Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
[T], S.A. SEYNA c/ [P], [S]
MINUTE N°
DU 05 Septembre 2024
N° RG 24/02005 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PVQT
Grosse délivrée
à Me LACOME D’ESTALENX
Expédition délivrée
à Me DIA
le
DEMANDEURS:
Monsieur [U] [T]
représentant l’indivision [T]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE
S.A. SEYNA
prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Antoine VANDELET, avocat au barreau de NICE
DEFENDEURS:
Monsieur [V] [P]
né le 07 Juin 1978 à [Localité 8] (83)
[Adresse 4]
[Localité 1]
représenté par Maître Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE
Madame [R] [S] épouse [P]
née le 19 Septembre 1981 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente
DEBATS : A l’audience publique du 26 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé du 28 juin 2022, Monsieur [U] [T] représentant l’indivision [T] a loué à Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1500 euros outre une provision pour charge de 70 euros.
La SA SEYNA s’est portée caution de Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] afin de garantir le paiement des loyers, selon acte de cautionnement signé en date du 1er juillet 2022.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [U] [T] représentant l’indivision [T] a fait délivrer aux locataires, par acte de commissaires de justice du 14 avril 2023, un commandement de payer la somme de 1707,25 euros reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.
Par acte de commissaires de justice en date du 23 juin 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de leurs moyens et l’intégralité de leurs prétentions, Monsieur [U] [T] représentant l’indivision [T] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, à l’audience du 12 octobre 2023.
Lors de cette audience, l’affaire a été renvoyée au 6 février 2024.
Lors de l’audience du 6 février 2024, l’affaire a été renvoyée au 2 avril 2024, lors de laquelle l’affaire a été radiée faute de présence des parties, par un jugement de radiation du 23 avril 2024
A la demande des parties, l’affaire a été remise au rôle et audiencée pour le 26 juin 2024 à 9 H.
A cette audience, les demandeurs, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance, actualisant la dette à 3245,84 Euros.
Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] reconnaissent la dette et sollicitent des délais de paiement auxquels les demandeurs ne s’opposent pas.
L'affaire est mise en délibéré au 5 septembre 2024.
Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité
L'assignation a été régulièrement dénoncée le 10 juillet 2023 au représentant de l’État dans le département, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur la subrogation
L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
La jurisprudence reconnaît ainsi à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer, le droit d'agir en résiliation et en expulsion en sa qualité de subrogé dans les droits du bailleur.
En l'espèce, le contrat de cautionnement signé entre Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] et la SA SEYNA le 1er juillet 2022 stipule que la SA SEYNA se porte caution solidaire du locataire vis-à-vis du bailleur pour l’ensemble des dettes locatives, le montant maximum de l’indemnisation étant de 36 mois de loyers dans la limite de 90.000 euros. Par ailleurs, il est précisé que « SEYNA, après paiement, sera subrogé dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du BAILLEUR ou de son MANDATAIRE, à l’encontre du LOCATAIRE, afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues. Pour ce faire, SEYNA, par l’intermédiaire de GARANTME, pourra faire jouer la clause résolutoire du bail, utiliser le dépôt de garantie en cas d’absence de dégradations et/ou engager toute procédure judiciaire dont l’expulsion du LOCATAIRE ».
Il ressort des différentes quittances subrogatives en date des 28 mars 2023 pour 1579 Euros et 26 avril 2023 pour 1589,55 Euros produites, que la SA SEYNA en qualité de caution, a réglé la somme totale de 3168,55 euros à Monsieur [U] [T] représentant l’indivision [T] au titre des impayés du locataire Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P].
La caution ayant réglé à la place du locataire, elle est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé.
Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, 1tel que modifié par la Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.
En l’espèce, le contrat signé par les parties le 28 juin 2022 prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte de commissaires de justice du 14 avril 2023, Monsieur [U] [T] représentant l’indivision [T] a fait délivrer à Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1707,25 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 1er mars 2023, lequel est demeuré infructueux.
Les défendeurs n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 juin 2023.
Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter du 15 juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation
Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer » ; tandis que l'article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales : (...) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ».
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, Monsieur [U] [T] représentant l’indivision [T] et la SA SEYNA versent aux débats le contrat de bail, un décompte arrêté au 1er juin 2024 démontrant que Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] devait la somme de 3245,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de juin 2024 inclus.
Par ailleurs, il résulte des quittances subrogatives produites que la SA SEYNA, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 3168,55 euros à Monsieur [U] [T] représentant l’indivision [T] au titre des impayés du locataire Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P].
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] au paiement de la somme totale de 3245,84 euros, terme de juin 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Cette somme sera découpée de la manière suivante : 77,29 euros seront dus à Monsieur [U] [T] représentant l’indivision [T] puis 3168,55 euros seront dus à la SA SEYNA.
V 1Sur les délais de paiement
Au regard de l’accord des parties il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] à se libérer de la dette locative selon les modalités ci-après précisées au dispositif de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.
Des délais de remboursement étant accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] se libère dans le délai fixé et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] selon les modalités prévues ci-après au dispositif de la présente décision,
- Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] seront tenus au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,
- le sort des meubles sera régi conformément 1aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] succombent à l’instance de sorte qu’il supporteront la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEYNA, Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] seront condamnés à verser à la SA SEYNA la somme de 600 euros en application de l’article précité.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
DÉCLARE l'action recevable ;
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 1er juillet 2022 concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4] [Localité 1], à effet au 14 juin 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [T] représentant l’indivision [T] et la SA SEYNA pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat relatif au local d’habitation s'était poursuivi, à compter du 15 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] à payer à Monsieur [U] [T] représentant l’indivision [T] la somme de 77,29 euros et à la SA SEYNA la somme de 3168,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1er juin 2024, terme de juin 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;
AUTORISE Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] à s’acquitter de cette somme, en sus du loyer et des charges courants, en 5 mensualités d'un montant de 649 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,
PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n'avoir jamais été résilié,
DIT, en revanche, à défaut de paiement par Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] d’une seule mensualité sept (7) jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception (que cette mensualité soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré) :
- que la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
- que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- qu’à défaut pour Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,
- que Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] seront tenus au paiement, à compter du 15 juin 2023, d'une indemnité d'occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée, par provision, au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges, et ce jusqu'à complète libération des lieux, et l’y CONDAMNE éventuellement en tant que de besoin,
- que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] à payer à la SA SEYNA la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [V] [P] et Madame [R] [S] épouse [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
La greffière, La juge
