Tribunal judiciaire, 11 décembre 2024. 24/02792

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : [D] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nicolas LEPAROUX Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02792 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IVX N° MINUTE : 3 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 décembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Nicolas LEPAROUX, avocat au barreau de PARIS, Toque : L42 DÉFENDEUR Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière lors des débats et de Clarisse DUMONTET, greffière en préaffecation lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 10 septembre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 décembre 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, greffière en préaffecation lors du délibéré Décision du 11 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02792 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IVX EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 5 septembre 2022, la société [Adresse 2] a consenti un bail d'habitation à M. [D] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] (appartement 201, 2ème étage), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2 269 euros outre les charges d'un montant de 214 euros. Par acte de commissaire de justice du 2 août 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 13 786,85 euros (soustraction faite des frais de procédure) au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [O] le 7 août 2023. Par assignation du 14 février 2024, la société [Adresse 2] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [D] [O] dans les 15 jours suivant la signification de l'ordonnance à intervenir, à faire procéder à la séquestration des biens mobiliers aux frais du locataire et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 3 052,95 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, - 22 695,75 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 mars 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - 7 045,26 euros au titre de l'indemnité globale et forfaitaire de relocation de l'appartement, - 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Appelée à l'audience du 21 mai 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue le 10 septembre 2024. À l'audience du 10 septembre 2024, la société [Adresse 2], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 septembre 2024, s'élève désormais à 43 454,03 euros, terme de septembre 2024 inclus. La société [Adresse 2] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [D] [O], comparaissant en personne, expose qu'il a pris l'appartement pour un ami et qu'il lui a demandé de quitter les lieux. Il s'engage à payer la dette car elle est à son nom. Il indique par ailleurs qu'il gagne bien sa vie puisqu'il est en CDI. Il sollicite l'octroi de délais sur 9 mois afin de régler sa dette locative. Son contrat assurance-vie devrait lui permettre de la payer. Enfin, il expose qu'un artisan va passer pour remettre l'appartement en état. M. [D] [O] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [D] [O] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société [Adresse 2] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 2 août 2023 et que la somme de 13 786,85 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 octobre 2023. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En revanche, en l'absence de reprise intégrale du loyer courant avant l'audience, les délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail. En l'espèce, M. [D] [O] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité de 5 000 euros en plus du loyer et des charges courants. Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [D] [O] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 5 000 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette du fait notamment du contrat assurance-vie allégué. En revanche, M. [D] [O] n'a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience de sorte que les délais de paiement accordés ne peuvent excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail. Il convient ainsi de faire droit à la demande de délais de paiement s'écoulant sur 9 mensualités, d'un montant de 5 000 euros chacune. Sa demande de suspension de la clause résolutoire doit cependant être rejetée. Il sera par ailleurs ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société [Adresse 2] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.  2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la société [Adresse 2] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 6 septembre 2024, M. [D] [O] lui devait la somme de 43 454,03 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme de septembre 2024 inclus. M. [D] [O] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023 sur la somme de 13 786,85 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8 908,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [D] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2 594,42 euros, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 3 octobre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Adresse 2] ou à son mandataire. 4. Sur l'indemnité de relocation Conformément à l'article 1760 du code civil, en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus. En l'espèce, la société [Adresse 2] sollicite, sur le fondement de cet article, une indemnité de relocation du fait du manque à gagner causé par l'absence de locataire dans le temps nécessaire à la relocation de son appartement. Toutefois l'article 1760 du code civil n'est applicable qu'à l'indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait de l'inoccupation prématurée des lieux loués, lequel préjudice n'est pas démontré en l'espèce. Il convient donc de rejeter cette demande d'indemnité de relocation. 5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [D] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande de la société [Adresse 2] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 août 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE que le contrat conclu le 5 septembre 2022 entre la société [Adresse 2], d'une part, et M. [D] [O], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 3 octobre 2023, CONDAMNE M. [D] [O] à payer à la société [Adresse 2] la somme de 43 454,03 euros (quarante-trois mille quatre cent cinquante-quatre euros et trois centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2023 sur la somme de 13 786,85 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 8 908,90 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE M. [D] [O] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 9 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 5 000 euros (cinq mille euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, ORDONNE à M. [D] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande d'expulsion dans les 15 jours de la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, REJETTE la demande d'indemnité de relocation, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE M. [D] [O] à payer à la société [Adresse 2] la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [D] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 août 2023 et celui de l'assignation du 14 février 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge