 2224 du code civil, 10, 10-1 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à : - réformer purement et simplement la décision déférée rendue par le tribunal d'instance de Sucy-en-Brie en ce que cette dernière l'a condamné au paiement de la somme de 1.464,38 €, et, statuant à nouveau, - débouter purement et simplement la société NG immobilier de toute demande en paiement formée à titre principal relative à quelconque charges communes ainsi que de toute autre demande liée à cette dernière en ce compris celle formée à titre de prétendu 'remboursement des frais exposés par la copropriété', en outre, - confirmer la décision rendue par le tribunal d'instance précitée en ce que ce dernier a débouté la société NG immobilier, ès qualités, en sa demande formée à titre d'une prétendue résistance abusive subie, enfin, - condamner la société NG immobilier à hauteur de la somme de 3.000 € en application des dispositions issues de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande principale Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ; Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; A l'appui de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le tribunal a soustrait à tort du solde réclamé en première instance, les sommes de 2.236,94 € correspondant aux appels émis par l'administrateur judiciaire, 1.978,13 € correspondant aux dépenses approuvées pour les années 2012 et 2013, 761,57 € au titre de frais ; Il conteste toute prescription de sa demande au motif que celle-ci est de dix ans et actualise sa demande au titre des charges à 9.074,02 € au 7 février 2023, arrêtée au 1er appel 2023 ; M. [S] [G] soulève le moyen tiré de la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires s'agissant de la somme de 1.398,42 € réclamée au titre d'un arriéré de charges compris entre les 1er janvier et 31 décembre 2012 ; Sur le fond, il fait valoir qu'il n'est pas produit le justificatif de l'approbation des comptes pour la période comprise entre les 1er janvier et 1er avril 2019, que son compte est créditeur au 31 décembre 2014 à hauteur de 1.773,37 €, que les éléments produits sont insuffisants à établir avec précision le bien fondé de la demande, que la somme réclamée pour le 1er trimestre 2016 à hauteur de 529,42 € n'est pas justifiée ; Par ailleurs, il conteste les frais et plusieurs sommes inscrites au décompte et soutient que son compte est créditeur au 1er avril 2019 à hauteur de 1.232,50 € ; Le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - un relevé de propriété attestant de ce que M. [S] [G] est propriétaire des lots n°10 et 21 situés dans l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] - le règlement de copropriété - l'acte de scission du 17 septembre 2014 - un décompte arrêté au 15 mars 2018 portant mention d'un solde débiteur de 5.598,13 € - un décompte arrêté au 8 avril 2019 portant mention d'un solde débiteur de 5.904,11 € - les procès-verbaux d'assemblées générales en date des 11 avril 2014, 1er juin 2015, 27 mai 2016 et 25 avril 2017, 22 mai 2018 portant approbation des comptes des années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 et vote des budgets prévisionnels 2018 et 2019 - les attestations de non-recours de ces assemblées - les appels de fond émis par Maître [Z] des 1er et 4ème trimestres 2012, 1er et 2ème trimestres 2013 - les répartitions de charges 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 - les appels du 3ème trimestre 2015 au 2ème trimestre 2019 - les comptes de résultat de la copropriété au 31 décembre 2012, 31 mai 2013, 31 décembre 2013 et le budget 2015 établi par le syndic bénévole - l'édition de compte du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2023 portant mention d'un solde débiteur de 9.840,14 € - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des 20 juin 2019 et 22 novembre 2021 portant approbation des comptes 2018 et 2020 - les attestations de non recours de ces assemblées - les appels de fonds du 2ème trimestre 2019 au 1er trimestre 2023 ; S'agissant de la prescription, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, prévoit que : 'sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans (...)' ; L'assignation est en date du 24 juillet 2018, la demande du syndicat des copropriétaires portant sur la somme de 1.398,42 € réclamée au titre d'un arriéré de charges compris entre les 1er janvier et 31 décembre 2012, n'est donc pas prescrite contrairement aux affirmations de M. [S] [G] ; Le décompte de l'assignation produit en pièce 7-1 du syndicat des copropriétaires mentionne un solde débiteur de 5.598,13 €, dont 5.039, 01 € au titre des charges et 559,12 € au titre des frais ; S'il exact que ce décompte fait état d'une reprise de solde syndic bénévole à hauteur de 2.236,94 €, il apparaît bien que cette reprise correspond aux appels de fonds émis par Maître [Z] pour les 1er et 4ème trimestres 2012, 1er et 2ème trimestres 2013 ; Cette reprise de solde est dûment justifiée et n'a pas à être déduite de la créance du syndicat des copropriétaires ; S'agissant des régularisations de charges 2012 et 2013, elles sont justifiées en pièce 10 du syndicat des copropriétaires étant précisé que les provisions appelées viennent en déduction des charges réelles de sorte qu'elles sont créditrices respectivement à hauteur de 252,92 € et 5,89 € ; S'agissant des frais, le tribunal a retenu une somme de 761,57 € ; Le syndicat des copropriétaires indique que les frais s'élèvent à 559,12 € ; Or, il omet de comptabiliser les frais de suivi contentieux à hauteur de 96 € ; Les frais s'élèvent en réalité à 655,12 € ; S'agissant ensuite des contestations émises par M. [S] [G], il sera relevé : - l'apurement de charges 2013 est dûment justifié (pièce 10 précitée) - l'appel 2014 est dûment justifié par la répartition 2014 (pièce 10) - les appels de fonds 2015 sont dûment justifiés par la répartition 2015 (pièce 10) - l'apurement des charges 2014 est dûment justifié (pièce 10) - l'appel allégué du 1er juin 2015 à hauteur de 425,13 € correspond à la provision sur charges 2014 qui vient en déduction des charges réelles - l'appel du 1er janvier 2016 est produit aux débats, les travaux cage d'escalier ont été votés lors de l'assemblée générale du 1er juin 2015 (résolution n° 15) - l'appel du 1er trimestre 2016 s'élève bien à la somme globale de 529,42 € dont l'appel travaux digicode de 29,01 € - l'appel du 1er avril 2016 est produit aux débats, les travaux cage d'escalier ont été votés lors de l'assemblée générale du 1er juin 2015 (résolution n° 15) - l'appel du 27 mai 2016 (répartition compte attente) est justifié par le vote lors de l'assemblée générale du 27 mai 2016 de la répartition du compte d'attente vendeurs débiteurs (résolution 14) - l'apurement des charges 2015 est dûment justifié (pièce 10) - l'apurement des charges 2016 est dûment justifié (créditeur de 940,50 €) - les avances travaux 2017 et 2018 sont justifiées par les appels correspondant et M. [G] ne précise aucunement le fondement de sa contestation - le 2ème appel provisionnel 2018 s'élève bien à 165,02 € - l'apurement des charges 2017 s'élève bien à 57,60 € - les appels de fonds du 1er janvier et du 1er avril 2019 sont justifiés ; Il ressort de ce qu'il précède que la créance justifiée du syndicat des copropriétaires à la date de l'arrêté de compte de première instance était de 5.039,01 €, dont à déduire la somme de 96 € (suivi contentieux) comptabilisée à tort au titre des charges, soit une somme de 4.943,01 € ; Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné M. [S] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 1.464,38 €, en deniers ou quittances valables afin de tenir compte des éventuels règlements intermédiaires, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2018 et ce au titre des charges dues à la date du 15 mars 2018 ; Le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance actualisée au 1er appel 2023 inclus de 8.978,02 € (9.074,02 € - 96 €) ; M. [S] [G] doit donc être condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 8.978,02 € au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er appel 2012 au 1er appel 2023 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2018 sur la somme de 4.943,01 € et du présent arrêt pour le surplus ; Sur les frais nécessaires de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; En première instance, le tribunal a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 15 € au syndicat des copropriétaires correspondant au coût de trois mises en demeure, au titre des frais nécessaires de recouvrement ; En appel, le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre la somme de 634,12 € ; Il verse aux débats : - les mises en demeure des 14 et 26 février 2018 - les lettres de relance des 5 février 2016, 7 novembre 2014, 9 septembre 2016, 15 mai 2015, 20 mai 2016, 21 octobre 2014, 28 mai 2015 - les factures d'avocat des 14 et 26 février 2018, 17 avril 2018, 26 février 2019 - les mises en demeure des 1er février 2019, 25 octobre 2019 et 10 juin 2020 - le contrat de syndic ; Compte-tenu de ces éléments, sont justifiés au titre des frais nécessaires de recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure suivants : - 132 € au titre de la mise en demeure du 26 février 2018 - 25 € x 3 au titre des mises en demeure des 1er février 2019, 25 octobre 2019 et 10 juin 2020 ; Les frais relatifs aux lettres de relance antérieures à la mise en demeure n'entrent pas dans la catégorie des frais de l'article 10-1 précités et relèvent des diligences habituelles du syndic qui sont à la charge de l'ensemble des copropriétaires ; Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 15 € au titre des frais de l'article 10-1 ; M. [S] [G] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 207 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ; Sur la demande en dommages et intérêts L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; Depuis plusieurs années M. [S] [G] s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance ; Sa mauvaise foi est démontrée en ce qu'il ne verse plus aucune somme au titre des charges de copropriété depuis 2012 et qu'il prétend néanmoins avoir versé les sommes de 1.651,43 € et 585,60 € le 11 avril 2014, alors qu'il s'agit de sommes portées au crédit de son compte au titre des provisions appelées dans le cadre de la régularisation de charges annuelle, ce qu'il ne peut ignorer ; Egalement, dans le tableau inséré en pages 8 à 11 de ses conclusions, il porte la mention 'paiement' ou 'réglé' au titre des provisions sur charges ou régularisation créditrice, alors qu'en réalité aucun paiement n'est intervenu, et que ces sommes sont portées au crédit de son compte pour les besoins des régularisations annuelles ; Les manquements systématiques et répétés de M. [S] [G] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ; M. [S] [G] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 € de dommages-intérêts ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite de l'article 700 du code de procédure civile ; M. [S] [G], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par M. [S] [G] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Infirme le jugement sauf en ce qu'il a ordonné l'exécution provisoire ; Statuant à nouveau sur les autres chefs réformés et y ajoutant, Condamne M. [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 8.978,02 € au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er appel 2012 au 1er appel 2023 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2018 sur la somme de 4.943,01 € et du présent arrêt pour le surplus ; Condamne M. [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 207 € au titre des frais nécessaires de recouvrement à la charge du copropriétaire défaillant ; Condamne M. [S] [G] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 600 € à titre de dommages-intérêts ; Condamne M. [S] [G] aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT