Tribunal judiciaire, 13 novembre 2024. 24/02897

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 5] [Adresse 1] BP 7015 [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 24/02897 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TFQW ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 24/2245 DU : 13 Novembre 2024 [L] [C] [O] épouse [R] [J] [Y] [R] C/ [T] [F] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 13 Novembre 2024 à Maître Claire FAGES Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le Mercredi 13 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEURS Mme [L] [C] [O] épouse [R], demeurant [Adresse 2] M. [J] [Y] [R], demeurant [Adresse 2] représentés par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSE Mme [T] [F], demeurant [Adresse 4] comparante en personne EXPOSE DU LITIGE Madame [L] [C] [O] épouse [R] et Monsieur [J] [Y] [R] ont donné à bail à Madame [T] [F] un appartement à usage d’habitation (porte 5) et deux emplacements de stationnement en sous-sol (n° E13 et E14) situés [Adresse 4] à [Localité 8] par contrat en date du 03 octobre 2022, moyennant un loyer de 630 euros et une provision sur charges de 60 euros. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [C] [O] épouse [R] et Monsieur [J] [Y] [R] lui ont fait signifier notamment un commandement de payer visant la clause résolutoire le 08 mars 2024 pour un montant en principal de 2.339,70 euros. Madame [L] [C] [O] épouse [R] et Monsieur [J] [Y] [R] ont ensuite fait assigner Madame [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé le 19 juin 2024. Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 3 octobre 2022 ; - constater la résiliation du bail conclu et ordonner l’expulsion de Madame [T] [F] ou de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique ; - condamner Madame [T] [F] à verser à Madame [L] [R] et Monsieur [J] [R] une provision d’un montant de 1651,73 euros au titre des loyers et charges impayés, somme à parfaire au jour de l’audience ; - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls de la locataire et occupants ; - fixer l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [F] jusqu’à son départ ou son expulsion, à une somme mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges locatives qui aurait été dus en l’absence de résiliation du bail et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux ; - condamner Madame [T] [F] à verser à Madame [L] [R], Monsieur [J] [R] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [T] [F] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée. A l’audience du 13 septembre 2024, Madame [L] [C] [O] épouse [R] et Monsieur [J] [Y] [R], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.956,09 euros, mensualité de septembre 2024 incluse. Madame [T] [F] a comparu en personne, a contesté le montant de la dette et a indiqué avoir effectué un règlement de 720 euros le 12 septembre 2024 afin de régler le loyer courant. Souhaitant rester dans les lieux, elle a sollicité des délais de paiement et a proposé de verser 100 euros par mois en sus du loyer courant afin d’apurer la dette. Elle indique être au chômage et percevoir la somme de 790 euros d’allocations à ce titre, 349 euros de pension d’invalidité et de réversion, ainsi que la somme de 149 euros (BTP). Le conseil de Madame [L] [C] [O] épouse [R] et Monsieur [J] [R] a indiqué s’en remettre à justice concernant les délais de paiement sollicités. L'affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024 et le conseil des demandeurs autorisé à faire parvenir à la présente juridiction un décompte actualisé au jour de l’audience. Par courriel en date du 18 septembre 2024, un décompte arrêté à cette date a été adressé par le conseil des demandeurs justifiant du versement de la somme de 720 euros par Madame [T] [F]. MOTIFS DE LA DECISION I -SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 12 mars 2024. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 mars 2024 pour un montant en principal de 2339,70 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 mai 2024. II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Madame [L] [C] [O] épouse [R] et Monsieur [J] [R] produisent un décompte faisant état d’un arriéré locatif d‘un montant de 3021,88 € en date du 18 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse et frais de poursuites déduits (189,38 + 1,02 + 23,81 ). Madame [T] [F] sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3021,88 euros. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023  dispose que : "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.” En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit, celui de septembre 2024, a été réglé par Madame [T] [F] avant l’audience. En conséquence, Madame [T] [F] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette. Madame [T] [F] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion et de séquestration des meubles meublants deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [T] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [T] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [L] [C] [O] épouse [R] et Monsieur [J] [R], Madame [T] [F] devra leur verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 octobre 2022 entre Madame [L] [C] [O] épouse [R] et Monsieur [J] [R] d’une part et Madame [T] [F] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation (porte 5) et deux emplacements de stationnement en sous-sol (n° E13 et E14) [Adresse 6] à [Localité 8], sont réunies à la date du 09 mai 2024 ; CONDAMNONS Madame [T] [F] à verser à Madame [L] [C] [O] épouse [R] et Monsieur [J] [R] à titre provisionnel la somme de 3021,88 euros, selon décompte en date du 18 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse ; AUTORISONS Madame [T] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 100 € chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés; DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Madame [L] [C] [O] épouse [R] et Monsieur [J] [R] ; * que Madame [T] [F] soit condamnée à verser à Madame [L] [C] [O] épouse [R] et Monsieur [J] [R] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNONS Madame [T] [F] à verser à Madame [L] [C] [O] épouse [R] et Monsieur [J] [R] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [T] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTONS Madame [L] [C] [O] épouse [R] et Monsieur [J] [R] de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente