Cour de cassation, 10 mars 2009. 08-11.227

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le vendeur justifiait par des factures, un compte-rendu de réunion de chantier et une notification du 28 mai 2002 de la réalité des travaux réalisés et de leur agrément, la cour d'appel en a souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que les époux X... ne démontraient pas la défaillance de la condition à la charge de M. Y... ; Attendu, d'autre part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions d'appel que les époux X... aient soutenu que le financement bancaire était subordonné à la réalisation de la condition de validation, par les Bâtiments de France, des travaux réalisés par le vendeur ; que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Laisse les dépens à la charge du Trésor public ; Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP ROCHETEAU et UZAN-SARANO, avocat aux Conseils pour les époux X... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR condamné les époux X... à payer à M. Y... la somme de 45.735 euros à titre de clause pénale ; AUX MOTIFS QUE le compromis de vente du 26 octobre 2001 stipulait notamment comme condition suspensive l'obtention d'un prêt d'un montant total de 2.095.000 francs en précisant que les époux X... s'engageait à présenter au Crédit Agricole et à la Banque populaire du Midi leurs demandes dans un délai de 10 jours et de justifier ensuite de l'obtention ou du refus dans un délai de trente jours. Pour preuve que cette condition suspensive n'a pas été accomplie, seul motif qu'ils ont indiqué au notaire pour refuser de signer l'acte authentique, ils se bornent à produire une lettre du 23 mai 2002 – soit plus de six mois après le compromis – par laquelle l'agence locale du Crédit Agricole dit ne pouvoir réserver une suite favorable à leur demande de prêt sans motiver sa position, et une attestation rédigée le 23 janvier 2004 par la Banque Populaire dans des termes tout aussi laconiques. 5 Ils n'ont pas cru devoir faire préciser par ces banques les raisons de leur refus alors que leur demande portait sur plus de deux millions de francs et qu'ils étaient les seuls à pouvoir le faire, celles-ci étant tenues à leur égard par le secret professionnel. Par ailleurs, alors qu'ils indiquent eux-mêmes, concernant la Banque Populaire du Midi, que « ce dossier n'a jamais été traité par l'agence » et que sa responsable en arrêt de travail n'était pas même au courant, ils ne justifient pas cependant s'être intéressés au devenir de leur demande et avoir accompli des démarches quelconques au niveau du service des prêts pour faire avancer leur dossier. Surtout, force est de constater avec le premier juge qui n'en a pas cependant tiré toutes le conséquences, les époux X... se sont abstenus de verser aux débats les demandes de prêt accompagnées des pièces nécessaires à leur instruction qu'ils ont effectivement présentées à ces deux organismes, ce qui ne permet pas à la cour de contrôler que leur date et le montant sollicité sont bien conformes aux prescriptions du compromis du 26 octobre 2001. Or ces pièces, dont l'absence ne peut être suppléée par le « projet immobilier » produit, sont indispensables pour vérifier s'ils les ont mis en mesure de se déterminer au vu des éléments précis définis par cette convention. Il en résulte que les époux X... ne justifient pas avoir accompli les diligences actives mises à leur charge pour faire aboutir la condition suspensive et n'ont pas respecté leurs obligations. Au surplus, en méconnaissance des stipulations contractuelles, ils ont pris la liberté de demander au notaire de ne pas encaisser le chèque d'un montant de 45.735 euros prévu à titre de séquestre au motif qu'il ne serait pas honoré. S'il résulte de l'acte du 26 octobre 2001 modifié par avenant du 9 février 2002 que le vendeur s'engageait à réaliser divers travaux et que la signature de l'acte authentique était subordonnée à leur validation par les Bâtiments de France, les époux X... ne démontrent pas la défaillance de cette condition alors qu'ils ne s'en sont nullement prévalus auprès du notaire et que le vendeur justifie par des factures, un compte rendu de réunion de chantier, et une notification du 28 mai 2002 de la réalité des travaux réalisés et de leur agrément. Enfin, les énonciations du compromis et de son annexe ne leur permettent pas de prétendre avoir été induits en erreur sur la superficie du terrain ou sur l'existence de servitudes. Dès lors, leur refus de régulariser la vente par acte authentique est fautif et justifie l'application au profit du vendeur de la clause pénale de 45.735 euros stipulée au contrat et qui n'apparaît pas manifestement excessive ni dérisoire au regard des circonstances de la cause ; 1) ALORS QU'il appartient au propriétaire de l'immeuble dont la vente est subordonnée à l'obtention d'un agrément pour travaux, d'accomplir les démarches nécessaires à la délivrance de cet agrément et de justifier de son obtention dans les délais impartis ; qu'en retenant que « les époux X... ne démontrent pas la défaillance de la condition » relative à l'accord des Bâtiments de France, là où la preuve d'un tel agrément incombait au vendeur, propriétaire du bien, la cour a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil ; 2) ALORS QUE l'acquéreur d'un bien ne peut être condamné au titre d'une défaillance dans la recherche et l'obtention d'un prêt, assimilés à un refus de régularisation du compromis de vente, quand le financement bancaire envisagé est lui-même subordonné à la réalisation d'une condition faisant défaut ; qu'en jugeant que les époux X... ne justifiaient pas avoir accompli les diligences actives mises à leur charge afin de faire aboutir la condition suspensive relative à l'obtention du prêt, là où il était prévu dans le dernier avenant du 9 février 2002, « que, conformément au compromis, et pour les besoins liés à la mise à disposition du financement par la banque, la signature ne pourra intervenir que lorsque les Bâtiments de France auront validé par écrit les travaux réalisés et prévus (mur le long de la route, façade, nivellement du talus côté rivière, terrasse, carrelage extérieur) », la cour d'appel a violé les articles 1134, 1152 et 1178 du code civil.