Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/00894

Du 30 août 2024 5AA PPP Référés N° RG 24/00894 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZE7N S.A. DOMOFRANCE C/ [K] [J] divorcée [H] - Expéditions délivrées au défendeur - FE délivrée à DOMOFRANCE Le 30/08/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 août 2024 PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE, GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : S.A. DOMOFRANCE [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Mme [W] [P] salariée de l’entreprise munie d’un pouvoir DEFENDERESSE : Madame [K] [J] divorcée [H] née le 01 Janvier 1983 à [Localité 5] (MAROC) [Adresse 2] [Localité 6] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 31 Mai 2024 PROCÉDURE : Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2012, prenant effet le même jour, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [J] [K] divorcée [H] et Monsieur [H] [V] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6]. Par acte sous seing privé en date 15 janvier 2018, prenant effet le même jour, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [J] [K] divorcée [H] et Monsieur [H] [V] une place de stationnement n°053235 située à la même adresse que le logement. Des suites du divorce intervenu le 29 juillet 2020, Monsieur [H] [V] a notifié son préavis par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 16 novembre 2020 de sorte que seule Madame [J] [K], divorcée [H], est alors demeurée titulaire des baux. Par exploit de commissaire de justice du 16 janvier 2024, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 5994.56 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux. Par exploit de commissaire de justice du 12 avril 2024, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Madame [J] [K] divorcée [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 31 mai 2024 aux fins de voir : Constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux des 26 septembre 2012 et 15 janvier 2018 à la date du 28 février 2024,Constater que Madame [J], divorcée [H] [K] est occupante sans droit ni titre depuis cette date ;Ordonner l'expulsion de Madame [J], divorcée [H] [K] et de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par les baux des 26 septembre 2012 et 15 janvier 2018, En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner Madame [J], divorcée [H] [K] à payer à DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 6.481,06 euros au titre des loyers dus à la date du 28 février 2024 (terme de janvier 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 janvier 2023 sur la somme de 5.994,56 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus ; Condamner Madame [J], divorcée [H] [K] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation des baux, augmenté des charges, et ce à compter du 28 février 2024 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par les baux des 26 septembre 2012 et 15 janvier 2018, vides de toute occupation et de tout objet mobilier, Condamner Madame [J], divorcée [H] [K] à payer à DOMOFRANCE la somme de 250 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner Madame [J], divorcée [H] [K] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024.Lors de l'audience du 31 mai 2024, la SA HLM DOMOFRANCE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 8.517,14 euros au 30 mai 2024. Elle précise que depuis le 30 novembre 2022, la locataire s’est acquittée du seul paiement de 6 loyers. Elle ajoute qu’il y a eu un règlement d’un montant de 150 euros le 29 mai 2024 et de 40 euros en janvier 2024. Elle confirme les termes de sa demande initiale et indique être opposée à l'octroi de délais de paiement. En défense, Madame [J] [K] divorcée [H] comparaît et expose ne pas contester le montant de la dette. Elle ajoute avoir repris le travail dans le cadre d’un CDD de quinze jours avec une promesse d’embauche à l’issue de cette période sans toutefois en justifier le jour de l’audience. Elle indique percevoir des revenus mensuels de l’ordre de 1.500 euros et propose de reprendre le paiement des loyers à compter du mois prochain et que si le dossier de surendettement était refusé elle règlerait alors la somme de 100 euros en sus du loyer courant. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 30 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 15 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 31 mai 2024. La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 18 janvier 2024. L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière. Sur la résiliation des contrats de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [J] [K] divorcée [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 5994.56 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 16 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Madame [J] [K] divorcée [H] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 16 janvier 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 28 février 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 28 février 2024. Sur la demande de délais formulée par Madame [J] [K] divorcée [H], celle-ci sera rejetée. En effet, aucune reprise de paiement intégral du loyer courant n'est intervenue (seulement un virement d'un montant de 150 euros le 29 mai 2024). De plus, aucun justificatif n'est fourni quant à la possibilité d'une perception de revenus plus stables. Dès lors, Madame [J] [K] divorcée [H] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 28 février 2024, ce qui constitue pour la SA HLM DOMOFRANCE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation des baux. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 8517.14 euros à la date du 30 mai 2024. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [J] [K] divorcée [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 8517.14 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 30 mai 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse. Madame [J] [K] divorcée [H] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (785.35 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [J] [K] divorcée [H]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [J] [K] divorcée [H] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence: CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 28 février 2024 ; REJETONS la demande de délais formulée par Madame [J] [K] divorcée [H] ; CONDAMNONS Madame [J] [K] divorcée [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 2] et la place de stationnement n°053235 située à la même adresse ; AUTORISONS, à défaut pour Madame [J] [K] divorcée [H] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (785.35 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Madame [J] [K] divorcée [H] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 8517.14 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 30 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [J] [K] divorcée [H] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE, à compter du 1er mai 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Madame [J] [K] divorcée [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Madame [J] [K] divorcée [H] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION