Texte intégral
Du 30 août 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 24/00669 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZD3N
S.A. DOMOFRANCE
C/
[X] [T], [P] [O] [L] épouse [T]
- Expéditions délivrées aux défendeurs
- FE délivrée à DOMOFRANCE
Le 30/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3] - [Localité 5]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 août 2024
PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
S.A. DOMOFRANCE
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représenté par [W] [B] (Membre de l’entrep.) munie d’un pouvoir spécial
DEFENDEURS :
Monsieur [X] [T]
né le 28 Décembre 1990 à [Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Absent
Madame [P] [O] [L] épouse [T]
née le 23 Novembre 1995 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 6]
Présente
DÉBATS :
Audience publique en date du 31 Mai 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2016, prenant effet le même jour, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6].
Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2023, prenant effet le même jour, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] un cellier n°0099579, EMPLACEMENT n° C49 situé [Adresse 2] Rotule 7 à [Localité 6].
Par exploit de commissaire de justice du 10 janvier 2024, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2528.28 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.
Un précédent commandement avait été délivré le 12 août 2020.
Par exploit de commissaire de justice du 26 mars 2024, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 31 mai 2024 aux fins de voir :
Constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux des 21 avril 2016 et 17 janvier 2023 à la date du 22 février 2024,Constater que Monsieur [T] [X] et Madame [L], épouse
[T] [P] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,Ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [X] et Madame [L], épouse [T] [P] [O] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier de la totalité des lieux visés par les baux des 21 avril 2016 et 17 janvier 2023,En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,Condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [L], épouse [T] [P] [O] à payer à DOMOFRANCE la somme provisionnelle de 1.249,59€ au titre des loyers dus à la date du 22 février 2024 (terme de janvier 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,•
Condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [L], épouse [T] [P] [O] à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation des baux, augmenté des charges, et ce à compter du 22février 2024 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par les baux en des 21 avril 2016 et 17 janvier 2023, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,Condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [L], épouse [T] [P] [O] à payer à DOMOFRANCE la somme de 250 €
au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,Condamner solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [L], épouse [T] [P] [O] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 10 janvier 2024.Lors de l'audience du 31 mai 2024, la SA HLM DOMOFRANCE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 1.081,86 euros au 30 mai 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement et que les paiements ont repris depuis le mois de mai 2024.
En défense, Madame [L] [P] [O] épouse [T] comparaît et expose qu'elle ne conteste pas la dette. Elle indique ne pas travailler et percevoir des aides, dont le RSA, à hauteur de 647 euros par mois. Elle ajoute que son mari travaille à mi-temps et perçoit des revenus à hauteur de 610 euros environ par mois. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 50 euros en sus du loyer courant.
Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Monsieur [T] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] n'ont pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 30 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la non comparution du défendeur
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 28 mars 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 31 mai 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 12 janvier 2024.
L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation des contrats de bail
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.528,28 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 10 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SA HLM DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 22 février 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats que Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] ont repris le paiement du loyer courant. De plus, les parties se sont entendues à l'audience quant à l'octroi de délais de paiement.
Par suite, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation des baux.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA HLM DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges (473.68 euros par mois à la date de l'audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1081.86 euros à la date du 30 mai 2024.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] seront donc condamnés au paiement de la somme de 1081.86 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 30 mai 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2024.
Sur la solidarité
Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l'article 220 du même code.
En l'espèce, Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] sont mariés.
De plus, les baux conclus entre les parties comportent une clause de solidarité prévoyant que « les locataires demeurent conjoints et solidaires de l'exécution de toutes les clauses du contrat de location».
Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans les contrats de bail et des articles 220 et 1751 du Code civil.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 22 février 2024 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée aux contrats de bail du 21 avril 2016 entre Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] et la SA HLM DOMOFRANCE, relatif au logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] et le cellier n°0099579 situé à la même adresse ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 1.081,86 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 30 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 22 mois à raison de 21 mensualités successives de 50 euros chacune, suivies d'une 22ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l'échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s'il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation des contrats de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation des baux sera réputée n'avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate des contrats de bail ;qu'en ce cas, à défaut pour Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] d'avoir libéré volontairement les lieux, qu'il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;qu'en ce cas sera due une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (473.68 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] à son paiement à compter du 1er mai 2024, jusqu'à libération effective des lieux ;
REJETONS le surplus des demandes ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [X] et Madame [L] [P] [O] épouse [T] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
