Cour d'appel, 05 décembre 2023. 21/00327

[I] [R] veuve [G] [M] [H] [B] [E] C/ [D] [X] épouse [J] [W] [J] [V] [J] Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2023 N° RG 21/00327 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FUVO MINUTE N° Décision déférée à la Cour : au fond du 23 février 2021, rendue par le juge des contentieux de la protection de Dijon - RG : 18/01083 APPELANTES : Madame [I] [R] veuve [G] née le 08 Avril 1945 à [Localité 2] (21) [Adresse 6] [Localité 2] Madame [M] [H] [B] [E], es qualité de curatrice de Mme [I] [R] épouse [G] [Adresse 1] [Localité 2] représentées par Me Stéphane MAUSSION, membre de la SCP MAUSSION, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80 INTIMÉS : Madame [D] [X] épouse [J] née le 19 Octobre 1942 à [Localité 9] (92) [Adresse 8] [Localité 3] Madame [W] [J] née le 30 Novembre 1965 à [Localité 10] (92) [Adresse 7] [Localité 2] Monsieur [V] [J] né le 16 Novembre 1970 à [Localité 11] (92) [Adresse 5] [Localité 4] représentés par Me Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 102 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 26 septembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, [W] BAILLY, Conseiller, Bénédicte KUENTZ, Conseiller, Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 21 Novembre 2023 pour être prorogée au 05 Décembre 2023, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Sylvie RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES   Par acte sous seing privé du 27 août 2012 prenant effet le 1er octobre 2012, Mme [D] [X] épouse [J] a donné à bail à Mme [I] [R] veuve [G] un appartement à usage d'habitation avec cave et séchoir, situé au [Adresse 6], en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel révisable de 760 euros, outre 130 euros de provision mensuelle sur charges. Par lettre recommandée avec accusé de réception, du 12 mars 2018, la bailleresse a notifié à Mme [G] et à sa curatrice Mme [B]-[E], un congé pour vendre à effet du 30 septembre 2018, contenant une offre de vente du logement au prix de 220 000 euros. Par lettre recommandée avec accusé de réception, du 7 mai 2018, Mme [G] assistée de sa curatrice Mme [B]-[E], a offert d'acheter l'appartement et un garage au prix de 180 000 euros, frais de notaire inclus. Par lettre recommandée avec accusé de réception, du 15 mai 2018, la bailleresse a notifié à Mme [G] et à sa curatrice Mme [B]-[E], le refus de son offre. A l'expiration du délai de préavis, Mme [I] [R] veuve [G] s'est maintenue dans les lieux donnés à bail. Par acte du 26 novembre 2018, Mme [D] [J] a fait assigner Mme [G] et sa curatrice, devant le tribunal d'instance de Dijon aux fins d'obtenir essentiellement le constat ou à tout le moins le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion de Mme [G] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique. Mmes [W] et [V] [J], nues-propriétaires de l'appartement sont intervenues volontairement à l'instance. Mmes [J] ont sollicité en outre la fixation d'une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges en cours au 1er septembre 2018 à régler par Mme [G] jusqu'à complète libération des lieux. En défense, Mme [G], assistée de sa curatrice, soutenait notamment que : - le congé est nul pour ne pas contenir la notice d'information prescrite par la loi, - le prix demandé est bien plus élevé que les prix pratiqués sur le marché, - elle a cherché des logements sans succès. Par jugement du 23 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a : - constaté la validité du congé pour vente délivré le 12 mars 2018 par Mme [D] [J] à Mme [I] [G] avec effet au 1er octobre 2018, - dit que Mme [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2018 des locaux avec cave et séchoir situé au 1er étage du [Adresse 6], - à défaut de départ volontaire des lieux situés au [Adresse 6], ordonné l'expulsion de Mme [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier. - rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution et dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, - condamné Mme [G] à payer à Mme [D] [J] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuels à compter du 1er octobre 2018 jusqu'à complète libération des lieux, matérialisée par le remise des clés au propriétaire, et dit que l'indemnité d'occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, - dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la décision, - condamné Mme [G] à payer à Mmes [J] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [G] aux entiers dépens, - rejeté le surplus des demandes.   Par déclaration du 11 mars 2021, Mme [G], assistée de sa curatrice, Mme [B]-[E] ont relevé appel de ce jugement, dont elles critiquent toutes les dispositions à l'exception de celle ayant fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des dames [J]. Au terme de conclusions notifiées le 1er juin 2021 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, Mme [G], assistée de sa curatrice, Mme [B]-[E], demande à la cour d'appel de déclarer recevable et fondé son appel, de réformer le jugement dont appel, et statuant de nouveau, de : - juger nul le congé du 12 mars 2018, juger en conséquence qu'elle n'est pas sans droit ni titre et qu'il n'y a pas lieu à ordonner son expulsion, ni à la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation et frais de justice, - subsidiairement, lui accorder un délai de 36 mois pour libérer les lieux, - déclarer infondées toutes les demandes, fins et conclusions contraires formées par Mmes [J]. - condamner Mmes [J] in solidum à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et dépens de 1ère instance. - y ajoutant, condamner in solidum Mmes [J] à lui payer la somme de 1 500 euros 'au titre de l'article 700 du code de procédure civile d'appel' et les entiers dépens de cette instance. Par conclusions notifiées le 14 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, Mmes [D], [W] et [V] [J] demandent à la cour d'appel, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1593 du code civil, de : - déclarer Mme [G]-[R] et Mme [B]-[E] agissant en qualité de curatrice recevables mais mal fondées en leurs prétentions. - les déclarer recevables en leur appel incident. - confirmer le jugement rendu le 23 février 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon sauf en ce qu'il a accordé un délai de trois mois à Mme [G]-[R] pour libérer le logement, et ce, au regard du caractère manifestement dilatoire de l'appel. - y ajoutant, condamner Mme [G]-[R] : . à leur payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, . aux entiers dépens d'appel. La clôture de la procédure est intervenue le 8 juin 2023.    MOTIVATION Sur la validité du congé, la résiliation du bail et ses conséquences Sur la régularité formelle du congé Les parties ne contestent pas que, par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 mars 2018, Mme [D] [X] épouse [J], bailleresse, a notifié à Mme [I] [R] veuve [G] un congé pour vendre prenant effet le 30 septembre 2018. Mme [G], assistée de sa curatrice, fait valoir que le congé serait nul en relevant, pour l'essentiel : - qu'en application de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige, un congé doit, depuis le 1er janvier 2018, inclure la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux droits du preneur à bail dont le détail est précisé par l'arrêté du 13 décembre 2017, - que le prix de vente du bien immobilier indiqué par la bailleresse ne comprenait pas les frais d'agence immobilière et autres frais notariés, - qu'elle subit un grief évident du fait de l'irrégularité de la délivrance du congé pour vendre, étant sous curatelle renforcée en raison de son état de faiblesse.    S'il est exact que le congé pour vendre précité, délivré par la bailleresse, ne comportait pas la notice d'information prévue à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, il ressort des débats et des pièces communiquées que Mme [G] a pu exercer ses droits, notamment en communiquant une proposition d'achat du bien occupé. Celle-ci ne conteste pas avoir ainsi fait offre d'acquérir le bien immobilier pour un montant de 180 000 euros, en ce compris les frais d'acquisition, alors que Mme [J] avait indiqué un prix de 220 000 euros. Pas davantage, l'imprécision portant sur les frais d'acquisition ne saurait avoir affecté la validité du congé pour vendre, dès lors que, d'une part, les frais d'acte notarié sont à la charge de l'acquéreur en vertu des dispositions de l'article 1593 du code civil et d'autre part, qu'il n'est pas rapporté, en l'espèce, la preuve d'un recours aux services d'un agent immobilier. Il en ressort que le prix de vente communiqué à Mme [G] dans le congé pour vendre n'est pas, contrairement à ce qu'elle soutient, affecté d'une quelconque indétermination. En outre, l'appelante échoue à rapporter la preuve, dont elle a la charge aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, d'un quelconque grief issu des irrégularités qu'elle dénonce, étant précisé que son statut de personne placée sous curatelle ne suffit pas, à lui seul à établir un tel grief, ce d'autant que sa curatrice, Mme [B]-[E], avait toute latitude pour veiller à la défense de ses intérêts, après avoir été dûment informée de la délivrance du congé pour vendre dont elle a accusé réception le 14 mars 2018. Sur l'intention de vendre de la bailleresse  Mme [G] prétend que le congé pour vendre ne serait pas fondé sur des motifs sérieux, pas plus que le refus d'acceptation de son offre d'acquisition. Elle argue du fait que le prix exigé pour le bien immobilier qu'elle occupe serait très exagéré eu égard aux prix du marché pour des surfaces identiques, localisées dans ce même secteur dijonnais. Au soutien de ses dires, elle précise qu'un ancien architecte, M. [Z] [A], demeurant dans la résidence où elle se trouve actuellement, a accepté d'attester que le prix sollicité par Mme [J] se trouvait excessif. Elle en conclut ainsi que le congé pour vendre délivré se trouve critiquable, en ce qu'il constitue une fraude à ses droits. Cependant, il est établi par les pièces communiquées par les intimées et ainsi que ces dernières l'allèguent en réplique que le prix moyen du marché s'établit, pour la période considérée, à la somme de 2 577 euros le m². Les documents, soumis à la discussion contradictoire des parties, montrent ainsi qu'un appartement de 77 m², sans dépendances, s'est vendu au prix de 208 000 euros, soit pour 2 700 euros le m², dans la même résidence le 4 septembre 2017. Les intimées produisent également deux annonces immobilières de l'année 2019, la première relative à la vente d'un appartement d'une surface de 77 m² moyennant la somme de 199 900 euros, soit un prix de 2 596 euros/m² tandis que la seconde porte sur un appartement d'une surface de 77 m² proposé à la vente pour 232 000 euros, soit un prix de 3 013 euros/m².   Enfin, il convient de relever que M. [A], dont l'attestation est fournie par l'appelante, fait état d'une vente intervenue pour un logement de 78 m² sans dépendances, moyennant la somme de 190 000 euros, soit un prix de 2 436 euros/m², ce qui correspond à un prix au m² proche de celui sollicité par les consorts [J]. M. [A], au demeurant, par son témoignage écrit, ne qualifie pas d'excessif le prix sollicité par Mme [J], mais se borne à rappeler les ventes intervenues antérieurement dans la même résidence. Il n'est pas inutile, enfin, de relever que M. [A] évoque des surfaces de 78 m², alors que le bien vendu par Mme [J], s'avère être un appartement d'habitation de 88, 59 m² avec dépendances (cave, séchoir) selon mesures réalisées par le cabinet d'expertise Adena dans un rapport communiqué aux débats. Il s'avère, en conséquence, que l'appelante ne démontre pas l'existence d'une fraude à ses droits par la délivrance d'un congé pour vendre mentionnant un prix de 220 000 euros pour un appartement d'habitation de plus de 88 m², avec dépendances, dans ce quartier dijonnais. Il résulte de ce qui précède que le jugement dont appel doit être confirmé en ce qu'il a : - validé le congé litigieux et constaté la résiliation du bail à effet du 30 septembre 2018, - constaté que Mme [G] occupait l'appartement, propriété des intimées, sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2018 - condamné en conséquence Mme [G] à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient dus si le bail s'était renouvelé, du 1er octobre 2018 jusqu'à la libération effective des lieux, - ordonné l'expulsion de Mme [G] et de tous occupants de son chef. Sur l'octroi de délais pour quitter les lieux  Mme [G]-[R] demande un délai de 36 mois pour quitter son actuel logement. Elle argue de sa bonne foi, insiste sur son état de santé qui la contraint à rechercher un appartement accessible avec ascenseur, et démontre avoir déjà fait établir un devis pour son déménagement. Pour s'opposer à la demande de Mme [G]-[R], les intimées font valoir qu'elle ne justifie pas avoir visité plus de trois appartements depuis la délivrance du congé en mars 2018. La cour observe que Mme [I] [R] veuve [G] a, de fait, déjà bénéficié d'un délai de plus de 5 ans pour libérer les lieux. Au regard cependant de la mesure de curatelle renforcée dont elle bénéficie et du certificat médical du 15 mars 2021 établissant sa difficulté à se déplacer, la cour lui accorde un ultime délai de six mois pour se reloger et organiser sa sortie des locaux, ledit délai commençant à courir à compter de la signification du présent arrêt. Sur les frais de procès En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de confirmer la disposition du jugement ayant statué sur les dépens de première instance et de condamner Mme [G] à supporter les dépens d'appel. Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur des dames [J]. Outre l'indemnité procédurale que le premier juge leur a accordée par une disposition non critiquée du jugement dont appel, la cour condamne Mme [G] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement déféré, sauf en sa disposition ayant accordé à l'appelante un délai de trois mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux litigieux, Statuant à nouveau sur ce point et ajoutant, Accorde à Mme [I] [R] veuve [G] un délai de six mois pour quitter le logement à compter de la signification du présent arrêt, Rappelle qu'à l'expiration de ce délai et à défaut de départ volontaire, Mme [I] [R] veuve [G], et tous occupants de son chef, pourront être expulsés, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Condamne Mme [I] [R] veuve [G] : - aux dépens d'appel, - à payer à Mmes [D] [X] épouse [J], [W] [J] et [V] [J] la somme globale de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le Greffier, Le Président,