Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : S.C.I. RIC CAR c/ [Z] [P]
N° 24 /
Du 29 Octobre 2024
2ème Chambre civile
N° RG 21/03065 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NTBL
Grosse délivrée à
Maître Philippe SILVE
Maître Fabrice BARBARO
expédition délivrée à
le 29/10/2024
mentions diverses
Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt neuf Octobre deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 20 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 30 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le 29 Octobre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDERESSE:
S.C.I. RIC CAR, poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Fabrice BARBARO de la SELARL MAITRE BARBARO ET ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
DÉFENDEUR:
Monsieur [Z] [P]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Maître Philippe SILVE de la SELARL CABINET SILVE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
*****
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte authentique dressé le 29 mai 2001 par Maître [K] [Y], notaire à [Localité 1], la société civile immobilière Ric Car a notamment acquis le lot n°6 consistant en un local commercial au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété dénommé Résidence l’Olympic situé [Adresse 2] à [Localité 1].
Ce local commercial a été donné en location à la société Express Moto, en dernier lieu pour une durée de neuf années suivant un bail commercial du 30 décembre 2012.
M. [Z] [P] est propriétaire, depuis le 19 septembre 2002, du lot n°8 consistant en un appartement disposant d’une terrasse au premier étage du même immeuble.
Il existe une canalisation d’eau au départ des sanitaires du lot n°6 qui remonte de manière apparente vers le plafond pour aboutir dans le mur du lot n°8 avant de redevenir apparente sur la terrasse de l’appartement du premier étage.
Le 16 avril 2012, M. [Z] [P] a fait installer un robinet et compteur défalcateur sur la canalisation apparente sur sa terrasse afin de l’alimenter en eau.
Faisant valoir que ce branchement avait entraîné des infiltrations au plafond de son local en raison de fissures de l’étanchéité, la société Ric Car a coupé la vanne d’alimentation située dans son local le 17 juillet 2019.
M. [Z] [P] a saisi un conciliateur de justice qui a dressé un procès-verbal de carence le 2 septembre 2019 puis a adressé à la société Ric Car le 18 octobre 2019 un chèque de 181 euros correspondant au remboursement de ce qu’il estimait être sa consommation d’eau qui lui a été retourné.
M. [Z] [P] a saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 29 avril 2021, a condamné la société Ric Car à rétablir la continuité de la canalisation alimentant en eau la terrasse du lot numéro 8 dans le délai de deux mois suivant la signification de la décision et, passé de délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard.
Par acte du 6 août 2021, la société Ric Car a fait assigner M. [Z] [P] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir notamment qu’il soit condamné à ôter le branchement qu’il avait réalisé sur la canalisation et à indemniser son préjudice.
Dans ses dernières écritures communiquées le 4 juin 2024, la société Ric Car sollicite la condamnation de M. [Z] [P] à :
- enlever le branchement illicite réalisé sur sa canalisation,
- lui payer la somme de 800 euros correspondant au préjudice économique et financier dû à la soustraction frauduleuse de son eau,
- lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle explique que c’est à la suite de ce branchement que des infiltrations sont apparues sur la terrasse de M. [Z] [P] et qu’elle a eu à déplorer des infiltrations au plafond de son local. Elle expose que c’est pour éviter une aggravation des fissures à l’origine de ces infiltrations qu’elle a coupé la vanne. Elle indique qu’une recherche de fuite a été effectuée par la société CB’Eau qui a constaté plusieurs écoulements d’eau au plafond de son atelier lors de fortes pluies en provenance d’un fissure visible dans l’angle de la terrasse de M. [Z] [P].
Elle soutient que la canalisation est privative et ne constitue pas une partie commune en application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne la qualifiant pas expressément. Elle fait valoir en effet que, comme elle l’a fait constater par huissier, l’eau de cette canalisation apparente provient du compteur individuel qui alimente son local, si bien qu’affectée à son usage exclusif et particulier, la canalisation a la nature d’une partie privative. Elle ajoute la mise en place d’un compteur défalcateur, sans son autorisation ni celle de la copropriété, démontre bien que M. [Z] [P] avait conscience qu’il ne s’agissait pas d’une canalisation collective. Elle relève que la facture du plombier n’a pas été adressée au syndic mais à M. [Z] [P].
Elle indique que M. [Z] [P] s’est branché sur une conduite d’eau qui avait été condamnée par les anciens propriétaires et qui avait été mise en place alors que les deux lots appartenaient à la même personne. Elle précise qu’elle paie seule les charges d’eau comme le démontrent les appels de fonds du syndic qui révèlent une augmentation de la consommation de 350 % depuis la mise en place de ce branchement. Elle fait valoir qu’il n’existe aucune servitude de passage de canalisation entre les deux fonds et que son voisin soustrait frauduleusement son eau sans aucune compensation financière.
En réplique à l’argumentation de M. [Z] [P] selon laquelle les lots 6 et 8 étaient à l’origine rattachés par le règlement de copropriété, elle soutient qu’il ne fait pas état d’un quelconque droit du propriétaire du lot 8 sur cette canalisation. Elle souligne que l’assemblée générale a d’ailleurs adopté une résolution le 20 octobre 2009 pour modifier le descriptif afin qu’il ne soit plus mentionné que le lot n°6 est rattaché au lot n°8.
Elle considère qu’il existe un lien de causalité entre les infiltrations dans son local et le lavage à grande eau de sa terrasse par M. [Z] [P], qui ressort notamment de la recherche de fuite non destructive sur cette terrasse réalisée le 31 octobre 2020. Elle estime que le lavage à grande eau de cette terrasse aggrave la détérioration de l’étanchéité qui a fait l’objet de travaux de réfection notamment à la suite d’un protocole d’accord transactionnel signé avec la société Dumez Côte d’Azur. Pour autant, elle souligne que le défaut d’étanchéité date de l’année 2011 alors que les infiltrations ne sont apparues au plafond de son local qu’en 2019 si bien que le chantier du Ray qui a débuté en 2016 ne peut pas être à l’origine des désordres.
Elle précise que s’il est vrai que la terrasse a été refaite en 2022, rien ne garantit que d’autres fissures n’apparaîtront pas dans l’étanchéité si M. [Z] [P] persiste à laver à grande eau sa terrasse.
En définitive, elle fait valoir qu’elle possède une arrivé d’eau privative à ses lots dont elle paie les consommations, qu’il n’est pas démontré que la canalisation a été installée entre les deux lots lors de la construction de l’immeuble, que cette canalisation a en tout état de cause été condamnée, qu’il n’existe aucune servitude, et que M. [Z] [P] a décidé unilatéralement d’utiliser sa canalisation privée sans autorisation de la copropriété.
Elle considère que les dommages qu’elle subit sont constitutifs d’un trouble anormal de voisinage qu’il convient de faire cesser et d’indemniser à hauteur de 800 euros.
Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 19 juin 2024, M. [Z] [P] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de la société Ric Car à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il fait valoir qu’à l’origine, le lot de la société Ric Car et son lot, actuels lots 6 et 8, étaient rattachés comme l’indique le règlement de copropriété datant de 1960. Il précise que la canalisation litigieuse partant du lot 6 alimente le point d’eau de la terrasse du lot 8 depuis l’origine de l’édification de l’immeuble en indiquant que le lot 6 était un garage rattaché à son appartement. Il ajoute qu’il n’a réalisé aucun branchement sur le compteur de son voisin, qu’il n’a jamais fait intervenir d’entreprise dans son local et qu’il n’existe aucun raccordement illégal. Il concède que la nature commune ou privative de cette canalisation qui part du lot n°6 pour traverser le plancher et devenir apparente sur sa terrasse n’est pas aisément déterminable. Il soutient qu’en application du règlement de copropriété, la canalisation est affectée à l’usage de deux copropriétaires pour être commune aux deux lots, le paiement du compteur défalcateur par la copropriété confirmant son caractère commun si bien qu’elle ne peut pas être supprimée. Il souligne que si cette canalisation était privative, rien ne démontrerait qu’elle appartiendrait à la société Ric Car qui n’a pas l’usage de la canalisation pour la partie qui dessert son lot. Il fait valoir également que sa présence dans le lot 6 depuis la création de la copropriété en 1960 et, en tout cas avant 1974, prive la société Ric Car de la possibilité de contester l’existence d’une servitude de passage au profit de son lot en l’état d’une possession continue, apparente, utile et paisible depuis plus de 30 ans, ce qui explique l’absence de référence à une servitude dans l’état descriptif. Il relève que l’article 10 du règlement de copropriété de 1960, repris à l’identique par l’article 3 du règlement adopté par l’assemblée générale du 20 octobre 2009, prévoit que les acquéreurs supporteront les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues conventionnelles ou légales grevant l’immeuble, de sorte qu’il considère que la société Ric Car devra la supporter. Il précise qu’il n’existe pas d’autre possibilité d’amenée d’eau sur la terrasse, ce qu’il a fait constater par un huissier le 16 septembre 2021.
Il expose avoir utilisé sans difficulté l’arrivée d’eau pour nettoyer sa terrasse de 36 m² à ciel ouvert jusqu’à ce que l’alimentation ait brutalement cessé de fonctionner. Il explique qu’il s’est rapproché du syndic qui a découvert que la société Ric Car avait coupé la canalisation dans son local et a fait intervenir la société Ocea pour poser un compteur défalcateur et réparer la partie de la canalisation coupée par son voisin, intervention payée par la copropriété. Il soutient que l’installation du compteur défalcateur a été exécutée en accord avec la société Ric Car et qu’il était convenu qu’il lui règlerait directement sa consommation d’eau, accord sur lequel elle est revenue.
Il conteste en tout état de cause l’existence d’un lien de causalité entre les infiltrations et l’eau utilisée sur sa terrasse qui ne provient pas d’une fuite mais d’un défaut d’étanchéité et d’une fissure infiltrante au niveau du mur de la façade de l’immeuble très éloignée de la canalisation. Il observe que c’est l’eau injectée dans cette fissure par la société CB’Eau qui est responsable de l’écoulement d’eau au plafond du local sous-jacent. Il précise que les défauts d’étanchéité ne lui sont pas imputables mais sont dus à la mauvaise réfection de cette étanchéité par la société STS Côte d’Azur en 2004. Il ajoute que la construction d’un important ensemble immobilier à proximité de l’immeuble a engendré des désordres affectant notamment la toiture terrasse commune située devant son appartement, dont la réparation a été prise en charge par le constructeur au terme d’un accord transactionnel validé par l’assemblée générale du 7 octobre 2021.
Il en déduit que le nettoyage de sa terrasse n’est pas à l’origine des infiltrations, faisant valoir que l’étanchéité a été réparée en 2022 tout comme la fissure infiltrante.
Par jugement du 25 avril 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 juin 2024. La clôture de la procédure, initialement intervenue le 23 octobre 2023, a été révoquée et prononcée le 20 juin 2024 avant l’ouverture des débats. La décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2024 prorogé au 29 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande principale d’enlèvement du branchement réalisé par M. [Z] [P] sur la canalisation d’eau.
1. Sur la nature commune ou privative de la canalisation litigieuse.
Au terme de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
L’article 3 de la même loi précise que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Ce texte ajoute que, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.
Les dispositions relatives à la détermination des parties privatives et des parties communes ne sont pas d'ordre public et instituent de simples présomptions qui ne s'imposent que dans le silence ou la contradiction des titres.
À défaut de qualification d’une partie de l’immeuble, d’un élément d’équipement ou lorsque les clauses du règlement de copropriété sont ambiguës, il doit être recouru aux critères énoncés aux articles 2 et 3 de la loi.
Si la partie de l’immeuble est visée à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, elle est présumée commune mais il peut être rapporté la preuve contraire de cette présomption simple. Si la partie de l’immeuble n’est pas visée par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, il doit être déterminé si un copropriétaire dispose d’un usage exclusif de cette partie de l’immeuble ou de cet élément d’équipement auquel cas elle sera qualifiée de partie privative.
Sont réputées communes les canalisations de toute sorte, notamment les conduites d'eau, car, même situées à l'intérieur des parties privatives, mais incorporées bien souvent dans le gros œuvre, elle sont, par fonction, rattachées à l'élément d'équipement commun qu'elles prolongent, et non plus, par droit du sol, au local traversé.
