Tribunal judiciaire, 10 décembre 2024. 23/01408

N° Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS PREMIERE CHAMBRE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT RENDU LE 10 DECEMBRE 2024 N° RG 23/01408 - N° Portalis DBYF-W-B7H-IWPH DEMANDERESSE CF IMMOBILIER exerçant son activité sous la dénomination S.A.R.L. [Z] [U] IMMOBILIER (RCS de TOURS n° 844 656 132), dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 7] représentée par Maître Nicolas GENDRE de la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant DÉFENDERESSE Madame [K] [Y] née le 20 Mars 1957 à [Localité 6] de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] représentée par Maître Marie HUYGENS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente, siégeant comme Juge Unique en application des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, Assistée de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement. DÉBATS : A l’audience publique du 08 Octobre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2024. EXPOSÉ DU LITIGE : Un compromis de vente a été signé le 13 juillet 2022 avec le concours de la société CF IMMOBILIER exerçant sous le nom [Z] [U] Immobilier [Localité 7], entre les vendeurs Monsieur [Z] [E] et Madame [R] [W] et Madame [K] [Y] portant sur un bien immobilier situé [Adresse 2] [Localité 4] au prix de 220 000 euros, Madame [K] [Y] précisant effectuer le paiement du prix et des frais au moyen de ses fonds personnels. Par lettre recommandé avec accusé de réception adressée à l’agence [Z] [U] Immobilier [Localité 7] du 12 août 2022, Madame [K] [Y] s’est rétractée de sa promesse d’achat. Par courrier transmis par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 août 2022 remise le 23 août 2022, la société CF IMMOBILIER a informé Madame [K] [Y] que le délai de rétractation était écoulé et qu’elle devrait notamment verser une indemnité de 22 000 euros aux vendeurs ainsi que ses honoraires de 14 300 euros si elle souhaitait poursuivre la résiliation du compromis. Par un courrier électronique du 23 août 2022, Madame [K] [Y] s'est opposée à régler la somme demandée par la société CF IMMOBILIER. Par courrier d’avocat transmis par lettre recommandé avec accusé de réception reçue le 28 novembre 2022, la société CF IMMOBILIER a vainement mis en demeure Madame [K] [Y] de lui payer la somme de 14 300 euros dans un délai de quinze jours. C'est dans ces conditions que par acte du 24 mars 2023, la société CF IMMOBILIER a fait assigner Madame [K] [Y] devant le tribunal judiciaire de Tours. Par ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, elle demande au tribunal de : - Condamner Madame [K] [Y] au paiement de la somme de 14 300 euros avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2022, - La condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, - La condamner aux dépens. Elle fait essentiellement valoir qu’elle n’a manqué à aucune de ses obligations susceptibles de justifier la rétractation de Madame [Y], notamment pas à son obligation de conseil ; que la maison était habitable sans devoir engager les frais de décoration et de rénovation entrepris par la défenderesse. Elle ajoute que le fait que le bien ait été ultérieurement vendu à un tiers est sans incidence sur son droit à rémunération qui correspond à son travail, ses vacations, ses visites et frais. Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, Madame [K] [Y] demande au tribunal de : - DEBOUTER la Société CF IMMOBILIER en toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont contraires aux présentes écritures, - CONDAMNER la Société CF IMMOBILIER à verser la somme de 2.000 euros à Madame [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNER la Société CF IMMOBILIER aux entiers dépens. Elle reproche à la société CF IMMOBILIER d’avoir manqué à son obligation de conseil en ne l’informant pas sur l’importance des travaux de rénovation à réaliser ; que les devis demandés et obtenus après la signature du compromis de vente atteignent la somme totale de 41 164,21 euros, ce qu’elle ne pouvait assumer financièrement. Elle expose ensuite qu’elle a indemnisé les vendeurs en leur versant une indemnité d’immobilisation de 11 000 euros mais que la société CF IMMOBILIER n’a subi quant à elle aucun préjudice puisqu’une vente a finalement été conclue avec d’autres acquéreurs le 23 janvier 2023 au prix de 215 100 euros ; que la société reste taisante sur le montant de sa commission. Le tribunal renvoie aux écritures des parties par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile et de l'article 768 du Code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leurs argumentaires, dont l'essentiel sera repris à l'occasion de l'examen des moyens et prétentions qui y sont articulés. L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 8 octobre 2024. MOTIVATION : Il résulte de l'application combinée des articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 qu'aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages-intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat acquéreur (notamment 1ère Civ., 4 février 2015, n°13-27.312). L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, la société CF IMMOBILIER, agent immobilier, sollicite la condamnation de Madame [K] [Y] à lui payer la somme de 14 300 euros à titre de dommages-intérêts en faisant valoir que par son refus brutal et injustifié de conclure l'acte de vente elle est entièrement responsable de l'échec de l'opération et que cette négligence lui a causé un préjudice correspondant à la perte de sa rémunération. Elle verse aux débats au soutien de ses prétentions : - le mandat simple de vente sans exclusivité signé le 27 juin 2022 entre les vendeurs de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] et l’agence [Z] [U] immobilier de [Localité 7] exploitée par la SARL CF IMMOBILIER au prix de 234 300 euros moyennant des honoraires du mandataire de 14 300 euros à supporter par l’acquéreur (pièce n°1) ; - le bon de visite du 5 juillet 2022 signé par Madame [K] [Y] (pièce n°3) ; - l’offre ferme d’achat de Madame [K] [Y] acceptée par les vendeurs le 6 juillet 2022 (pièce n°4) ; - le compromis de vente signé le 13 juillet 2022 par les vendeurs et par Madame [K] [Y] (pièce n°5) avec le concours de l’agence [Z] [U] immobilier de [Localité 7] exploitée par la SARL CF IMMOBILIER pour un prix de 220 000 euros outre des honoraires d’agence de 14 300 euros à la charge de l’acquéreur et qui précise en page 11 au paragraphe “Honoraires de l’agence” : “Les PARTIES reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’AGENCE [Z] [U] Immobilier [Localité 7] exploitée par la société CF IMMOBILIER qu'elles déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de quatorze mille trois cents euros TTC (14 300 € TTC) conformément au mandat écrit portant le numéro 0176. Ces honoraires seront dus par l'ACQUEREUR et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique. Le montant de ces honoraires est calculé selon le taux de TVA actuellement en vigueur. Si le taux de TVA venait à varier en plus ou en moins, le montant Toutes Taxes Comprises de la rémunération évoluerait de la même manière. Au cas où toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'ACQUEREUR ou le VENDEUR, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d'un montant égal à la rémunération de l'AGENCE SERA DUE INTEGRALEMENT A CETTE DERNIERE PAR LA PARTIE DEFAILLANTE, l’opération étant définitivement conclue. Enfin, en cas de préemption, les honoraires à la charge de l'ACQUEREUR seront dus par l’organisme préempteur” ; - La déclaration de financement du 13 juillet 2022 par laquelle Madame [K] [Y] déclare financer l’acquisition intégralement au moyen de ses fonds personnels (pièce n°6), ce qu’elle avait déjà indiqué dans le compromis de vente ; - la lettre de rétractation de Madame [K] [Y] datée du 12 août 2022 et donc postérieure au délai de rétracation de dix jours prévu à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation et rappelé page 15 du compromis de vente (pièce n°7) ; - la lettre de mise en demeure adressée par la société CF IMMOBILIER à Madame [K] [Y] le 24 novembre 2022 (pièce n°13). La société CF IMMOBILIER souligne que la promesse de vente était dépourvue de condition suspensive d'obtention d'un prêt car Madame [K] [Y] avait déclaré disposer des fonds nécessaires en page 11 du compromis de vente et par déclaration distincte du 13 juillet 2022. Elle ajoute que Madame [K] [Y] disposait des diagnostics fournis en annexe du compromis de vente et qu’elle avait donc été informée de la présence d’amiante dans les dalles du sol d’une chambre et au niveau de la toiture ; que les photographies de la maison démontrent que celle-ci était parfaitement habitable en l’état, même sans travaux de rénovation. Madame [K] [Y] s’oppose à la demande de la société CF IMMOBILIER en invoquant en premier lieu un manquement de l’agence à son devoir de conseil compte tenu de l’importance du montant des travaux de rénovation à effectuer. Elle verse aux débats les devis qu’elle a fait réaliser pour un montant total de 41 164,21 euros et qu’elle n’a pu obtenir qu’après l’écoulement du délai de rétractation prévu au compromis. Elle expose que si ces devis lui avaient été présentés par l’agence, elle n’aurait pas signé la promesse de vente. Elle fait ensuite grief à la demanderesse de solliciter des dommages- intérêts alors qu’elle n’a subi aucun préjudice lié à la perte de ses honoraires dès lors que l’immeuble a finalement été vendu le 23 janvier 2023 et qu’elle a alors pu percevoir sa commission. Elle verse ainsi aux débats : - un devis du 7 août 2022 pour le remplacement de la toiture en ardoise fibro-ciment contenant de l’amiante par une toiture en ardoise (11 350 euros TTC) ; un devis du 25 juillet 2022 pour le remplacement des fenêtres, porte et porte- fenêtre pour un total de 13 098,57 euros ; un devis du 3 août 2022 pour le remplacement de tous les sols intérieurs pour un montant de 6 285,42 euros ; un devis du 18 juillet 2022 pour la réfection de la totalité des peintures intérieures de la maison pour un total de 10 430,22 euros (pièces n°1) ; - un imprime écran de la demande de valeur foncière qu’elle a effectuée sur internet et qui indique qu’une mutation de la maison située [Adresse 2] à [Localité 3] a eu lieu le 23 janvier 2023 pour un montant de 215 100 euros (pièce n°2). Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que lors de la signature du compromis de vente du 13 juillet 2022, Madame [K] [Y] disposait de l’ensemble des diagnostics datés du 27 juin 2022 et figurant en annexe du contrat : constat amiante, état des installations gaz, état des installations électriques, diagnostic de performance électrique et état des risques et pollutions. Il en ressort que le logement est classé D en performance énergétique avec un montant de travaux essentiels (5 200 à 7 800 euros) et de travaux à envisager (6500 à 9 800 euros comportant notamment le remplacement des fenêtres) qui sont chiffrés. Il en ressort également la présence d’amiante au niveau des dalles de sol d’une des chambres et de l’ardoise en fibro ciment du toit avec recommandation d’une évaluation périodique. Le diagnostic de l’installation électrique préconise enfin de faire vérifier par un électricien qualifié l’installation de mise à la terre et de protéger l’ensemble de l’installation par le disjoncteur différentiel à haute sensibilité. Les photographies de la maison (pièces n°15 des productions de la demanderesse) et l’annonce immobilière (pièce n°14) permettent de constater que les fenêtres sont en bois simple vitrage, que l’intérieur et l’extérieur de la maison sont assez anciens mais bien entretenus de sorte que la maison est habitable immédiatement. Il ne saurait dans ces conditions être reproché à la société CF IMMOBILIER un quelconque manquement à son obligation de conseil dès lors que l’état d’entretien de la maison était apparent et que les difficultés tenant à la présence d’amiante et à la mauvaise isolation étaient clairement relevées dans les diagnostics fournis à Madame [K] [Y]. Les devis versés aux débats par Madame [K] [Y] établissent que celle-ci a envisagé une rénovation complète de la maison. Ce projet ainsi que le budget à y consacrer relevaient de son propre choix et étaient sans aucun lien avec une information ou un conseil que l’agent immobilier aurait dû lui prodiguer. Elle a souhaité signer le compromis de vente avant d’obtenir les devis de rénovation et l’imprudence dont elle a alors fait preuve ne peut être reprochée à la société CF IMMOBILIER. La société CF IMMOBILIER n’a donc commis aucun manquement. Il est au contraire établi par les éléments du dossier qu'en ne poursuivant pas la signature de l'acte de vente comme elle s’y était engagée, Madame [K] [Y] a commis une faute. En l'absence de réalisation de la vente, l'agence immobilière ne peut solliciter le paiement de la commission mais est fondé, en raison de la faute de l'acquéreur qui a empêché la réitération de la vente par acte authentique, à obtenir des dommages et intérêts pour indemniser le préjudice qu’elle a subi du fait de la perte de chance de percevoir sa rémunération. Pour s’opposer à cette demande, Madame [K] [Y] expose que l’immeuble a été vendu à un tiers le 23 janvier 2023 pour en déduire que la société CF IMMOBILIER a perçu une commission de vente à cette occasion. Il y a lieu cependant de relever à ce titre que le mandat de vente signé le 27 juin 2022 entre les vendeurs de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] et la SARL CF IMMOBILIER est un mandat sans exclusivité de sorte qu’il n’est pas établi que la vente soit intervenue par l’intermédiaire de la société CF IMMOBILIER. Dans ces conditions, il convient de relever que la société CF IMMOBILIER qui a notamment fait visiter le bien à Madame [K] [Y] et a rédigé le compromis de vente du 13 juillet 2022, justifie avoir subi un préjudice causé par la perte de chance de percevoir sa rémunération. Madame [K] [Y] sera donc condamnée à payer à la société CF IMMOBILIER la somme de 14 300 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Partie perdante, Madame [K] [Y] sera condamnée aux dépens. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais qu’elle a engagés et non compris dans les dépens. Il sera rappelé qu'en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS : Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort, Condamne Madame [K] [Y] à payer à la société CF IMMOBILIER SARL la somme de QUATORZE-MILLE-TROIS-CENTS (14 300) euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Déboute la société CF IMMOBILIER SARL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Madame [K] [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [K] [Y] aux entiers dépens ; Rappelle que l'exécution provisoire est de droit Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus. LE GREFFIER, C. FLAMAND LA PRÉSIDENTE, B. CHEVALIER