Cour d'appel, 30 septembre 2024. 22/01282

PhD/ND Numéro 24/2926 COUR D'APPEL DE PAU.... 2ème CH - Section 1 ARRET DU 30/09/2024 Dossier : N° RG 22/01282 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IGLH Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement.ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : [X] [D] C/ [M] [O] [B] [O] [A] [J] épouse née [F] S.A.R.L. CITYA CARNOT SYNDGEST Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le.17 Juin 2024, devant : Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère Madame Joëlle GUIROY, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [X] [D] né le 11mars 1964 à [Localité 10] (64) de nationalité française [Adresse 3] [Localité 7] Représenté par Me Claude GARCIA, avocat au barreau de Pau INTIMES : Monsieur [M] [O] né le 10 Mai 1942 à [Localité 12] (87) de nationalité française [Adresse 9] [Localité 1] Madame [B] [O] née [E] née le 10 Juin 1947 à [Localité 12] (87) de nationalité française [Adresse 9] [Localité 1] ayant pour mandataire la S.A.R.L. CITYA CARNOT SYNDGEST exerçant sous l'enseigne CITYA PYRENEES OCEAN immatriculée au RCS de Pau sous le n° 330 439 795, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège [Adresse 4] [Localité 6] Représentés par Me Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de Mont-de-Marsan Madame [A] [J] née [F] née le 16 Mai 1969 à [Localité 8] (33) de nationalité française [Adresse 2] [Localité 5] Représentée par Me Vincent LIGNEY de la SELARL DUALE-LIGNEY-BOURDALLE, avocat au barreau de Pau Assistée de Me Cémine CAZENAVE, avocat au barreau de Bordeaux sur appel de la décision en date du 31 MARS 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU RG : 20-000452 FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES Par acte sous seing privé du 3 juillet 2018, M. [M] [O] et Mme [B] [E], épouse [O] (les époux [O] ou le bailleur) ont donné à bail d'habitation à Mme [I] [D] un appartement situé [Adresse 13] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre 60 euros de provision sur charges et 48 euros pour le parking. Mme [I] [D], célibataire, est décédée le 19 juillet 2018, sans descendant ni ascendant, laissant à sa survivance deux demi-frères, messieurs [C] et [X] [D], une s'ur, Mme [V] [L] [D] ainsi qu'un neveu et une nièce venant en représentation d'une autre s'ur pré-décédée, Mme [S] [D]. Un état des lieux de sortie a été réalisé le 30 octobre 2019 au contradictoire de M. [X] [D], demi-frère de la locataire décédée. Suivant exploit du 11 septembre 2020, les époux [O] ayant pour mandataire la sarl Citya Carnot Syndgest (sic) ont fait assigner M. [X] [D], en sa qualité d'héritier ayant accepté la succession, par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau en paiement d'une « dette locative » de 7.146,36 euros. Suivant exploit du 25 novembre 2020, M. [X] [D] a appelé en garantie Mme [A] [F], épouse [J], cousine de la défunte, en lui faisant grief d'avoir fautivement conservé les clés de l'appartement. Les deux instances ont été jointes. Par jugement contradictoire du 31 mars 2022, le juge des contentieux de la protection a : - déclaré recevables les demandes des époux [O] et de la sarl Citya Carnot Syndgest - condamné M. [X] [D] à verser aux époux [O] la somme de 7.146,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2019 - débouté M. [X] [D] de sa demande de garantie - débouté les époux [O] du surplus de leurs demandes - débouté Mme [J] du surplus de ses demandes - condamné M. [X] [D] à payer aux époux [O] la somme de 800 euros et à Mme [J] celle de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamné M. [X] [D] aux dépens. Par déclaration faite au greffe de la cour le 6 mai 2022, M. [X] [D] a relevé appel de ce jugement. La procédure a été clôturée par ordonnance du 22 mai 2024. *** Vu les dernières conclusions notifiées le 9 mai 2023 par M. [X] [D] qui a demandé à la cour de : A titre liminaire : - déclarer l'appel recevable eu égard au taux du ressort. A titre principal : - réformer et infirmer le jugement entrepris - déclarer irrecevable l'action des époux [O] et de la sarl Citya Carnot Syndgest à son encontre. A titre subsidiaire : - réformer et infirmer le jugement entrepris - débouter les époux [O] et la sarl Citya Carnot Syndgest de leurs demandes - débouter Mme [J] de sa demande reconventionnelle - sans approbation de la demande principale, dire que Mme [J] est seule redevable des loyers et frais annexes à l'égard des propriétaires et qu'elle sera responsable de toute dette qui pourrait être imputée à M. [X] [D] et l'en déchargera - ordonner la répétition de l'indu en faveur de la succession dans le cas où des sommes indues auraient été perçues par les bailleurs - débouter les époux [O] et Mme [J] de toutes demandes reconventionnelles. Dans tous les cas : - condamner Mme [J] au versement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par M. [X] [D] - condamner solidairement Mme [J], les époux [O] et la sarl Citya Carnot Syndgest à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. * Vu les dernières conclusions notifiées le 7 décembre 2022 par les époux [O] qui ont demandé à la cour de : - écarter des débats la pièce n°5 produite par Mme [J] - confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts - statuant de ce chef, condamner M. [X] [D], en sa qualité d'héritier de la locataire, à leur payer la somme 1.000 euros à titre de dommages et intérêts - condamner M. [X] [D], en sa qualité d'héritier, à leur payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. * Vu les dernières conclusions notifiées le 5 octobre 2022 par Mme [J] qui a demandé à la cour de : A titre liminaire : - déclarer l'appel principal irrecevable, le jugement dont appel ayant été rendu en dernier ressort. En tout état de cause : - confirmer le jugement entrepris - condamner M. [X] [D] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS Le 24 juin 2024, le conseil de l'appelant a informé la cour et les intimés qu'il venait d'apprendre le décès de M. [X] [D], survenu le 11 juin 2024, et qu'il sollicitait en conséquence un renvoi à la mise en état afin de savoir si les ayant-droit reprendront la procédure. La cour l'a avisé que, en application des articles 370 et 371 du code de procédure civile, il ne pouvait être accédé à sa demande dès lors que la notification du décès de M. [X] [D] était intervenue après la clôture des débats, en cours de délibéré. sur la recevabilité de l'appel Mme [J] a soulevé l'irrecevabilité de l'appel principal au motif que le dispositif du jugement mentionne qu'il a été rendu en dernier ressort. La cour a soulevé l'irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel principal, en application de l'article 914 du code de procédure civile selon lequel les parties ne sont pas recevables à invoquer devant la cour d'appel l'irrecevabilité de l'appel après la clôture des débats, ce moyen ressortissant à la compétence exclusive du conseiller de la mise en état. Les parties n'ont pas fait d'observation contraire sur ce moyen soulevé d'office. En tout état de cause, la cour rappelle que la qualification erronée d'un jugement rendu en dernier ressort est sans incidence sur l'exercice du droit d'appel ouvert contre ce jugement. Et, en l'espèce, le jugement a statué sur des prétentions supérieures à 5.000 euros. sur la recevabilité des demandes des époux [O]. M. [X] [D] fait grief au jugement entrepris d'avoir reçu les époux [O] en leur action dirigée à son encontre au motif qu'il avait accepté la succession alors qu'elle s'analyse en un action contre la succession nécessitant, à peine d'irrecevabilité, la mise en cause de l'ensemble des héritiers ayant accepté la succession dont l'existence est établie par l'attestation de notoriété notariée versée aux débats. Mais, d'une part, l'affirmation de la qualité de successible dans l'acte de notoriété produit par l'appelant n'emporte pas, par elle-même, acceptation de la succession, conformément à l'article 730-2 du code civil. D'autre part, les époux [O] agissent en réparation de leur préjudice du fait de la restitution tardive des locaux par les héritiers de la locataire, sollicitant de ce chef une indemnité d'occupation égale au montant des loyers contractuels et charges pour la période comprise entre le mois d'octobre 2018 et la date de restitution des clés. En l'espèce, en l'absence de bénéficiaire de son transfert, et alors que la locataire vivait seule, le bail a été résilié de plein droit à compter du décès de celle-ci, conformément à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. La dette de responsabilité réclamée par le bailleur n'est pas une dette successorale née du chef de la locataire, régie par les articles 724, 725, 873 et 1220 du code civil, mais une dette née du chef des héritiers. Si l'héritier qui se maintient dans les lieux, sans droit ni titre, répond seul de sa faute à l'égard du bailleur, en l'espèce, l'action en responsabilité est fondée sur la restitution tardive des locaux par les héritiers. En matière de bail d'habitation non-meublé, les héritiers acceptants sont tenus de restituer les locaux loués au bailleur dans les meilleurs délais en procédant à la vidange des lieux garnis des meubles et effets personnels de la locataire recueillis par la succession et en restituant les clés dans les meilleurs délais, sous peine d'engager leur responsabilité extra-contractuelle, et non contractuelle, étant observé que, en l'espèce, le régime de responsabilité n'a pas d'incidence sur l'examen des faits débattus par les parties. Et, l'obligation de restitution pesant sur les héritiers acceptants est indivisible entre eux, de sorte que, en application de l'article 1309 du code civil, en cas d'exécution fautive, le bailleur peut agir en responsabilité contre l'un d'entre-eux, sans être tenu d'appeler l'ensemble de la succession. En l'espèce, il est constant que M. [X] [D] a accepté purement et simplement la succession de la locataire. Dès lors, le bailleur est recevable à rechercher sa responsabilité pour le tout, le présent jugement étant inopposable aux autres héritiers, et sans préjudice pour M. [X] [D] d'exercer, le cas échéant, un recours contributoire contre ses co-héritiers acceptants. Par conséquent, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a déclaré recevable l'action des époux [O]. sur la restitution tardive de l'appartement L'appelant fait grief au jugement d'avoir retenu sa responsabilité dans la remise tardive des clés de l'appartement loué alors que, selon lui, ce retard est exclusivement imputable à la négligence du bailleur, mal conseillé par son agent immobilier mandataire, qui, en ne procédant à aucune démarche ni vérification auprès des héritiers, a contribué à la réalisation de son propre dommage, mais aussi à Mme [J] qui, après l'avoir évincé des funérailles et se comportant en héritière, s'est approprié les clés de l'appartement puis les a confiées à un autre cousin de la locataire, M. [K], résidant à [Localité 11], lequel ne les a rendues qu'en septembre 2019 à la demande du dernier notaire saisi de la succession, Me [H]. Mais, il ressort des productions et des procès-verbaux d'enquête sur découverte du corps de [I] [D] que, sans aucune opposition de M. [X] [D], qui n'avait pas revu sa demi-s'ur depuis cinq ans, ou de l'un quelconque des autres héritiers, Mme [J] et sa mère, Mme [F], en raison de leur proximité affective avec leur cousine ont dû prendre les premières mesures conservatoires en organisant les funérailles, résiliant les abonnements souscrits pour les besoins du logement, récupérant les clés de l'appartement et de la voiture et en saisissant un notaire, Me [Y], notaire à [Localité 11], en l'informant de l'existence d'un héritier, en la personne de M. [X] [D], et en l'interrogeant sur le sort à réserver à la voiture et aux clés de l'appartement loué. Lors de son audition du 20 juillet 2018, M. [X] [D] a été informé que Mme [J] avait récupéré les clés de l'appartement. Cependant, M. [X] [D], informé de la saisine de Me [Y], ne justifie d'aucune initiative en vue de récupérer les clés et organiser la restitution de l'appartement en collaboration avec le bailleur, ni d'aucun obstacle matériel ou juridique qui l'aurait empêché de s'exécuter à cet effet. Au contraire, M. [X] [D] a pris la décision de confier la succession à un autre notaire, Me [U], notaire à [Localité 14], en septembre 2018, avant de le dessaisir en août 2019 au profit d'un notaire palois, Me [H], sans jamais témoigner d'un quelconque intérêt sur la restitution de l'appartement et alors que Mme [F] a scrupuleusement avisé les notaires successifs de cette question dont seul Me [H] s'est saisi en lui demandant, en août 2019, de lui remettre les clés, contre décharge, afin de rapidement restituer l'appartement au bailleur. Pour leur part, le bailleur et son mandataire, l'agent immobilier, après avoir appris par hasard le décès de la locataire, ont multiplié les initiatives pour prendre attache, au gré des informations fortuitement portées à leur connaissance, auprès des notaires successifs et de l'avocat de M. [X] [D] en vue de la restitution de l'appartement alors qu'il leur était interdit de prendre possession des lieux sans une vidange préalable et une remise des clés consentie par un représentant de la succession. Entre-temps, en août 2018, Mme [J] avait confié les clés de l'appartement à un autre cousin, M. [K], résidant sur [Localité 11], qui, dans une attestation versée aux débats a déclaré avoir fermé les fenêtres du logement, en décembre 2018, en présence de l'agent immobilier, mandataire du bailleur. Cependant, les préposés de l'agent immobilier ont produit une attestation contestant formellement ces allégations, mais, en tout état de cause, contrairement à ce que soutiennent M. [X] [D] et Mme [J], le mandataire ne pouvait pas ce jour là, sans commettre une faute à l'égard de la succession [D], exiger la remise des clés alors que M. [K] n'en n'était pas le représentant. Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande de rejet de l'attestation de M. [K], cette pièce ayant été régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion des parties. Le jugement, après avoir retracé la chronologie des très nombreux échanges intervenus entre les parties et les notaires successifs a donc exactement retenu que le bailleur n'avait commis aucune faute en lien avec la restitution tardive de l'appartement. Et, à l'égard du bailleur, la faute imputée à Mme [J] ne présente pas les caractères de la force majeure exonératoire de la responsabilité de M. [X] [D] alors que celui-ci connaissait les interventions faites à titre conservatoire, et en toute transparence, par Mme [J] et Mme [F] pour préserver le logement de [I] [D] garni des meubles et des affaires de la défunte, et son véhicule, dans l'intérêt même de la succession, et qu'il ne justifie d'aucune résistance de la part de celles-ci ayant pu entraver la restitution de l'appartement dont il s'est désintéressé dès le début de l'ouverture de la succession. M. [X] [D] doit donc répondre, en sa qualité d'héritier ayant accepté la succession, des conséquences dommageables de la restitution tardive du logement effectuée le 30 octobre 2019. A cet égard, M. [X] [D] n'apporte aucune contestation sérieuse contre le décompte des indemnités d'occupation et de la taxe d'ordures ménagères produit par le bailleur, opposant seulement l'existence d'un éventuel paiement de cette dette au moyen d'une assurance-vie nantie au profit du bailleur en garantie de l'exécution du bail conclu par [I] [D]. Mais, s'il est justifié de la souscription d'une assurance-vie, il ne résulte pas des messages versés aux débats (pièce 5 appelant) que, dans l'hypothèse d'un nantissement, vaguement évoqué mais non démontré, des fonds auraient été versés au bailleur, d'autant que sur le capital de 10.313,47 euros au 18 mai 2018, il a été procédé à deux rachats, l'un de 4.000 euros en date du 29 juin 2018, l'autre de 5.000 euros en date du 28 décembre 2018. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [X] [D] à payer aux époux [O] la somme de 7.146,36 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 novembre 2019. sur le recours de M. [X] [D] contre Mme [J] L'appelant fait grief au jugement d'avoir rejeté son appel en garantie, fondé sur l'article 1240 du code civil, après avoir retenu que Mme [J] n'avait pas commis de faute à l'égard de la succession. Mais, il résulte de l'ensemble des considérations qui précèdent que Mme [J], en récupérant les clés de l'appartement, puis en les confiant à M. [K], a pris des mesures conservatoires du logement de la défunte dans l'intérêt même de la succession, en toute transparence, veillant à informer les notaires successifs de cette situation après en avoir avisé M. [X] [D], comme celui-ci l'a reconnu dans son audition devant les enquêteurs, la restitution tardive du logement étant exclusivement imputable à la carence et l'inertie des héritiers qui n'ont justifié d'aucune initiative positive et concrète, ni même d'aucun obstacle, en vue d'organiser, en relation avec le bailleur, la restitution du logement après sa vidange complète. Le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a débouté M. [X] [D] de sa demande de garantie. Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles. M. [X] [D] sera condamné aux dépens d'appel et à payer aux époux [O], globalement, et à Mme [J] une somme de 1.000 euros à chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l'irrecevabilité de l'appel principal formé par M. [X] [D], CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris, y ajoutant, CONDAMNE M. [X] [D] à payer aux époux [O] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [X] [D] à payer à Mme [J] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, AUTORISE la selarl DLB avocats à procéder au recouvrement direct des dépens d'appel, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile Le présent arrêt a été signé.par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par.Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,