Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 6 septembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00603 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEXV
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 16 juillet 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé
ENTRE :
S.C.I. CHAMROND, ayant pour mandataire la S.A. DAUCHEZ ADB dont le siège social est [Adresse 2] et prise en son établissement [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A449
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.S. THALAN
dont le siège social est sis [Adresse 4]
non comparante ni constituée
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte délivré le 3 juin 2024, la SCI CHAMROND, propriétaire d'un local commercial situé à [Localité 7] et donné à bail à la SAS THALAN, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des article 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de l'article L.145-41 du code de commerce et des articles 1103, 1104 et 1343-2 du code civil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail commercial,
- constater que la SAS THALAN et tous occupants de son chef, sont occupants sans droit ni titre,
- en tant que de besoin, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de la SAS THALAN à ses obligations,
- ordonner l'expulsion de la SAS THALAN et de toutes personnes de son fait dans les lieux loués, et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu'il plaira au tribunal de désigner, et ce, en garantie des indemnités d'occupation et de réparation qui pourraient être dues,
- condamner la SAS THALAN à payer, à titre provisionnel à la SCI CHAMROND :
- la somme de 9.377,61 euros correspondant à l'arriéré des loyers et charges dus selon décompte au 24 mai 2024 avec intérêts au taux légal majoré de cinq points à compter du commandement du 15 avril 2024 et capitalisation s'il y a lieu à compter de la date de la présente assignation,
- le montant des loyers et charges postérieurs au 24 mai 2024 qui pourraient être impayés au jour de l'ordonnance à intervenir,
- une indemnité d'occupation égale à 1% du loyer annuel et de ses accessoires par jour calendaire à compter de l'ordonnance à intervenir jusqu'à la libération définitive des lieux,
- la somme de 3.016,93 euros correspondant au montant du dépôt de garantie détenu par la bailleresse et ce à titre d'indemnité conventionnelle,
- la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, la SCI CHAMROND expose que :
- par acte sous seing privé en date du 19 février 2016, elle a donné à bail commercial à Monsieur [L] [B], gérant de la société LAKSHI EXOTIC, un local commercial en rez-de-chaussée (portant le lot n°2) dépendant du Centre commercial [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 7], destiné à l'usage exclusif d'épicerie exotique, alimentation générale, moyennant un loyer de base annuel de 10.200 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement et d'avance,
- suivant acte en date du 4 octobre 2018, la société LAKSHI EXOTIC a cédé son fonds le commerce à la SAS THALAN,
- à défaut de règlement des loyers et charges, la SCI CHAMROND a été contrainte de faire délivrer le 15 avril 2024 à la SAS THALAN un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme en principal de 11.270,42 euros, qui est demeuré infructueux,
- le montant de l'arriéré des loyers et charges dus par la SAS THALAN s'élève, selon décompte daté du 24 mai 2024, à la somme de 9.377,61 euros.
A l'audience du 16 juillet 2024, la SCI CHAMROND, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation, actualisant de manière non contradictoire la dette locative à la baisse et produisant un décompte arrêté au 3e trimestre 2024 inclus.
Bien que régulièrement assignée, la SAS THALAN n'a pas comparu et n'a pas constitué avocat.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l'espèce, la SCI CHAMROND justifie, par la production du bail commercial du 19 février 2016, de l'acte de vente du fonds de commerce daté du 2 mars 2018, du commandement de payer délivré le 15 avril 2024 et du décompte actualisé au 3e trimestre 2024, que sa locataire, la SAS THALAN, a cessé de payer ses loyers.
Le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La SCI CHAMROND a fait délivrer à la SAS THALAN un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 15 avril 2024 d'avoir à payer la somme, en principal, de 11.270,42 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er trimestre 2024 inclus.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 15 avril 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 16 mai 2024.
L'obligation de la SAS THALAN de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.
Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, il y a lieu à application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.
Sur l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux de la SAS THALAN causant un préjudice à la SCI CHAMROND, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçue si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 16 mai 2024.
La demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur la demande de provision
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SCI CHAMROND sollicite la condamnation de la SAS THALAN à lui payer la somme de 9.360,40 euros au titre de la dette locative au 3e trimestre 2024 inclus.
Or, force est de constater que le décompte fait mention de la somme de 177,35 euros facturée le 1er juillet 2024 au titre des frais de procédure, qu'il convient de déduire de l'arriéré locatif.
Ainsi, la SAS THALAN sera condamnée à payer à la SCI CHAMROND, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation demeurés impayés au 3ème trimestre 2024 inclus, la somme non sérieusement contestable de 9.183,05 euros (9.360,40 -177,35).
La demande de conservation du dépôt de garantie destinée à couvrir les réparations locatives s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les indemnités contractuelles
La SCI CHAMROND sollicite des condamnations au titre des indemnités contractuelles.
Cependant, ces stipulations contractuelles étant susceptibles de revêtir la qualification de clause pénale et n'étant par conséquent pas incontestables, il n'y a pas lieu à référé sur ces demandes.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La SAS THALAN qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens.
Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la SAS THALAN succombante, elle sera condamnée à payer à la SCI CHAMROND la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 16 mai 2024 ;
ORDONNE l'expulsion immédiate de la SAS THALAN et de tous occupants de son chef du lot n°2 dépendant du Centre commercial [Adresse 5] situé [Adresse 6] à [Localité 7] avec l'éventuelle assistance de la force publique ;
RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE à titre provisionnel l'indemnité d'occupation mensuelle due par la SAS THALAN, à compter de la résiliation du bail, au 16 mai 2024, jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;
CONDAMNE la SAS THALAN à payer à la SCI CHAMROND l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE la SAS THALAN à payer à la SCI CHAMROND la somme provisionnelle de 9.183,05 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés au 3e trimestre 2024 inclus ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de l'indemnité contractuelle ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE la SAS THALAN à payer à la SCI CHAMROND la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS THALAN aux entiers dépens.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 septembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
