Cour de cassation, 22 janvier 2014. 13-10.616

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, tel que reproduit en annexe : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 14 novembre 2012), que par acte authentique reçu le 16 mars 2004 par M. X..., notaire associé de la SCP Frédéric-François X..., Catherine Y...et Nathalie Z...(la SCP), Mme A...a donné à bail à M. et Mme B... un immeuble d'habitation et des dépendances, qui furent en partie détruits par un incendie le 4 septembre 2005 ; que du fait de la déclaration inexacte des locataires sur l'étendue du risque, l'assureur a appliqué la règle de la réduction proportionnelle ; que reprochant au notaire d'avoir omis de vérifier, lors de la signature de l'acte, la souscription par les locataires d'une police d'assurance garantissant la reconstruction en cas d'incendie, M. A..., devenu propriétaire, a fait assigner celui-ci en responsabilité professionnelle et indemnisation ; Attendu que M. A...fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande en réparation du préjudice subi ; Mais attendu d'abord qu'ayant relevé que M. A...avait fondé son action sur l'article 1382 du code civil, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu'elle se bornait à vérifier l'absence ou la réunion des conditions d'application de la règle de droit invoquée, n'a pas violé le principe de la contradiction ; Attendu ensuite, que l'arrêt retient que le sinistre étant survenu le 4 septembre 2005, le notaire ne pouvait déceler, le 16 mars 2004, l'insuffisance des garanties qui seraient souscrites pour l'année suivante, en sorte que la faute reprochée au notaire pour avoir omis de vérifier, lors de la signature du bail, l'existence d'une garantie suffisante contre les risques locatifs, à la supposer établie, n'était pas à l'origine du dommage résultant de l'inexactitude des déclarations des locataires en vue de la souscription de la police d'assurance le 29 juillet 2005 ; que par ces motifs excluant tout lien de causalité entre la faute reprochée et le dommage allégué, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. A...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. A...et le condamne à payer à la SCP Frédéric-François X..., Catherine Y...et Nathalie Z...la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. A... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif d'AVOIR débouté M. Guillaume A...de ses demandes tendant à voir condamner la SCP X...-Y...-Z..., notaire, à lui payer la somme de 165. 655, 82 ¿ en réparation de son préjudice causé par les fautes commises lors de la rédaction de l'acte authentique de bail du 16 mars 2004 ; AUX MOTIFS QU'au soutien de son appel, la SCP X... Y... Z...fait essentiellement valoir que sa responsabilité ne peut être engagée sur le fondement des articles L241-1 et L243-2 du code des assurances, spécifiques aux rapports entre professionnels de la construction, qu'en outre, la rétroactivité du bail démontre l'antériorité du contrat de location souscrit directement par les parties et l'inexistence d'une obligation de vérification sans mandat à ce titre, d'autre part, que la faute du bailleur dans l'insuffisance de garantie du contrat souscrit lui est inopposable et que par ailleurs, il appartenait à ce dernier d'assigner, sur un fondement délictuel, les parents civilement responsables de leur enfant mineur, tiers au contrat d'assurance, dont les agissements sont à l'origine du sinistre ; elle soutient enfin que le préjudice résiduel doit être évalué à hauteur de 107. 759, 16 ¿, qu'en effet, le préjudice initial ayant été chiffré par le tribunal de grande instance de Rouen, sa contestation devait faire l'objet d'un appel pour rectification d'erreur matérielle devant cette même juridiction et qu'à défaut, l'évaluation du préjudice indemnisable ne peut être réformée à l'occasion de l'appel interjeté contre le jugement du tribunal de grande instance d'Evreux ; A ceci M. Guillaume A...réplique que l'obligation professionnelle de conseil incombant au notaire inclut la vérification des souscriptions réelles et effectives d'assurances obligatoires, les dispositions relatives au risque décennal ne pouvant en exclure les effets, ajoutant que son défaut d'intervention en contestation du jugement du tribunal de grande instance de Rouen comme son choix, en tant que demandeur exempt de toute faute ayant concouru à la réalisation du dommage, de fonder son action sur la responsabilité civile quasi-délictuelle du notaire, ne sont pas de nature à faire échec à sa mise en cause ; En l'occurrence, la SCP X... Y... Z...a reçu, le 16 mars 2004, un contrat de bail indiquant qu'il était conclu pour une durée de trois ans à compter du 26 février 2004 et prévoyant " le locataire devra, pendant toute la durée du contrat, faire assurer la chose louée auprès d'une compagnie notoirement solvable et pour une somme suffisante contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire... il devra justifier de ces assurances au bailleur chaque année, à première demande de celui-ci, par la production d'une attestation établie par son assureur " ; or cette clause ne faisait que reproduire les mentions de la loi de 1989 sans pour autant créer d'obligation de vérification de l'assurance à la charge du notaire rédacteur d'acte comme elle l'aurait fait en matière d'assurance-construction ou s'il s'était agi d'un agent immobilier mandaté pour donner le bien à bail ; de plus, l'établissement d'un procès-verbal d'état des lieux au 26 février 2004, soit antérieurement à la signature de l'acte authentique laissait supposer au notaire que la bailleresse s'était assurée personnellement de la souscription d'une police d'assurance par ses locataires ; enfin, étant rappelé que le sinistre est survenu le 4 septembre 2005, à supposer même que le notaire ait commis une faute en omettant de vérifier la souscription d'une police d'assurances suffisante par les époux B... pour l'année 2004, rien ne lui permettait, au 16 mars 2004, de déceler l'insuffisance de garanties qui seraient souscrites l'année suivante en 2005, alors que l'insuffisance de garantie résulte de la déclaration des locataires figurant à l'attestation d'assurance délivrée par la société AGF à effet du 29 juillet 2005, selon laquelle le bien objet de la police est une maison de 8pièces sans dépendances déplus de 100 m2, en sorte que M. A...n'établit aucun lien de causalité direct et certain entre la faute reprochée à la SCP X... Y... Z...et son préjudice résultant de l'inexactitude des déclarations de ses locataires ; Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé et M. Guillaume A...débouté de ses demandes ; 1) ALORS QUE le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité ; qu'il s'ensuit que le notaire qui établit un contrat de bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, laquelle prévoit l'obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs et d'en justifier lors de la remise des clés, est tenu de vérifier la souscription effective de cette assurance par le locataire ; qu'en l'espèce, il résulte des propre constatations de la cour d'appel que M. et Mme B..., locataires d'un corps de ferme appartenant à Mme A...au terme d'un acte authentique de bail d'habitation établi par M. X..., notaire, le 16 mars 2004, n'avaient souscrit une assurance contre les risques locatifs qu'à effet du 29 juillet 2005, et couvrant une partie seulement des locaux loués, de sorte que le bailleur n'avait été que partiellement indemnisé des conséquences de l'incendie survenu le 4 septembre 2005 ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité du notaire pour avoir omis de vérifier la souscription par le locataire d'une assurance contre les risques locatifs couvrant l'ensemble des lieux loués lors de l'établissement de l'acte authentique de bail, que le contrat de bail ne faisait que reproduire les mentions de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l'obligation d'assurance du locataire, sans pour autant créer d'obligation de vérification de l'assurance à la charge du notaire rédacteur de l'acte, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 2) ALORS QUE le notaire est professionnellement tenu de veiller à l'efficacité des actes qu'il instrumente, lors même qu'il n'en a pas été le négociateur ; qu'en retenant en l'espèce, pour écarter la responsabilité du notaire, que la clause du contrat de bail reproduisant les mentions de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l'obligation d'assurance du locataire ne créait pas d'obligation de vérification d'assurance à la charge du notaire rédacteur d'acte comme s'il s'était agi d'un agent immobilier mandaté pour donner le bien à bail, quand M. X...était tenu à cette vérification, nécessaire à l'efficacité de l'acte, en sa qualité de notaire rédacteur du bail, quand bien même il n'en avait pas été le négociateur, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ; 3) ALORS QUE le notaire, tenu de s'assurer de l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, doit, lorsqu'il établit un contrat de bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, vérifier la souscription effective par le locataire d'une assurance couvrant l'ensemble des locaux loués, sauf s'il en est expressément dispensé par les parties ; qu'en retenant en l'espèce, pour écarter toute faute du notaire, que l'établissement d'un procès-verbal d'état des lieux au 26 février 2004, soit antérieurement à la signature de l'acte authentique, lui laissait supposer que la bailleresse s'était assurée personnellement de la souscription d'une police d'assurance par le locataire, sans constater que celle-ci avait expressément dispensé le notaire de procéder à cette vérification, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant privant son arrêt de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 4) ALORS QUE dans ses conclusions d'appel, M. A...faisait valoir que M. X...avait reçu procuration de Mme A...pour donner le bien à bail le 20 février 2004, et avait signé la première attestation de loyer le 27 février 2004 en qualité de mandataire du bailleur (concl. du 13 août 2012, p. 7, § 4) ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité du notaire pour n'avoir pas vérifié la souscription effective d'une assurance habitation par le locataire lors de l'établissement du contrat de bail du 16 mars 2004, que l'établissement d'un procès-verbal d'état des lieux au 26 février 2004, soit antérieurement à la signature de l'acte authentique, laissait supposer au notaire que la bailleresse s'était assurée personnellement de la souscription d'une police d'assurance par le locataire, sans rechercher, comme il était soutenu, si le notaire n'était pas intervenu dès avant la rédaction de l'acte authentique en qualité de mandataire du bailleur, ce qui lui conférait obligation de procéder en ses lieu et place à la vérification de l'assurance du locataire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 5) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en dans ses conclusions d'appel, Me X...ne contestait pas le lien de causalité direct existant entre la faute qui lui était reprochée et le préjudice subi résultant de l'insuffisante indemnisation du bailleur des conséquences de l'incendie survenu dans les lieux le 4 septembre 2005 ; qu'en relevant d'office le moyen tiré de l'absence de lien de causalité entre la faute commise par Me X...et le préjudice subi par M. A..., sans avoir au préalable invité les parties à faire valoir leurs observations, la cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du code de procédure civile ; 6) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, Me X...ne soutenait pas que rien ne lui permettait, le 16 mars 2004, de déceler l'insuffisance des garanties souscrites en 2005 par les locataires ; qu'en relevant ce moyen d'office, sans inviter les parties à faire valoir leurs observations, la cour d'appel a méconnu le principe du contradictoire et violé l'article 16 du code de procédure civile ; 7) ALORS QUE la faute commise par le notaire rédacteur d'un contrat de bail d'habitation pour avoir omis de vérifier la souscription effective par le locataire d'une assurance couvrant l'ensemble des lieux loués pour les risques locatifs, est en lien direct de causalité avec l'insuffisante indemnisation du bailleur des conséquences de l'incendie s'étant produit dans les lieux, du fait du non-respect par le locataire de son obligation d'assurance des risques locatifs ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que M. X..., notaire, avait établi le contrat de bail le 16 mars 2004, et que les locataires n'avaient souscrit une assurance qu'à effet du 29 juillet 2005, ne couvrant qu'en partie les lieux loués ; qu'en retenant, pour écarter la responsabilité du notaire, qu'à supposer qu'il ait commis une faute en ne vérifiant pas la souscription d'une assurance suffisante par les époux B... pour l'année 2004, rien ne lui permettait au 16 mars 2004 de déceler l'insuffisance des garanties souscrites l'année suivante en 2005, quand il appartenait au notaire de s'assurer de la souscription dès 2004 d'une assurance couvrant la totalité des lieux loués, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant et a violé l'article 1382 du code civil.