Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/00094

MINUTE: N° RG 24/00094 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKUA Société CLAIRSIENNE C/ [S] [T] Le - Expéditions délivrées à -Société CLAIRSIENNE -[S] [T] TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 3] [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 novembre 2024 PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection, GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier DEMANDERESSE : la Société CLAIRSIENNE inscrite au RCS de Bordeaux sous le N° 458 205 382 ,agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice siège social sis [Adresse 2], représenté par M [R], muni d’un pouvoir à cet effet DEFENDERESSE : Madame [S] [T] [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] Présente DÉBATS : Audience publique en date du 22 Octobre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Juin 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2022, à effet au même jour, la SA d 'HLM CLAIRSIENNE a donné à bail à Madame [S] [T] un logement situé [Adresse 1]. Le loyer mensuel actuel a été fixé à 496€ charges comprises. Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2022, à effet au même jour, la SA d 'HLM CLAIRSIENNE a également donné à bail à Madame [S] [T] un emplacement de stationnement situé [Adresse 1]. Le loyer mensuel actuel a été fixé à 27,13€ charges comprises. Par actes de commissaire de justice du 15 avril 2024, la SA d 'HLM CLAIRSIENNE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3373,68€ au titre des arriérés de loyers et d'avoir à produire l'attestation d'assurance, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, la SA d' HLM CLAIRSIENNE a assigné Madame [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité d' ARCACHON à l’audience des référés du 13 septembre 2024 aux fins de voir : -Ordonner la résiliation de plein droit des baux consentis sur le logement et le parking situés [Adresse 1], pour non paiement des loyers ; -Ordonner l’expulsion de Madame [S] [T] des lieux loués et ce au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier; Condamner Madame [S] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 3373,68€ correspondant aux loyers et charges impayés du logement dus au jour de l'assignation. -Condamner Madame [S] [T] au paiement de la somme provisionnelle de 38,10€ correspondant au montant de la pénalité de 7,62€, majorée de 7,62€ par mois entier de retard à compter du mois de janvier 2024 . -Condamner Madame [S] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieu ; -Condamner Madame [S] [T] à payer une somme de 150€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner Madame [S] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Rappelle l' exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. L'affaire a fait l'objet d'un renvoi au 22 octobre 2024. Lors de l’audience du 22 octobre 2024, la SA d' HLM CLAIRSIENNE, régulièrement représentée par son représentant, expose que l'attestation d'assurance a été communiquée et la dette locative s’élève désormais à la somme de 1944,72€ au mois d'octobre 2024 et modifie ses demandes comme suit : Si la locataire est comparante, nous ne sommes pas opposés à la suspension des effets de la clause résolutoire par un échéancier de 100€ par mois en sus du loyer courant sur 24 mois. -Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de location, -Ordonner l’expulsion de Madame [S] [T] sur le logement et le parking situés [Adresse 1] -Condamner Madame [S] [T] au montant de 1944,72 euros à valoir sur le montant des loyers et charges dus à ce jour sauf à parfaire ; -Condamner Madame [S] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant des loyers et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux, -Condamner Madame [S] [T] à payer une somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner Madame [S] [T] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. En défense, Madame [S] [T], présent à l' audience, reconnaît la dette et sollicite des délais de paiement par la mise en place d' un plan d' apurement de la dette de 100 euros par mois. Elle expose avoir eu des difficultés financières qui vont se résorber. La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 22 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique du 01/07/2024 , deux mois avant la date de l’audience du 22 octobre 2024. La bailleresse justifie également avoir saisi le F.S.L. Le 14 novembre 2023, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est constituée. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. -l'article 1728 du même code dispose que «le preneur est tenu de deux obligations principales: 1)d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances , à défaut de convention. 2)de payer le prix du bail aux termes convenus.» -En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. - Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA d' HLM CLAIRSIENNE a fait signifier à Madame [S] [T] le 15 avril 2024 un commandement d’avoir à payer la somme de 3373,68€ au titre des loyers échus et de justifier d'une assurance habitation . Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24. I de la loi du 6 juillet 1989. Madame [S] [T] n’ayant pas réglé en entier les causes desdits commandements dans le délais légal applicable à l'époque de deux mois mois à compter de la délivrance dudit commandement, soit le 16 juin 2024, ces manquements entraînent la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle et ce en application de l’article l' article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 16 juin 2024. Madame [S] [T] a demandé néanmoins le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir la suspension des effets de cette clause. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Madame [S] [T] justifie avoir repris le paiement des loyers et avoir pour partie apuré sa dette. La bailleresse a indiqué qu' elle ne s' oppose pas à l' octroi de délais de paiement et accepte le plan d' apurement de 100 euros par mois en sus du paiement du loyer en cours . Le loyer est fixé à 496€ par mois ; Le loyer du parking à 27,13€. Madame [S] [T] se trouve en conséquence bien fondée à se prévaloir des dispositions précitées de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit à compter de la signification de la décision Cette clause sera réputée ne pas avoir joué si le paiement de la somme de 100€ mensuel jusque à apurement de la dette à compter de cette date est effectif et que Madame [S] [T] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location. Dans le cas contraire la clause reprendra son plein effet et, dans la mesure où le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer avait couru au jour de l' assignation en expulsion , il y a lieu d’autoriser en ce cas l’expulsion de Madame [S] [T] et de tout occupant de son chef. Sur l’indemnité d’occupation Dans l’hypothèse où la clause de résiliation de plein du droit reprendrait effet, une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel et son montant sera égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables. Madame [S] [T] sera condamnée à son paiement en deniers ou quittances valables à compter de la présente ordonnance et jusqu’à libération effective des lieux. Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S] [T] . Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [S] [T] à verser à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150€ en application de l' article 700€. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort, Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond, CONSTATONS que la S.A. CLAIRSIENNE a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 15 avril 2024 ; CONDAMNONS Madame [S] [T] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 1944,72€ à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des sommes dues à la date du mois d'octobre 2024 (échéance du mois d'octobre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; ACCORDONS à Madame [S] [T] des délais de paiement pour acquitter sa dette locative, en principal et intérêts, les dépens et indemnité de procédure ; L’AUTORISONS à s’acquitter de cette dette ainsi que des intérêts, dépens et indemnité de procédure à compter du mois de la signification de la présente décision par versement de 85€ par mois pour les 23 premières mensualités, et une 24 ème mensualité, qui soldera la dette en principal et intérêts, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date; DISONS que le loyer courant et les charges devront être versés à leur date d’échéance ; DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens ; SUSPENDONS en conséquence les effets du commandement de payer en date du 15 avril 2024 aux fins de résiliation de plein droit du bail ; DISONS que si le moratoire est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS qu’en cas de non versement des mensualités à la charge de Madame [S] [T] au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives à leur date d’échéance, et après notification par lettre recommandée avec accusé de réception, la totalité des 1944,72€ restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des 1944,72€ au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNONS en ce cas Madame [S] [T] à quitter les lieux loués , logement et emplacement de stationnement, situés [Adresse 1] , et DISONS qu'à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (496€ par mois pour le logement et 27,13€ pour le parking), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNONS Madame [S] [T] en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du 16 juin 2024; REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ; CONDAMNONS Madame [S] [T] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ; CONDAMNONS Madame [S] [T] à payer à la S.A. CLAIRSIENNE la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Magistrat et par le greffier . Le Greffier le Magistrat