Tribunal judiciaire, 20 juin 2025. 24/02217

Du 20 juin 2025 5AA SCI/jjg PPP Référés N° RG 24/02217 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z2K2 Société ENEAL C/ [T] [S] - Expéditions délivrées à la SELARL CMC AVOCATS l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE - FE délivrée à la SELARL CMC AVOCATS Le 20/06/2025 Avocats : la SELARL CMC AVOCATS l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 juin 2025 PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Société ENEALanciennement LOGEVIE - RCS Bordeaux n° 461 201 337) [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Maître Julie NEDELEC de la SELARL CMC AVOCATS DEFENDEUR : Monsieur [T] [S] né le 01 Août 1973 à [Localité 9] [Adresse 1] [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Maître Armelle PICHON de l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE DÉBATS : Audience publique en date du 04 Avril 2025 Délibéré du 06 juin 2025 prorogé au 20 juin 2025, en raison des contraintes du service, PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Octobre 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 25 janvier 2013 la SA [Adresse 8], actuellement dénommée la SA ENEAL a consenti un bail d'habitation à M. [T] [S], bail portant sur un logement situé à [Adresse 7] 3, moyennant un loyer mensuel révisable de 522,60 euros (charges en sus donnant lieu à provision mensuelle de 42,97 euros). Par contrat daté du 23 janvier 2013, la SA [Adresse 8] a en outre loué à M. [T] [S] un parking (emplacement 10), situé au sein de la résidence. Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2024, la SA ENEAL a fait délivrer à M. [T] [S] un commandement de payer la somme de 6.448,96 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte introductif d'instance en date du 23 octobre 2024 la SA ENEAL a fait assigner M. [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation des baux à la date du 3 août 2024, de faire ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la [Localité 10] Publique si besoin est, et obtenir sa condamnation au paiement : - d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 7.829,29 euros à valoir sur le paiement des loyers et charges entre le 30 juin 2022 et le 3 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, soit le 3 juin 2024 - à compter du 3 juin 2024, d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer avec indexation et des charges révisées, selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération effective des lieux, - d’une indemnité de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens. La SA ENEAL, représentée par avocat, a maintenu ses demandes à l’audience du 4 avril 2025 à laquelle l’examen de l’affaire a été reporté, sauf à porter sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile à 1.000 euros. Elle s’oppose au sursis à statuer sollicité en défense, en observant que la procédure de surendettement en cours ne l’impose pas, le créancier pouvant obtenir un titre exécutoire faisant suite à l’acquisition de la clause résolutoire. Elle précise que la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers a été contestée et que lors des débats devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement la mauvaise foi de M. [T] [S] a été soulevée. Elle indique que la décision doit être rendue le 19 mai 2025. Elle observe que M. [T] [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant et qu’il ne peut donc bénéficier de délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire et ajoute que les loyers sont impayés depuis bientôt deux ans. Elle actualise sa créance à la somme de 13.874,01 euros en précisant que les frais sont imputés dans la dernière échéance. M. [T] [S], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de : * à titre principal surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers * à titre subsidiaire - ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire - lui accorder les plus larges délais de paiement par pacte de 150 euros par mois et le solde le 36ème mois *en toute hypothèse - débouter la SA ENEAL de l’ensemble de ses demandes - laisser les dépens à la charge de la SA ENEAL. Il précise avoir déposé une déclaration de surendettement et qu’il est en attente d’une décision le 19 mai 2025, ce qui légitime sa demande de sursis à statuer. Il observe que la dernière échéance réclamée, d’un montant de 1.675,75 euros n’est pas justifiée dans son montant. Il indique avoir repris le paiement des loyers depuis février 2025, qu’il a connu plusieurs difficultés qui l’ont empêché de payer sa dette locative, mais qu’il souhaite apurer cette dette. Les parties ont été autorisées à produire la décision du juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement. Motifs de l’ordonnance Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 25 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 17 janvier 2025. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le ?4 juin 2024. La procédure est donc régulière et l’action en constat de la résiliation du bail recevable au regard de ces dispositions. Sur la demande de sursis à statuer Le juge apprécie l’opportunité du sursis dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, au vu de la survenance d'un événement déterminé. En l’espèce M. [T] [S] a sollicité qu’il soit sursis à statuer en l’attente de la décision à intervenir le 19 mai 2025 qui s’est avérée à l’audience être celle du juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement en raison de la contestation par le bailleur de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers. Or la décision a bien été rendue le 19 mai 2025, soit avant la date de la présente ordonnance, et s’avère défavorable à M. [T] [S], puisque le juge l’a déclaré irrecevable à bénéficier de la procédure de surendettement. Il n’est donc pas justifié de surseoir à statuer. Sur la résiliation du bail et l’expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment. Par exploit du 3 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 6.448,96 euros au titre des loyers échus, la créance s’élevant à plus de trois échéances ainsi que le prévoit la clause résolutoire. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification. À l’inverse la dette locative a augmenté de façon significative. Ce défaut de régularisation fonde la SA ENEAL à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 4 août 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. M. [T] [S] demande la suspension des effets de cette clause et l’octroi de délais de paiement pour payer sa dette. L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit toutefois que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années. L’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause de résiliation de plein droit est donc subordonné à la reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience. Or en l’espèce, M. [T] [S] n’a pas repris le paiement intégral du loyer, puisque ses versements des 5 février et 5 mars 2025 se sont limités à 300 euros, alors que le loyer du logement hors charges est de 608,96 euros. Par conséquent la demande de M. [T] [S] n’est pas recevable et sera rejetée. Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail est acquise à effet du 4 août 2024 et ne peut qu’être constatée. M. [T] [S] et tout occupant de son chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif. Il n’y a pas lieu en effet de supprimer ou réduire les délais accordés de plein droit par la loi aux personnes expulsées d’un local d’habitation. Sur l’indemnité d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d'occupation. En l’espèce M. [T] [S] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, La SA ENEAL est fondée à faire fixer une telle indemnité d'occupation à l’encontre de M. [T] [S], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu'à libération effective des lieux. Sur la provision En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon le décompte produit aux débats M. [T] [S] serait redevable de la somme de 13.874,01 euros à la date du 2 avril 2025 (mois de mars 2025 inclus). Cependant, le montant appelé pour le logement s’élève à 1.675,75 euros pour mars 2025, alors que le montant du mois précédent était de 673,95 euros. En l’absence d’explication sur cette somme, il convient de ne retenir au titre du mois de mars que la somme de 673,95 euros ce qui ramène la créance de la SA ENEAL à la somme de 12.872,21 euros. L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, M. [T] [S] sera condamné à payer la somme de 12.872,21 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision qui n’a pas nécessairement lieu d’être équivalente au montant total de la créance. Il sera en outre condamné au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’avril 2025. Sur les demandes accessoires Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif. En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, M. [T] [S] sera condamné à payer à La SA ENEAL la somme de 250 euros. Par ces motifs Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnancecontradictoire et en premier ressort, REJETONS la demande de sursis à statuer ; CONSTATONS à effet du 4 août 2024 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ; CONDAMNONS M. [T] [S] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 7] 3 et le parking (emplacement 10) situé au sein de la même Résidence ; AUTORISONS, à défaut pour M. [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son leur chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (673,95 euros pour le logement et 23,30 euros pour le stationnement, à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ; CONDAMNONS M. [T] [S] à payer à la SA ENEAL la somme de 12.872,21 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du 2 avril 2025 (échéance de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 jusqu'à libération effective des lieux ; REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ; CONDAMNONS M. [T] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 juin 2024, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ; CONDAMNONS M. [T] [S] à payer à la SA ENEAL la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection