Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/00230

Du 30 août 2024 5AA PPP Référés N° RG 24/00230 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YX7F OPH AQUITANIS C/ [I] [J] - Expéditions délivrées au défendeur - FE délivrée à AQUITANIS Le 30/08/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 août 2024 PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE, GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : OPH AQUITANIS [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] représentée par M. [H] membre de l’entreprise muni d’un pouvoir DEFENDERESSE : Madame [I] [J] [Adresse 4] [Localité 3] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 31 Mai 2024 PROCÉDURE : Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2019, prenant effet le même jour, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [Y] et Madame [J] [I] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Par courrier en date du 18 janvier 2021, la société AQUITANIS a accusé réception du congé délivré par Monsieur [U] [Y] en date du 15 octobre 2020, de sorte que Madame [J] demeurait seule titulaire du bail à compter de cette date. Par exploit de commissaire de justice en date du 18 septembre 2023, la société AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait délivrer à Madame [J] [I] un commandement de payer la somme de 1.14,04 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par exploit de commissaire de justice du 17 janvier 2024, la société AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a assigné Madame [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 31 mai 2024 aux fins de voir : Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et de non production d'un justificatif d'assurance au visa des articles 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et les dire sans droit ni titre d'occupation conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Ordonner en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement qu'ils occupent [Adresse 4] et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, Les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.820,27 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés à ce jour, avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du Code civil, Les condamner solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant qu'il y aura lieu de fixer au montant du dernier terme de loyer, à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et ce jusqu'à leur départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de leur chef conformément aux dispositions de l'article 1760 du code civil, Les condamner solidairement au paiement de la somme de 150 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Les condamner solidairement aux entiers dépens de l'instance et de ses suites conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Lors de l'audience du 31 mai 2024, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 3.500,93 euros au jour de l'audience. Elle précise se désister de sa demande formulée au titre de l’absence de justificatif de l’assurance et confirme les autres termes de sa demande initiale. Il indique que la locataire a repris le paiement des loyers courants, que le dernier loyer a été régulièrement réglé de sorte qu’il n’est pas opposé à l'octroi de délai de paiement sur un délai de 36 mois. En défense, Madame [J] [I] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation. Elle précise au tribunal être actuellement employée dans le cadre d’un CDI et percevoir des revenus mensuels de l’ordre de 1069 euros outre une pension alimentaire de 200 euros. Elle ajoute avoir deux enfants mineurs à charge. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 30 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 18 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 31 mai 2024. L'établissement public bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 14 septembre 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six deux mois après un commandement demeuré infructueux. En effet, si la loi du 27 juillet 2023 réduit le délai à six semaines, le commandement de payer vise celui de deux mois. Par conséquent, par mesure de protection à l'égard de la locataire, il convient de retenir ce dernier. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs. L'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a fait signifier à Madame [J] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.143,04 euros au titre des loyers échus et d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 18 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi. Toutefois, si le commandement fait effectivement état d'un défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT précise à l'audience que celle-ci a été régularisée. Par conséquent, cette demande est réputée abandonnée, seule demeurant celle relative au défaut de paiement du loyer et charges locatives. La locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal. Ce défaut de régularisation fonde l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19 novembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats, que Madame [J] [I] a repris le paiement intégral du loyer courant. De plus, les parties se sont entendues à l'audience quant à l'octroi de délais de paiement. Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT sera autorisé à poursuivre l’expulsion de Madame [J] [I]. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [J] [I] sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (664.39 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3.500.93 euros à la date du jour de l'audience. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [J] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.500,93 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du jour de l'audience – échéance du mois d'avril 2024 incluse. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Dans l’hypothèse où Madame [J] [I] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2024. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [J] [I]. Les conditions d’espèce justifient que la société AQUITANIS soit déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence: CONSTATONS la réunion à la date du 19 novembre 2023 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 11 juillet 2019 entre Madame [J] [I] et l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, relatif au logement situé [Adresse 4] ; CONDAMNONS Madame [J] [I] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 3500.93 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du jour de l'audience (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision; ACCORDONS à Madame [J] [I] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 87 euros chacune, suivies d'une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et (indemnité) de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu'en ce cas, à défaut pour Madame [J] [I] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (664.39 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Madame [J] [I] à son paiement à compter du 1er mai 2024 , jusqu'à libération effective des lieux ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS Madame [J] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; DEBOUTONS l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION