Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/02618

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Elisabeth NEIDHART Copie exécutoire délivrée le : à : Me Benjamin ROCHE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/02618 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4G7Z N° MINUTE : 13 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 18 décembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0988 Madame [V] [L], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Benjamin ROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0988 DÉFENDERESSE S.C. APTIMUM, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Elisabeth NEIDHART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0523 COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/02618 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4G7Z EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 12 juin 2020 à effet du 1er juillet 2020, la société APTIMUM a donné en location à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] un appartement situé [Adresse 1]. Le contrat de location stipulait que les locataires seront tenus de façon solidaire au paiement des loyers. Un état des lieux a été réalisé de façon contradictoire au moment de l’entrée dans les lieux et un dépôt de garantie d’un montant de 3.725 euros a été versé par les locataires. Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] ont donné congé du logement par courrier en date du 30 avril 2023 avec effet au 31 mai 2023. Le logement a été restitué le 1er juin 2023. Aucun état des lieux n’a été réalisé lors du départ des locataires. Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 octobre 2023, Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] ont mis en demeure la société APTIMUM de leur restituer le dépôt de garantie. En l’absence de remboursement de ce dépôt, par acte d'huissier en date du 15 février 2024, Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] ont fait assigner la société APTIMUM devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris lui demandant de : - condamner la société APTIMUM à restituer à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 3.725 euros correspondant à l’intégralité du dépôt de garantie qu’ils ont versé au moment de leur entrée dans les lieux, - condamner la société APTIMUM à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 2.674,70 euros, au titre de la majoration légale de 10 % du loyer mensuel, - condamner la société APTIMUM à rembourser à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 5.132 euros correspondant aux frais de travaux qu’ils ont engagé et qui incombaient au bailleur, - condamner la société APTIMUM à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral, - condamner la société APTIMUM à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner la société APTIMUM aux entiers dépens de l’instance. Lors de l’audience du 15 octobre 2024, Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V], représentés par leur avocat, ont demandé au juge des contentieux de la protection de : - débouter la société APTIMUM de l’ensemble de ses demandes, A titre principal, - condamner la société APTIMUM à restituer à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 3.725 euros correspondant au remboursement de l’intégralité du dépôt de garantie qu’ils ont versé au moment de leur entrée dans les lieux, - condamner la société APTIMUM à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 382,10 euros par mois de retard à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à complet paiement de la somme de 3.725 euros au titre de la majoration légale de 10 % du loyer mensuel dont le montant s’élève à 6.113,60 euros au 15 octobre 2024, A titre subsidiaire, - condamner la société APTIMUM à restituer à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 2.530,88 euros correspondant au remboursement du dépôt de garantie qu’ils ont versé au moment de leur entrée dans les lieux après imputation des charges prétendument dues selon décompte de sortie en date du 24 octobre 2023, - condamner la société APTIMUM à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 382,10 euros par mois de retard à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à complet paiement de la somme de 2.530,88 euros au titre de la majoration légale de 10 % du loyer mensuel dont le montant s’élève à 6.113,60 euros au 15 octobre 2024, En tout état de cause, - condamner la société APTIMUM à rembourser à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 5.132 euros correspondant aux frais de travaux qu’ils ont engagé et qui incombaient au bailleur, - condamner la société APTIMUM à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral, - condamner la société APTIMUM à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner la société APTIMUM aux entiers dépens de l’instance. La société APTIMUM, représentée par son avocat, a pour part demandé au juge des contentieux de la protection de : Débouter Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] de l’ensemble de leurs demandes,Condamner Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] à verser à la société APTIMUM la somme de 3.300 euros au titre des réparations locatives encore à effectuer,Condamner Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] à verser à la société APTIMUM la somme de 2.584,24 euros au titre du solde débiteur et de la régularisation des charges locatives 2022 et 2023 au prorata restant à leur charge,Condamner Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] à verser à la société APTIMUM la somme de 95,66 euros au titre du changement des ampoules restant à leur charge,Condamner Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] à verser à la société APTIMUM la somme de 5.094,67 euros à titre de dommages intérêts pour avoir réparation intégrale de la perte de loyers qu’elle a subi de leur fait,Ordonner la compensation entre les montants ainsi mis à la charge de Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] et le montant du dépôt de garantie s’élevant à 3.725 euros,Les condamner au paiement du solde des sommes ainsi mis à la charge soit la somme globale de 7.359,57 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,Condamner Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] à verser à la société APTIMUM la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,Condamner Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] en l’ensemble des dépens de l’instance. Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées et soutenues oralement à l'audience du 15 octobre 2024, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile. MOTIVATION Sur la demande de restitution du dépôt de garantie L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : « Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. » En l’espèce, la société APTIMUM s’estime bien fondée à retenir le dépôt de garantie en raison des dégradations locatives. Elle souligne sur ce point que les locataires ont manqué à leurs obligations d’entretien et de jouissance paisible et qu’ils sont tenus de supporter le coût de la remise en état du logement. Aucun état des lieux de sortie n’a été établi lors du départ des locataires. Dès lors, la société APTIMUM ne rapporte pas la preuve que les désordres dont elle se prévaut soient imputables à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V]. L’état des lieux réalisé plusieurs mois plus tard de façon non contradictoire (puisque réalisé avec les nouveaux locataires) est dépourvu de toute valeur probante sur ce point, de même que l’attestation émanant du mandataire du bailleur. La société APTIMUM n’était donc pas fondée à opérer de retenue sur le dépôt de garantie à ce titre. L’examen du décompte locatif laisse apparaître en revanche que Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] ne se sont pas acquittés de l’ensemble des loyers et qu’ils demeuraient redevables d’une somme de 288 euros à ce titre. La société APTIMUM était donc parfaitement fondée à opérer une retenue de ce montant sur le dépôt de garantie. De la même façon, la société APTIMUM communique les justificatifs de régularisation de charges pour l’année 2022 dont il ressort un solde à son profit de 1.104,63 euros. La société APTIMUM était donc également fondée à opérer une retenue de ce montant sur le dépôt de garantie. En revanche, aucune retenue ne saurait être opérée au titre de la régularisation des charges de l’année 2023, faute pour la société APTIMUM de produire l’ensemble des justificatifs y afférents. Après déduction desdites retenues, le solde du dépôt de garantie s’élevait à 2.332,37 euros (3.725 euros - 288 euros – 1.104,63 euros). En application des dispositions de l’article 22 ci-dessus rappelées, la société APTIMUM disposait donc d’un délai maximum d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer le solde du dépôt de garantie, en conservant le cas échéant une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble (ce dont elle n’a pas souhaité faire usage). Cette restitution n’a pas été opérée dans le délai d’un mois. La société APTIMUM sera par conséquent à restituer la somme de 2.332,37 euros au titre du solde du montant de ce dépôt à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V]. Il a déjà été relevé que la société APTIMUM n’avait pas respecté les obligations relatives au délai de restitution du dépôt de garantie. Aussi, il convient de faire application de la sanction prévue par l’article 22 précité et de condamner la société APTIMUM au paiement à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] de la somme de 6.113,60 euros réclamée à ce titre. Sur la demande en paiement au titre des travaux effectués par les locataires : Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] sollicitent le remboursement de la somme de 5.132 euros au titre des travaux de réfection qu’ils affirment avoir fait effectuer pour le compte du bailleur (1.700 euros travaux de rebouchage et de masticage et 3.432 euros travaux de remplacement de différents mobiliers et de nettoyage approfondi). Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] considèrent en effet que ces travaux incombaient au bailleur. En l’absence de mise en demeure préalable de la société APTIMUM, la demande de remboursement des travaux ci-dessus évoqués ne peut toutefois aboutir. Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] seront par conséquent déboutés de la demande en paiement qu’ils formulent à ce titre. Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral : Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] ne rapportent la preuve ni de l’existence, ni de l’étendue du préjudice moral dont ils se prévalent. Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. Sur les demandes reconventionnelles : Il a déjà été relevé que la société APTIMUM ne rapportait pas la preuve de dégradations locatives ou de réparations locatives incombant à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V]. La société APTIMUM sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement de la somme de 3.300 euros au titre des réparations locatives et de la somme de 95,66 euros au titre du remplacement des ampoules. De la même manière, la société APTIMUM ne démontre pas l’existence de dégradations locatives imputables à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] de nature à l’empêcher de relouer rapidement le logement. Elle n’est donc pas fondée à demander la réparation du préjudice qu’elle avoir subi en raison d’une parte de loyer de ce chef. Elle sera par conséquent déboutée de la demande en paiement de la somme de 3.821 euros au titre de la perte du loyer du mois de juin 2023 ainsi que de la somme de 1.273,67 euros au titre de la perte d’un tiers du loyer du mois de juillet 2023. Sur l'exécution provisoire Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Sur l'application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile L’équité commande de condamner la société APTIMUM à verser à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles. Sur les dépens La société APTIMUM, partie perdante, sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Fixe à la somme de 288 euros le montant des sommes dues par les locataires au titre des loyers impayés et à la somme de 1.104,63 le montant des sommes dues par les locataires au titre de la régularisation de charges pour l’année 2022 ; Rejette la demande de la société APTIMUM tendant à obtenir la conservation du dépôt de garantie en raison de l’existence de dégradations locatives ; Constate que le solde du dépôt de garantie après déduction des sommes restant dues au titre des loyers et charges s’élève à la somme de 2.332,37 euros ; Condamne la société APTIMUM à verser à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 2.332,37 euros, correspondant au solde du dépôt de garantie ; Condamne la société APTIMUM à verser à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 6.113,60 euros au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ; Rejette la demande en paiement présentée par Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] au titre du remboursement des travaux ; Rejette la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral présentée par Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] ; Déboute la société APTIMUM de sa demande en paiement de la somme de 3.300 euros au titre des réparations et dégradations locatives ainsi que de la somme de 95,66 euros au titre du changement des ampoules ; Déboute la société APTIMUM de la demande en paiement de la somme de 3.821 euros au titre de la perte du loyer du mois de juin 2023 ainsi que de la somme de 1.273,67 euros au titre de la perte d’un tiers du loyer du mois de juillet 2023 ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne la société APTIMUM à payer à Monsieur [I] [O] et Madame [L] [V] la somme de 500 euros en application des dispositions de larticle 700 du Code de procédure civile ; Condamne la société APTIMUM aux dépens ; Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit. Ainsi jugé les jour, mois et an précités. LE GREFFIER LE JUGE