Cour d'appel, 15 mai 2024. 20/07832

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 15 MAI 2024 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07832 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB5GQ Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Mai 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/01102 APPELANTE Société ANDYVEST Pour qui domicile est élu au cabinet de Me Pierre ROBIN de R & R (SELARL) , avocat au barreau de PARIS dont le siège est [Adresse 6] SA immatriculée au RCS du Luxembourg sous le numéro B 91967 [Adresse 5] [Localité 9] Représentée par Me Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocat au barreau de PARIS, toque : C0622 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic la Société COGEVA PM, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 753 526 243 C/O Société COGEVA PM [Adresse 3] [Localité 7] Représenté par Me Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0837 substitué par Me Emile SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : E0089 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Perrine VERMONT, Conseillère Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition. * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE Par acte notarié en date du 30 mai 2007, la société anonyme Andyvest, immatriculée au RCS du Luxembourg, a notamment fait l'acquisition du lot n° 2033, correspondant à un local situé au deuxième sous-sol dans le lot de volume n° 2 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété ; L'ensemble immobilier a fait l'objet d'un état descriptif de division en volumes reçu par Maître [L], notaire à [Localité 10], le 28 juin 1990 modifié par acte reçu par Maître [K], notaire à [Localité 10] le 11 juin 1992. Par acte d'huissier en date du 22 janvier 2018, la société Andyvest, considérant que son local objet du lot n° 2033 avait été annexé et occupé illégalement par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 11], a assigné ce dernier devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir que soit ordonnée au syndicat la remise en état de son local, sous astreinte, et qu'il soit condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 250 € à compter du 1er janvier 2013. Par jugement du 29 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a : - débouté la société Andyvest de sa demande de remise en état du lot n°2033 de l'immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 11] lui appartenant avec destruction du mur réduisant l'accès et rétablissement de la double porte, suppression de l'ensemble des éléments communs ajoutés précisément décrits au sein du procès-verbal de constat dressé par la société civile professionnelle Bichon Renassia le 11 octobre 2017 sous astreinte, dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 11], - débouté la société Andyvest de ses demandes de paiement d'une indemnité d'occupation, - condamné la société Andyvest à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 11] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Andyvest aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. La société Andyvest a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 juin 2020. La procédure devant la cour a été clôturée le 8 novembre 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 31 octobre 2023 par lesquelles la société anonyme de droit étranger Andyvest, appelante, invite la cour, au visa des articles 544 et suivants, 1103 et 1240 du code civil, à : - infirmer le jugement en ce qu'il : l'a déboutée de sa demande de remise en état du lot n°2033 de l'immeuble sis [Adresse 2] me lui appartenant avec destruction du mur réduisant l'accès et rétablissement de la double porte, suppression de l'ensemble des éléments communs ajoutés précisément décrits au sein du procès-verbal de constat dressé par la société civile professionnelle Bichon Renassia le 11 octobre 2017 sous astreinte, dirigée contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 11], l'a déboutée de ses demandes de paiement d'une indemnité d'occupation, l'a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, l'a condamné aux dépens, - constater que le syndicat des copropriétaires a réalisé de lourds travaux sans avis ni autorisation du copropriétaire du local privatif n°2033, en a modifié la destination, les conditions d'accès et l'occupe illégalement, - ordonner au syndicat des copropriétaires la remise en état du local dont s'agit avec destruction du mur réduisant l'accès et rétablissement de la double porte, suppression de l'ensemble des éléments communs ajoutés précisément décrits au sein du procès-verbal de constat dressé par la société Bichon Renassia le 11 octobre 2017 sous astreinte de 200 € par jour de retard commençant à courir un mois après signification de la décision à intervenir, - se réserver la liquidation de l'astreinte, - fixer une indemnité d'occupation mensuelle à 250 € à compter du 1er janvier 2013, - condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 32.250 € arrêtée au mois d'octobre 2023 inclus sauf à parfaire à la date de libération effective du local numéro 2033, à titre subsidiaire, - ordonner une expertise avec tel expert que la cour désignera avec pour mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, notamment, de : de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, notamment ceux relatifs à la configuration et l'entrée du local lors de son acquisition par