Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 24/01049

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 11] [Adresse 11] [Adresse 11] [Localité 8] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] N° RG 24/01049 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZG5T Minute : 24/00468 Monsieur [Z] [J] Représentant : Me Asif ARIF, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D 1752 Madame [X] [J] Représentant : Me Asif ARIF, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D 1752 C/ Monsieur [V] [Y] Madame [K] [Y] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024 DEMANDEURS : Monsieur [Z] [J] [Adresse 6] [Localité 4] Madame [X] [J] [Adresse 6] [Localité 4] représentés par Maître Aïchata BA, substituant Maître Asif ARIF, avocat au barreau de Paris DÉFENDEURS : Monsieur [V] [Y] [Adresse 5] [Localité 7] non comparant, ni représenté Madame [K] [Y] [Adresse 5] [Localité 7] comparante en personne DÉBATS : Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame Cassandra LORIOT, auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2017, prenant effet le 25 octobre 2017, Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J] ont donné en location à Monsieur [V] [Y] et Madame [K] [Y] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 10], en contrepartie du versement d'un loyer mensuel de 1 250 euros, et d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal. Les loyers n'étant pas régulièrement versés, Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J] ont délivré aux locataires, par exploit d'huissier du 13 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et portant sur la somme principale de 4.015,91 euros, représentant les loyers impayés selon décompte arrêté au 04 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J] ont assigné Monsieur [V] [Y] et Madame [K] [Y] devant le Juge des Contentieux de la Protection de la chambre de proximité du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY, statuant en référé, aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail liant les parties ; - ordonner leur expulsion immédiate et sans délai et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique ; - autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux lors de l'expulsion dans un garde-meuble au choix des demandeurs, aux frais, risques et périls des défendeurs dans les conditions fixées par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - les condamner solidairement au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4.221,13 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement ; - les condamner solidairement au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, outre revalorisation légale, jusqu'à la libération effective des lieux ; - les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. À l'audience du 21 juin 2024 à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J], représentés par leur Conseil, ont maintenu les termes de leur assignation. Ils ont actualisé le montant de la créance à la somme de 5.456,52 euros, arrêtée au 1er juin 2024 avec échéance du mois de juin 2024 incluse. Ils se sont opposés à la demande en délais de paiement des défendeurs. Il a été donné lecture par la Présidente des conclusions de l'enquête sociale qui est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Madame [K] [Y] n'a pas reconnu le montant de la dette, indiquant qu'il fallait déduire deux virements de 1.400 euros et de 1.350 euros effectués respectivement les 5 et 14 juin 2024. Elle a avancé que le montant de la dette s'élevait en réalité à la somme de 2.706 euros. Elle a sollicité des délais de paiement, proposant de verser un montant de 180 à 200 euros par mois en sus du loyer courant. Elle a précisé avoir fait parvenir aux bailleurs un congé devant prendre effet au 31 juillet 2024, date à laquelle elle déménagerait avec Monsieur [V] [Y] dans leur nouveau logement. S'agissant de la situation personnelle du couple, Madame [K] [Y] a indiqué avoir avec son mari 3 enfants à charge, dont un majeur, et percevoir, pour l'ensemble du foyer, un revenu mensuel total de 3.164 euros, supportant des charges mensuelles d'environ 2.300 euros au titre de divers crédits. Monsieur [V] [Y], régulièrement assigné à étude, n'était ni présent ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024. Par note en délibéré autorisée par le Juge, le demandeur a versé aux débats un décompte actualisé de la créance. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Monsieur [V] [Y] assigné par acte de commissaire de justice déposé à étude n'a pas comparu ni été représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire Sur la recevabilité En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été transmise au service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 mars 2024 soit six semaines au moins avant la première audience. La demande de Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J] est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Aux termes des dispositions du même article en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il est prévu que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Ainsi, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, il y a lieu d'appliquer le délai contractuel conclu en conformité avec la loi ancienne alors en vigueur. En l'espèce, le contrat de bail signé entre les parties prévoit dans son article VIII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées aux termes convenus deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par exploit d'huissier du 13 novembre 2023, Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J] ont délivré aux défendeurs un commandement de payer, sous six semaines, la somme principale de 4.015,91 euros représentant les loyers et provisions sur charges impayés, selon le décompte arrêté au 4 novembre 2023. Le commandement délivré par les demandeurs est donc régulier, sous la réserve du délai laissé aux défendeurs pour régler leur dette, celui-ci ne pouvant être inférieur à deux mois conformément aux prévisions contractuelles liant les parties. Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [V] [Y] et Madame [K] [Y] se sont acquittés de l'intégralité de la dette dans le délai de deux mois imparti contractuellement (versements de 1350 euros le 6 novembre 2023 et 2690 euros le 5 décembre 2023), de telle sorte que la clause résolutoire n'est pas acquise. Il convient dès lors de rejeter la demande d'acquisition de la clause résolutoire ainsi que les demandes d'expulsion et demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Sur la demande en paiement de la dette locative Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 1728 du code civil. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. En l'espèce, Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J] produisent, par le biais d'une note en délibéré sollicitée à l'audience, un décompte actualisé à la date de l'audience selon lequel leur créance s'établit à 2.706,52 euros, échéance du mois de juin 2024 inclus, après imputation des derniers règlements d'un montant de 1.400 euros et de 1.350 euros effectués par les défendeurs les 6 et 18 juin 2024. Cependant, ce décompte intègre des frais relatifs au commandement de payer à hauteur de 172,61 euros qui ne relèvent pas de la dette locative mais le cas échéant des dépens. Il convient donc de déduire cette somme du décompte. De même, le montant de la taxe d'ordures ménagères de 276 euros n'est justifié par aucun document versé aux débats. Par conséquent, il reste dû la somme de 2.257,91 euros au titre des loyers, échéance de juin 2024 incluse. Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations en résultant. La créance n'étant pas sérieusement contestable ni contestée en ce montant, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [K] [Y] au paiement, à titre provisionnel, de cette somme. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Compte tenu des ressources des défendeurs ainsi que de leurs charges, ainsi que des besoins du créancier, il sera fait droit à la demande de délais de paiement conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil. Seul Madame [K] [Y], qui a comparu et formulé une demande de délais de paiement, peut bénéficier de ces délais. Aucune disposition ne permet au juge d'accorder d'office des délais à une partie qui n'en formule pas la demande. Dans la mesure où Monsieur [V] [Y] n'a pas comparu à l'audience, ni n'était représentée par son épouse muni d'un pouvoir, celui-ci n'a pas formulé de demandes de délais de paiement et ne peut donc en bénéficier. Sur les dépens En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, Monsieur [V] [Y] et Madame [K] [Y] seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 novembre 2023 relatif à la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit et de l'assignation en justice délivrée le 26 mars 2024. Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles exposés par lui dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [K] [Y] à leur verser la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, DÉCLARONS recevable la demande de Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; Rejetons la demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J] à Monsieur [V] [Y] et Madame [K] [Y] relatif à un local d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 10] ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [Y] et Madame [K] [Y] à verser, à titre provisionnel, à Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J], la somme de 2.257,91 euros au titre des loyers impayés, arrêtés au 21 juin 2024, échéance de juin incluse ; AUTORISONS Madame [K] [Y] à s'acquitter de la dette en procédant à 11 versements de 200 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce, en plus du loyer courant ; DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu'à défaut de paiement de l'arriéré ou du loyer, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; DÉBOUTONS Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J] du surplus de leurs demandes ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [K] [Y] aux dépens ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [K] [Y] à verser à Monsieur [Z] [J] et Madame [X] [J] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. LA GREFFIÈRE LA JUGE