Cour de cassation, 23 mai 2012. 11-12.792

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-33 du code de commerce ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 15 décembre 2010), que Mme X..., aux droits de laquelle se trouvent les époux Y..., a consenti à la commune de Pau un bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1999, dans lequel est insérée une clause comportant promesse de renouveler, à l'échéance, le bail pour la même durée et renonciation à se prévaloir jusqu'à l'échéance de ce renouvellement de l'une ou l'autre des facultés de congé ou de résiliation anticipée prévues par la loi ; que, par acte du 23 juin 2008, les époux Y... ont délivré à leur locataire un congé avec offre de renouvellement pour le 31 décembre 2008, moyennant un loyer déplafonné ; que les parties ne s'étant pas accordées sur le prix du bail renouvelé, le juge des loyers commerciaux a été saisi ; Attendu que pour déclarer irrecevable la demande des bailleurs en fixation du prix du bail renouvelé, l'arrêt retient que la clause comporte bien une renonciation expresse et qui ne souffre pas de difficulté d'interprétation au droit de se prévaloir jusqu'à l'échéance du renouvellement d'une faculté de congé ou de résiliation, que la promesse de bail valant bail dès sa signature, les parties ont entendu conclure un bail d'une durée de 18 ans, moyennant un loyer initial d'un certain montant avec une clause d'indexation, que la fixation du loyer du bail renouvelé ne pouvant se faire que dans le cadre d'une procédure de renouvellement du bail avec un congé, les époux Y... ne pouvaient délivrer le congé du 23 juin 2008 et qu'en tout état de cause, l'accord sur la chose et sur le prix ne fait pas de doute au regard de la convention constituant la loi des parties ; Qu'en statuant ainsi par des motifs impropres à caractériser la renonciation des bailleurs à faire fixer le prix du bail renouvelé, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 décembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ; Condamne la commune de Pau aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Pau ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour les époux Y.... IL EST FAIT GRIEF A L'ARRÊT infirmatif ATTAQUE d'avoir dit que la demande de fixation d'un prix du loyer renouvelé présentée par les époux Y..., bailleurs, n'était pas recevable et débouté les époux Y... de toutes leurs prétentions ; AUX MOTIFS QUE le bail est ainsi libellé concernant sa durée : « le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commencent à courir à effet rétroactif du 1er janvier 1999, dans les conditions et selon les modalités fixées par le décret-loi du 30 septembre 1953 et les textes subséquents. Dores et déjà, et par anticipation, le bailleur promet de renouveler à l'échéance le bail, pour la même durée ; corrélativement, il renonce à se prévaloir jusqu'à l'échéance de ce renouvellement, de l'une ou l'autre des facultés de congé ou de résiliation anticipée que lui offre la loi » N : en gras et souligné dans l'arrêt ; Que le présent bail a été consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 160. 000 francs HT (24. 391, 84 € HT) ; Qu'il est également précisé que ce loyer sera révisé le 1er janvier de chaque année dans la proportion où aura varié l'indice de la construction, base 100 en 1953, établi et publié par l'INSEE ; Qu'on considérera pour cela le niveau atteint par ledit indice d'une part au cours du 2ème trimestre de l'année 1998 et d'autre part au cours du 2ème trimestre de chacune des années suivantes ; Que Monsieur Jean-Claude Y... et Madame Edith Z..., épouse Y..., estiment que la clause ci-dessus rappelée n'implique en aucun cas une renonciation à voir fixer le prix tel qu'il est aujourd'hui sollicité, que leur demande est bien recevable et que les arguments de la Commune de PAU représentée par sa Députée-Maire en exercice sur ce point ne sont pas fondés ; Qu'ils n'ont pas renoncé aux dispositions légales et il n'y a pas eu d'accord sur le prix ; Que au vu de la clause en cause, il ressort que le bailleur a renoncé expressément à se prévaloir jusqu'à l'échéance de ce renouvellement de l'une ou l'autre des facultés de congé ou de résiliation anticipée prévues par le loi ; Que la clause comporte bien une renonciation expresse à un droit, elle est expressément énoncée ; Que cette renonciation ne souffre pas de difficulté d'interprétation ; Qu'il est de principe, en outre, que la promesse de bail vaut bail dès sa signature ; Que dès lors, lors de la signature de l'acte, les parties ont entendu conclure un bail d'une durée de 18 ans, moyennant un loyer initial de 24. 391, 84 euros, avec une clause d'indexation ; Que dans le bail initial, le bailleur a renoncé jusqu'à l'échéance du renouvellement à se prévaloir d'une faculté de congé ou de résiliation ; Que c'est-à-dire qu'il a d'une part promis de renouveler le bail qui venait à échéance le 31 décembre 2007 et d'autre part corrélativement, il a renoncé jusqu'à l'échéance de ce renouvellement soit jusqu'au 31 décembre 2016 à se prévaloir de l'une ou l'autre des facultés de congé ou de résiliation anticipée que lui offre la loi ; Que la faculté de congé s'entend aussi bien du congé avec offre que du congé avec refus de renouvellement ; Que comme la fixation du bail renouvelé ne peut se faire que dans le cadre d'une procédure de renouvellement de bail avec un congé, Monsieur Jean-Claude Y... et Madame Edith Z... épouse Y... ne pouvaient délivrer le congé du 23 juin 2008 ; Que cette clause présentait une utilité puisqu'elle permettait aux parties de garantir la stabilité du bail et de son loyer sans passer par la formalité obligatoire de l'acte authentique notarié et de sa publicité si les parties avaient convenu directement d'une durée de 18 ans ; Qu'en tout état de cause, l'accord sur la chose et sur le prix ne fait pas de doute au regard de la convention constituant la loi des parties ; Que l'exposé des faits repris dans l'acte est ainsi libellé : « l'offre de la mairie résultait d'une lettre à Maître Pierre A..., mandataire judiciaire et liquidateur de la société SAL DO du 22 octobre 1998 qui incluait, en sus de l'offre d'acquisition du droit au bail à un prix déterminé, la réserve que « la propriétaire, Madame B..., accepte de pérenniser la jouissance des locaux par la ville au moyen d'un bail dont la durée pourrait être fixée à 18 ans et le loyer annuel de départ à 160 000 francs ». La candidature de la mairie étant, alors, la seule-d'autres se sont manifestées depuis lors, ce qui a abouti à l'ordonnance précitée du 28 novembre 1998 – « Lorsque le Tribunal de commerce se sera, bien évidemment, prononcé … l'accord (de Madame B...) sur le versement d'un loyer annuel de 160 000 francs. Ceci pourra se faire dans le cadre d'un bail, commercial par convention entre les parties, d'une durée initiale de neuf années, mais avec promesse, d'ores et déjà, d'un renouvellement de neuf années, à l'échéance. Le loyer sera, comme le veut la règle usuelle, révisé annuellement en fonction de la variation de l'indice INSEE, du coût de la construction … » ; Qu'il convient de relever que le loyer actuel s'établit par le jeu de la clause d'indexation à la somme de 31. 083, 43 € par an ; Que Monsieur Jean-Claude Y... et Madame Edith Z... épouse Y... ne pouvaient pas délivrer de congé avant l'échéance du renouvellement soit avant le 31 décembre 2016 ; Que leur demande n'est donc pas recevable ; ALORS QUE la renonciation doit résulter d'actes non équivoques marquant de façon certaine l'intention de renoncer ; Que ne peut valoir renonciation certaine du bailleur au droit qu'il tient de l'article L. 145-33 du Code de commerce de voir fixer le prix du loyer renouvelé à la valeur locative du local loué la clause aux termes de laquelle il « promet de renouveler à l'échéance le bail, pour la même durée » et « corrélativement, renonce à se prévaloir jusqu'à l'échéance de ce renouvellement, de l'une ou l'autre des facultés de congé ou de résiliation anticipée que lui offre la loi » ; Qu'en décidant le contraire, la cour a violé ensemble les articles 1134 du code civil, L. 145-33 précité du Code de commerce.