Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/00710

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00710 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZ46 MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 21 OCTOBRE 2024 PARTIES DEMANDEUR(S) : Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 3] [Localité 4] (RÉUNION) représentée par Me Anne TECHER, avocate au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Monsieur [W] [E] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 5] (LA RÉUNION) non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Valentine MOREL, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 16 Septembre 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire, EXPOSE DU LITIGE : Faisant valoir que Monsieur [W] [E], propriétaire des lots n°6 et 22 (appartement + parking) au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2], est redevable de charges de copropriété , le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic SARL Vitry, l'a fait assigner, par un acte de commissaire de Justice du 31 juillet 2024, devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - sa condamnation au paiement de la somme de 5816,55 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 2 juillet 2024, assorti des intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 4203,13 euros, - sa condamnation au paiement des frais de la présente procédure, - sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ; - sa condamnation au paiement d’une indemnité de 1700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont le coût de la mise en demeure du 22 novembre 2023. L'assignation a été délivrée à la dernière adresse connue du défendeur, [Adresse 1], selon l'article 659 du code de procédure civile. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2024 à laquelle seul le demandeur a comparu représenté par son conseil Me Anne Michel-Techer, qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisé sa créance à la somme de 6317,28 euros, toutes natures confondues et fait état d'un accord verbal avec le copropriétaire défendeur pour des délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois en sus des charges trimestrielles, le premier versement étant intervenu le 21/08/2024 selon décompte du 16/09/2024 produit à l'audience. Monsieur [W] [E] n'était ni présent ni représenté à l'audience. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 21 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”. En application de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu'il est susceptible d'appel, bien que le défendeur n'ait pas été touché par la citation. Sur la demande en paiement des charges : Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soit dans les deux mois à compter de la notification des décisions faite à la diligence du syndic, notification qui doit elle-même intervenir dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Les notifications et mises en demeure sont valablement faites à la dernière adresse donnée par le copropriétaire qui est tenu par l' article 65 du décret du 17 mars 1967 de notifier au syndic son changement de domicile. Enfin, l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : "Le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. ...." En conséquence, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, prévus par lettre simple ou par voie électronique sous réserve de l'accord du copropriétaire concerné, par l'article 35-2 du même décret, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande : - un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette, - les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budget prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels, - les comptes individuels des copropriétaires débiteurs, Le syndicat produit à l’appui de sa demande : le contrat de syndic du 15/06/2023, signé pour une durée de 03 années à compter du 22/07/2023 selon délibération de l'assemblée générale des copropriétaires du 15/06/2023 ; le relevé de propriété foncière en date du 22/07/2024 ainsi qu'une attestation de transfert de propriété établie par notaire (Me [V] [F]) établissant que Monsieur [W] [E] est bien propriétaire des lots 06 et 22 au sein de la copropriété [Adresse 6] ; un extrait de compte des charges et frais arrêté le 2 juillet 2024 faisant état d’un solde débiteur de 5816,55 euros, correspondant à la demande en principal du syndicat dans son assignation, ainsi qu'un second extrait de compte arrêté à la date du 16/09/2024 faisant état d'un solde de 6317,28 euros correspondant au montant actualisé à l’audience et faisant apparaître le détail des frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 1390,09 euros au total ; les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 05/03/2018, 28/05/2019, 23/07/2020, 25/03/2021, 7/04/2022, 15/06/2023 et 25/04/2024, votant régulièrement les budgets prévisionnels pour l'année à venir ainsi que l'alimentation du fonds travaux par provisions spéciales. un commandement de payer par commissaire de Justice du 22 novembre 2023 valant mise en demeure de payer la somme de 4209,13 euros. Compte tenu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, il convient d'arrêter le montant de la créance justifiée par ce dernier à la somme de 4957,19 euros au titre des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires, demeurées impayées par Monsieur [W] [E], cette somme étant arrêtée au 16 septembre 2024. Il convient en effet d'écarter la somme de 1390,09 euros, correspondant à des frais imputés au décompte qui ne sont pas par définition des charges de copropriété. En application de l'article 36 du décret n° 37-223, cette somme produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant, soit le 22 novembre 2023 sur la somme de 3499,11 euros (montant des charges régulièrement échues et impayées à cette date, sous déductions des frais non justifiés), et à compter de l'assignation sur le surplus. Sur les frais : Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur “ ; Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure. En l'espèce, il y a lieu d'écarter la somme totale de 1390,09 euros correspondant - à des frais non justifiés au travers des pièces produites et antérieurs à la première mise en demeure  - à des frais inutiles - à des frais d'assignation relevant des dépens - à des frais d'avocat qui doivent être appréciés dans leur bien fondé comme leur montant dans le cadre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les seuls frais pouvant être mis à la charge de propriétaire s’élevant à la somme de 30 euros correspondant au coût d'une mise en demeure par LRAR (le commandement de payer du 22 novembre 2023 ayant les mêmes effets qu'une simple mise en demeure, il sera retenu au coût d'une mise en demeure selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic). Sur la demande de dommages et intérêts Si la carence d'un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d'établir la preuve de ce préjudice autonome. En l'espèce, le demandeur, qui ne procède que par voie d'affirmation, en postulant l'existence d'un préjudice sans même indiquer quelle en est la nature ou l'étendue concrète ne peut qu'être débouté de sa demande. Sur la demande de délais de paiement En vertu de l’article 1343-5 du code civil, applicable au présent litige (anciennement 1244–1), “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de 2 années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts en taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui aurait été engagée par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.” En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur sollicite l'octroi de délais de paiement convenus oralement avec le débiteur, et un premier versement est intervenu avant l'audience, démontrant la réalité de cet accord. Monsieur [W] [E] sera donc autorisé à acquitter sa dette par versements mensuels de 400 euros en sus des charges venant régulièrement à échéance. Pendant le cours des délais accordés, aucune mesure d'exécution forcée ne pourra être entreprise, les paiements s'imputeront sur le capital de la dette et les majorations d'intérêt ne seront pas dues. À défaut de respect de ces délais de paiements, ils seront caducs 10 jours après première présentation d'une mise en demeure restée vaine et le syndicat des copropriétaires créancier retrouvera l'intégralité de son droit de poursuite pour le solde de sa créance. Sur les demandes accessoires Monsieur [W] [E] qui succombe supportera les dépens de la présente instance. En outre, il sera également condamné à payer une somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de couvrir les frais qu'ont dû exposer les autres copropriétaires pour recouvrer la créance du syndicat suite de la défaillance du défendeur. Enfin, l'exécution provisoire est applicable de plein droit s'agissant d'une décision rendue en première instance. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, - CONDAMNE Monsieur [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], la somme de 4957,19 euros, arrêtée le 16 septembre 2024 outre la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement, ces sommes produisant intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 22 novembre 2023 sur la somme de 3499,11 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; - AUTORISE Monsieur [W] [E] à s'acquitter de la dette en 13 mensualités de 400 euros payables spontanément par le débiteur au plus tard le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement. - DIT que pendant le cours des délais accordés, les paiements s'imputeront prioritairement sur le capital de la dette, que les majorations d'intérêts moratoires ne seront pas dues et que les mesures d'exécution forcée à l'encontre des biens du débiteur bénéficiaire des délais de paiement seront interdites ; - DIT que si une échéance reste impayée 10 jours après la première présentation d'un courrier de mise en demeure adressé par LRAR, les délais accordés seront caducs de plein droit et l'intégralité de la somme sera immédiatement exigible, le créancier retrouvant l'intégralité de son droit de poursuite contre les biens de Monsieur [W] [E]. - REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] ; - CONDAMNE Monsieur [W] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - REJETTE le surplus des demandes. - CONDAMNE Monsieur [W] [E] aux dépens. - RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé le 21 octobre 2024 par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis, le présent jugement ayant été signé par Valentine MOREL, vice-présidente et Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition. La Greffière La Vice-présidente