Lorsqu’elles sont situées dans les locaux privatifs, la qualification de partie privative est retenue si les canalisations sont aménagées dans l'intérêt exclusif des locaux privatifs qu'elles desservent. Doivent donc être recherchés la fonction de la canalisation et si elle dessert un ou plusieurs lots, voire tous les lots, si elle est afférente à un élément d’équipement commun et si elle est utile à un seul ou à plusieurs lots.
En l’espèce, Il existe une canalisation d’eau au départ du lot n°6 au rez-de-chaussée qui remonte de manière apparente vers le plafond pour aboutir dans le mur du lot n°8 avant de redevenir apparente sur la terrasse de l’appartement du premier étage.
Cette configuration s’explique par la configuration initiale des lieux telle qu’elle résulte du cahier des charges et règlement de copropriété reçu le 7 décembre 1960 par Maître [O] [S], notaire à [Localité 1], selon lequel :
- le lot n°6 était un garage au rez-de-chaussée pour deux voitures, avec lavabo et porte coulissante, dont il était précisé qu’il était rattaché à l’appartement lot numéro 8,
- le lot n°8 était un appartement au premier étage avec notamment une terrasse à l’Est couvrant une partie des garages.
Le lot numéro 6, garage avec un point d’eau, avait été initialement conçu comme l’accessoire de l’appartement du dessus comprenant une terrasse.
Mme [H] [E] était à l’origine propriétaire de ces deux lots de l’immeuble qu’elle a vendus par la suite séparément, aux époux [R] le 14 février 1974 pour l’appartement du 1er étage constituant le lot n°8 et à la SCI Ric Car le 22 juin 2001 pour l’ancien garage constituant le lot n°6.
L’assemblée générale a décidé de modifier le 20 octobre 2009 les dispositions du règlement de copropriété rattachant les lots de garage à d’autres lots pour se conformer à l’existant, compte-tenu des différentes cessions intervenues depuis 1960.
Le règlement de copropriété est taisant sur les canalisations qui ne sont pas dans la liste des choses et éléments communs ni des parties privatives définies comme celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas énoncées dans les choses communes.
Dans le silence du titre, il convient donc de se référer à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui répute parties communes notamment les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent les locaux privatifs.
Il ressort des photographies et procès-verbaux de constat d’huissier produits que la canalisation litigieuse prend naissance dans le sous-sol des toilettes du lot n°6, remonte de manière apparente le long du mur pour arriver au plafond où elle est munie d’une vanne d’arrivée, traverse le plafond pour aboutir sur la terrasse du lot n°8 où elle est encastrée avant de ressortir de manière apparente et de se terminer.
La société Ric Car produit une attestation de Mme [B] [R] ayant acquis le lot n°8, propriété actuelle de M. [Z] [P], de Mme [E] en 1974 qui indique avoir condamné l’arrivée d’eau débouchant sur sa terrasse dont elle n’avait pas l’utilité.
Il se déduit de cette attestation que cette arrivée d’eau sur la terrasse existait bien lors de la construction de l’immeuble quelques années plus tôt et il ne serait pas possible de déterminer la raison pour laquelle cette canalisation aurait été prolongée jusqu’à la terrasse de 36 m² si le lot n°8 ne devait pas en bénéficier.
Il sera rappelé que la circonstance qu’un copropriétaire décide de supprimer un élément d’équipement dont son lot bénéficie ne permet pas de modifier la qualification que doit revêtir cet équipement, notamment lorsqu’elle a une incidence sur sa contribution aux charges.
Dès lors que la canalisation d’eau litigieuse alimentait à l’origine les lots n°6 et n°8 et qu’elle était utile aux deux lots et non pas exclusivement au lot du rez-de-chaussée, elle ne saurait être qualifiée de canalisation privative au lot n°6 même si celui-ci dispose d’une vanne d’arrivée qui lui a permis de couper l’alimentation, les compteurs étant quant à eux installés dans une niche dans les parties communes de l’immeuble.
Par ailleurs, il ressort des pièces communiquées que si la pose du compteur défalcateur a été réglée au plombier par M. [Z] [P] le 16 avril 2012, la somme lui a été intégralement remboursée par le syndicat des copropriétaires le 25 avril 2012 suivant le relevé de compte individuel établi par le même syndic sous l’intitulé « pose d’un compteur ».
La pose de ce compteur défalcateur et d’un robinet sur cette canalisation desservant en eau les deux lots depuis l’origine, dont le prix a été réglé par le syndic de la copropriété en 2012, ne peut donc être qualifiée de branchement illégal nonobstant le litige que s’est élevé entre les parties à partir de l’année 2019 sur le paiement des consommations d’eau.
L’absence de compteur divisionnaire des consommations d’eau pour chaque lot résulte de la configuration originelle des lieux qui attachait le garage du rez-de-chaussée à l’appartement du dessus sans envisager qu’ils puissent être cédés séparément.
Toutefois, cet élément de fait est inopérant à renverser la présomption réputant commune, dans le silence des titres, la canalisation d'eau desservant les lots auxquels elle est utile, cette équipement présentant une utilité pour l’appartement du dessus, qui dispose d’une grande terrasse à ciel ouvert éloigné de la canalisation commune à tout l’immeuble.
Dès lors que cette canalisation est commune aux deux lots, l’installation par M. [Z] [P] d’un compteur défalcateur et d’un robinet pour bénéficier d’une arrivée d’eau sur la terrasse, dont le coût a été remboursé par le syndic, n’est pas illicite.
2. Sur le trouble anormal de voisinage généré par l’installation d’un robinet d’eau sur la canalisation de la terrasse.
Par application de l’article 544 du code civil, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, est limitée par l'obligation qu’il a de ne causer à la propriété d'autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.
Ainsi, nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, cette responsabilité se déduisant uniquement de la gravité anormale ou excessive du trouble sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve d’une faute.
Toutefois, il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve d’un lien de causalité entre le fait générateur et le préjudice qu’il invoque.
En l’espèce, la société Ric Car a subi des infiltrations au plafond de son local qui ont conduit le syndic à mandater la société CB’Eau pour procéder à une recherche de fuites.
Les investigations réalisées les 27 et 28 octobre 2020, à savoir la mise en eau claire de la fissure visible au niveau du mur de façade dans l’angle de la terrasse à l’aplomb de la réserve du garage et la mise en eau de la terrasse de M. [Z] [P] ont conduit la société CB’Eau à conclure que les dommages étaient causés par un défaut d’étanchéité de la terrasse en partie courante et par une fissure infiltrante en façade.
L’étanchéité défectueuse de la terrasse, réalisée en 2004 par la société STS Côte d’Azur, a été reprise le 24 avril 2022 par la société Carrelage Etanchéité Azur qui a également traité les fissures sur la terrasse et la façade.
Le coût des travaux a partiellement été pris en charge par la société Dumez Côte d’Azur dans le cadre d’un protocole d’accord transactionnel approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires le 7 octobre 2021.
Selon le rapport de la société CB’Eau, les infiltrations se produisaient lors de fortes pluies dans le local de la société Ric Car et il a été remédié à la cause de ces dommages par l’exécution des travaux de réparation.
Il n’est pas établi que ce soit « le lavage à grande eau » fréquent de sa terrasse par M. [Z] [P], ce fait n’étant pas démontré, qui est à l’origine des infiltrations plutôt que des épisodes de fortes pluies alors que la façade fissurée et l’étanchéité défectueuse de la terrasse sont des parties communes.
Il n’est pas davantage démontré que le lavage de sa terrasse par M. [Z] [P] ait été de nature à aggraver les fissures à l’origine des désordres comme le soutient la SCI Ric Car qui n’a plus déploré aucun sinistre depuis que l’étanchéité a été réparée.
A défaut de démontrer que la canalisation est privative et un trouble anormal de voisinage, la société Ric Car sera déboutée de sa demande de condamnation de M. [Z] [P] à « ôter le branchement illicite réalisé sur sa canalisation » et à lui verser « la somme de 800 euros en réparation du préjudice économique et financier dû à la soustraction de son eau ».
Sur les demandes accessoires.
Partie perdante au procès, la société Ric Car sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à M. [Z] [P] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
CONSTATE que la canalisation d’arrivée d’eau desservant les lots n° 6 et n° 8 de l’immeuble en copropriété dénommé Résidence l’Olympic, situé [Adresse 2], est une partie commune aux deux lots,
DEBOUTE la société Ric Car de toutes ses demandes,
CONDAMNE la société Ric Car à payer à M. [Z] [P] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société Ric Car aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