la société Andyvest le 30 mai 2007, à la réalisation des travaux, à la personne qui en est à l'origine, à leur date, à leur consistance, à leur coût, toutes pièces démontrant l'information de la société Andyvest de la réalisation de ses travaux, se rendre sur les lieux et décrire le local tel qu'il existe à ce jour, ses conditions d'accès depuis l'entrée de l'immeuble, ses conditions d'accès par la trappe, recueillir tous les éléments permettant à la cour de déterminer les conditions d'occupation du local par la société Andyvest, l'utilisation du local par le syndicat des copropriétaires ou toute autres personnes physique ou morale qui ne soit pas la société Andyvest, en tout état de cause, - condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ; Vu les conclusions notifiées le 8 novembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11], intimé, demande à la cour, de : à titre principal, - déclarer irrecevable la demande d'expertise formée par Andyvest, - débouter la société Andyvest de l'intégralité de ses demandes en ce compris de sa demande d'expertise, - confirmer le jugement, à titre subsidiaire, - ordonner que la mission qui serait confiée à l'expert comprenne notamment l'obligation de recueillir tous les éléments permettant de déterminer : qui aurait procédé à la mise en place d'une trappe d'accès et la date de cette mise en place, qui utiliserait effectivement le lot 2033 et si la société Andyvest est privée, comme elle le prétend, de l'usage de son bien, si les installations techniques effectivement présentes dans le lot 2033 contreviennent aux dispositions légales et/ou aux règlements tant du syndicat des copropriétaires que de l'AFUL, la date de mise en place des installations techniques et plus particulièrement préciser si elles sont d'origine (lors de la construction de l'ensemble immobilier), ou postérieures, et dans cette dernière hypothèse, si elles sont postérieures ou antérieures à l'acquisition de la société Andyvest, la valeur vénale et locative du lot 2033, si elle existe, - condamner la société Andyvest aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Les moyens soutenus par l'appelante ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants ; Sur l'annexion du lot n° 2033 La société Andyvest soutient que le local constituant le lot n° 2033 a été annexé et occupé illégalement depuis le 1er janvier 2013 au moins par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble pour le transformer en local technique et que de nouvelles installations techniques ont été installées ; elle expose qu'alors que ce local était fermé par une double porte, cette dernière a été retirée, l'ouverture murée et remplacée par une petite trappe de visite accessible par une porte portant l'inscription extracteur 06, et que les porte du deuxième sous-sol où est situé son local sont désormais fermées à clés, de sorte que le syndicat des copropriétaires a désormais seul l'usage du local ; Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Andyvest ne rapporte pas la preuve qu'il est responsable des modifications alléguées à son lot, dans la mesure où les travaux ont pu être réalisés par l'AFUL et que, en tout état de cause, les équipements présents dans le local sont des équipements indispensables au bon fonctionnement de l'immeuble qui ont été installés lors de la construction de ce dernier ; il soutient par ailleurs que le règlement de copropriété prévoit que les copropriétaires doivent souffrir le passage dans leurs parties privées des câbles, canalisations et conduits qui serviraient des éléments d'équipement communs ou d'autres locaux privatifs ; par ailleurs, il allègue que le remplacement de la porte par une trappe ne constitue pas un obstacle à son usage et que la société Andyvest ne démontre pas que l'accès au deuxième sous-sol est sécurisé ; Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, 'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation' ; L'article 9 de la même loi dispose que 'chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble' ; Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 11 octobre 2017 que l'accès au local litigieux se fait, comme le soutient la société Andyvest, par une trappe de visite installée dans un périmètre de rebouchage en ciment brut correspondant, d'après le plan communiqué à l'huissier, à une porte à double vantail existante antérieurement ; plusieurs canalisations traversent le local ; Le tribunal a relevé qu'il ne résultait d'aucun plan que ce local abritait également depuis l'origine un extracteur et les installations nécessaires au fonctionnement de cet appareil. Néanmoins, seuls les plans 'lot plomberie' du deuxième sous-sol sont versés aux débats ; En revanche, il ressort des pièces complémentaires versées en cause d'appel que des équipements d'allure très récente ont été entreposés dans le local ; Néanmoins, le constat d'huissier et les photos et vidéo récentes, s'ils démontrent que l'accès au local de la société Andyvest a été modifié et que des équipements y sont entreposés, ne démontrent pas que le syndicat des copropriétaires est responsable de cet état de fait ; à ce titre, ce dernier démontre que les cartons d'archives entreposés appartiennent à la société Andyvest ; Le règlement de copropriété du volume 2 rappelle que ce volume fait partie d'un ensemble immobilier qui se compose de différents volumes qui, après achèvement, comprendront notamment un volume n° 1 composé en sous-sol de quatre niveaux de parking et d'un volume n° 2, sur l'[Adresse 8], composé d'un immeuble à usage de bureaux et de logements ; Comme l'a rappelé le tribunal, 'il rappelle qu'aux termes d'un acte reçu par Maître [Z] [L], notaire à [Localité 10], le 28 juin 1990, la société Foncière Hoche 1 a établi : - l'état descriptif de division en volumes du programme considéré, - le cahier des charges et servitudes fixant les règles réciproques applicables aux différents volumes de l'ensemble, - et les statuts d'une Association Foncière Urbaine Libre regroupant l'ensemble des copropriétaires desdits volumes, dont une copie a été publiée au 7ème bureau des hypothèques de [Localité 10], le 30 juillet 1990, volume 1990P, numéro 5483', modifié par un acte du 11 juin 1992' ; Le règlement de copropriété précise qu'il s'applique 'à un immeuble qui s'inscrit dans le lot de volume n°2 de l'état descriptif de division (..) qui comprendra en son état futur d'achèvement un bâtiment en façade sur l'[Adresse 8] élevé sur quatre niveaux de sous-sol, d'un rez-de-chaussée et de huit étages (')', et notamment au 2e sous-sol 'trois locaux, trois locaux techniques (arrosage et eau glacée) destinés à devenir la propriété de l'AFUL, et dégagement', et au 1er sous-sol 'six locaux techniques (traitement d'air ' local PTT ' branchement d'eau ' transformateur ' poste abonnés et futur abonnés) destinés à devenir la propriété de l'AFUL, la machinerie ascenseur des bureaux et dégagement' ; Le lot n° 2033, propriété de la société Andyvest, est l'un des locaux du deuxième sous-sol ; Concernant les lots n° 2002, 2025 à 2030, 2032-2034-2035 et 2038 destinés à être remis à titre de dotation à l'AFUL, le règlement explique qu'en effet, les locaux sont affectés à l'usage des différents lots de volume composant l'ensemble immobilier ; Par ailleurs, il résulte de l'état descriptif de division en volumes et du cahier des charges de l'AFUL que celle-ci est en charge de tous les équipements communs à plusieurs volumes ; à ce titre, l'article 12 du cahier des charges prévoit que le volume n° 2 est grevé, dans sa fraction située au premier sous-sol, d'une servitude d'usage et d'installation d'équipements nécessaires ou utiles aux lots de volume n° 2 et 3 ; il résulte également de l'article 15 que les appareils et équipements nécessaires à la desserte de deux ou plusieurs lots en volume en eau, électricité, télécommunication ou télédistribution sont gérés par l'AFUL et peuvent occasionner des servitudes d'occupation ; Il en résulte, comme l'a retenu le tribunal, que l'AFUL, qui est l'utilisatrice de plusieurs locaux techniques autour du local de la société Andyvest ainsi que des locaux situés à l'étage au-dessus, peut être à l'origine des travaux ayant modifié le local de cette dernière et de son annexion ; La société Andyvest ne rapporte pas la preuve que ces travaux concernent des équipements propres au volume n° 2, de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, et non pas des équipements nécessaires à plusieurs volumes, de la responsabilité de l'AFUL ; Dès lors, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société Andyvest des demandes de remise en état du local et de paiement d'une indemnité d'occupation qu'elle a formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires ; Sur la demande subsidiaire d'expertise Sur la recevabilité de la demande L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; L'article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ; L'article 566 du même code dispose que ''les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ; En l'espèce, la demande d'expertise judiciaire en appel, qui vise à établir l'annexion alléguée de son local par la société Andyvest, tend aux mêmes fins que les demandes présentées en première instance par cette dernière ; Dès lors, elle ne peut être considérée comme nouvelle et doit être déclarée recevable ; Sur le fond L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; Selon l'article 145 du même code, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ; L'article 146 du même code dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver ; en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ; En l'occurrence, la société Andyvest sollicite la désignation d'un expert judiciaire afin qu'il se fasse communiquer des documents de nature à identifier la nature des travaux réalisés, leur date et leur auteur, et de recueillir tous les éléments permettant à la cour de déterminer les conditions d'occupation du local par elle et son utilisation par le syndicat des copropriétaires ou toutes autres personnes physiques ou morales ; Il appartient à un expert de donner son avis sur des points techniques et non pas de recueillir des éléments de preuve au soutien des prétentions d'une partie ; la société Andyvest ne justifie d'aucune démarche auprès du syndicat des copropriétaires ou de l'AFUL visant à obtenir des pièces ou informations sur les travaux réalisés, leur date ou leur utilité ; Par conséquent, elle doit être déboutée de sa demande d'expertise ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ; La société Andyvest, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société Andyvest ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne la société anonyme Andyvest aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 11] la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT