Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 23/09988

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre civile N° RG 23/09988 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JG5 N° MINUTE : Assignation du : 18 Juillet 2023 JUGEMENT rendu le 19 Décembre 2024 DEMANDERESSE Madame [I] [B] épouse [H] [Adresse 10] [Localité 12] Représentée par Maître Philippe SAVOLDI, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, DÉFENDERESSE Madame [R] [X] [B] [Adresse 5] [Localité 11] Représentée par Maître Christophe PEREIRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0230 Décision du 19 Décembre 2024 2ème chambre civile N° RG 23/09988 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2JG5 COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Claire ISRAEL, Vice-Président, statuant en juge unique. Assistée de Madame Adélié LERESTIF, Greffière à l’audience et de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de la mise à disposition, DÉBATS A l’audience du 18 Novembre 2024; tenue en audience publique, avis a été donné que le jugement serait rendu le 19 Dccembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe Contradictoire et en premier ressort _____________________________ EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE Par acte authentique du 19 avril 1990, Mme [I] [B] épouse [H] et sa sœur, Mme [R] [X] [B], ont acquis indivisément, chacune pour moitié, un appartement (lots 1143 et 1180) situé [Adresse 8] à [Localité 11] et un garage (lot 326) situé [Adresse 4]. Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 février 2023 puis par lettre recommandée avec avis de réception du 27 mars 2023, Mme [I] [B] a proposé à Mme [R] [X] [B] de lui racheter ses parts. Par exploit d’huissier en date du 18 juillet 2023, Mme [I] [B] épouse [H] a fait assigner Mme [R] [X] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : Ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre elle et Mme [R] [X] [B], portant sur le bien immobilier précité, Ordonner qu’au besoin il soit procédé à la licitation du bien immobilier, Désigner pour ce faire tel notaire à [Localité 11], ainsi que tel juge commis pour surveiller les opérations, Condamner Mme [R] [X] [B] aux dépens dont distraction au profit de Maître --- (sic) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Condamner Mme [R] [X] [B] à lui payer la somme de 3 500 euros hors taxes, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, Mme [R] [X] [B] demande au tribunal de : Ordonner la liquidation et le partage de l’indivision existant entre elle et Mme [I] [H], Préalablement aux opérations de partage et pour y parvenir, nommer un expert avec mission de visiter, décrire et estimer les immeubles dépendant de l’indivision et rechercher s‘ils sont commodément partageables en nature, eu égard aux droits respectifs des parties, Dans l’affirmative, composer, en vue du tirage au sort entre les parties ou ayants droit, deux lots de valeur égale, Dans la négative, proposer les lotissements et mises à prix les plus avantageux en vue de la licitation. Dans l’un et l’autre cas, établir tous états de division des immeubles qui apparaîtront nécessaires et tous règlements de copropriété conformes aux lois et décrets en vigueur. Désigner un notaire et un juge commis, Dire que la provision à valoir sur les frais de l’expert et du notaire seront supportés par Mme [I] [H], Condamner Mme [I] [H] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Mme [I] [H] aux dépens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 18 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de partage Aux termes de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. En application de l’article 840 du même code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder et en application des articles 1359 et suivants du code de procédure civile, le tribunal peut désigner un notaire pour procéder aux opérations de partage judiciaire si la complexité des opérations le justifie. En l’espèce, si Mme [R] [X] [B] fait valoir qu’aucune tentative de partage amiable n’a précédé l’assignation, elle n’en tire aucune conséquence juridique et les parties s’accordent toutes deux pour demander au tribunal d’ordonner le partage judiciaire de l’indivision existant entre elles et portant sur les lots 1143 et 1180 de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 11] et sur le lot 326 de l’immeuble situé [Adresse 4]. Elles ne sont pas parvenues à un accord amiable sur la manière de procéder au partage et il y a donc lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision existant entre elles et portant sur les biens immobiliers précités. La complexité des opérations, la nature immobilière des biens restant à partager et l’absence de toute information communiquée par les parties s’agissant des comptes d’indivision, justifie la désignation de Maître [C] [N], notaire à [Localité 11], en qualité de notaire pour procéder aux opérations de partage. Il convient également de commettre un juge pour surveiller ces opérations. Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision. Il appartient ainsi aux parties de remettre au notaire tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants. Si un désaccord subsiste, le notaire établira un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu’un projet liquidatif qu’il transmettra au juge commis dans un délai d’un an à compter de sa désignation. Une provision à valoir sur les émoluments, frais et débours du notaire commis sera ordonnée, étant rappelé que le notaire commis ne peut, en application de l’article R.444-61 du code de commerce, commencer sa mission tant qu’il n’est pas intégralement provisionné. Cette provision sera versée au notaire par chacune des parties. Les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage amiable. Sur la licitation Mme [I] [B] demande au tribunal d’ordonner, sur le fondement des articles 1361 et 1377 du code de procédure civile, la licitation du bien immobilier indivis « dans l’hypothèse dans laquelle aucun partage ne s’avérait possible ». Elle estime que la valeur du bien peut être fixée entre 352 000 et 470 000 euros. Mme [R] [X] [B] souhaite qu’un expert soit désigné pour évaluer la valeur des biens indivis, donner un avis sur la mise à prix « au cas où ils ne seraient pas commodément partageables en nature en vue de leur licitation ». Sur ce, Selon les articles 1361 et 1377 du code de procédure civile, le tribunal peut ordonner la vente par adjudication des biens immobiliers qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281. L’article 1273 prévoit en particulier que le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente. En l’espèce, Mme [I] [B] demande que soit ordonnée la licitation des biens indivis. L’indivision porte sur : Les lots 1143 et 1180 de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 11] qui correspondent à un appartement de deux pièces, d’une surface loi Carrez de 51,28 m2 et à une cave, Le lot 326 de l’immeuble situé [Adresse 4], correspondant à un garage. Mme [I] [B] verse aux débats : un avis de valeur réalisé par la société [15] en date du 22 mai 2023 qui estime la valeur de l’appartement, de la cave et du parking entre 400 000 et 430 000 euros, un avis de valeur réalisé par la société [16] en date du 12 juin 2023 qui estime la valeur de l’appartement à 467 000 euros, un avis de valeur réalisé par la société [13] en date du 12 juin 2023 qui estime la valeur de l’appartement et de la cave entre 352 000 et 395 000 euros et la valeur du parking à 9 000 euros. Mme [R] [X] [B] produit quant à elle deux avis de valeur : un avis de la société [14] du 17 août 2023 qui estime la valeur de l’appartement, de la cave et du parking entre 435 000 et 450 000 euros, un avis de la société [19] du 10 octobre 2023 qui estime la valeur de l’appartement, de la cave et du parking entre 400 000 et 415 000 euros. S’agissant d’un appartement de deux pièces, d’une surface de 51,28 m2, le lot n°1143 n’est pas aisément partageable en nature. Par ailleurs et sans qu’il ne soit besoin d’une expertise pour parvenir à ce constat, compte tenu de la différence importante de valeur entre les différents lots (cave, appartement et garage) il ne sera pas possible d’établir deux lots de valeur égale en vue d’un partage en nature de l’ensemble des biens indivis. Dès lors, il convient donc d’ordonner la licitation des trois lots indivis, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision et sur les poursuites de la partie la plus diligente, pour permettre de composer deux lots d’égale valeur et d’allotir chacune des indivisaires à proportion de leurs droits. En application des dispositions précitées, le tribunal doit également déterminer la mise à prix du bien à vendre. La mise à prix n’est pas le prix de vente. Elle doit être fixée afin d’attirer un nombre important d’enchérisseurs de façon à ce que les enchères soient abondantes et ouvertes. Par ailleurs, la valeur d’un immeuble n’est pas intrinsèque mais dépend d’un marché, marché qui est suffisamment reproduit par le jeu des enchères lors d’une adjudication faite en présence de nombreux enchérisseurs. En l’espèce, les parties produisent en tout cinq avis de valeur récents, lesquels estiment la valeur des trois lots indivis entre 361 000 euros pour l’estimation la plus basse et 467 000 euros pour l’estimation la plus haute. Compte tenu de ces nombreux avis de valeur déjà communiqués, il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner une expertise afin d’évaluer la valeur des lots et de proposer une mise à prix, laquelle peut être fixée par le tribunal. Au regard de la valeur moyenne estimée des trois lots à partir des avis de valeur portant sur les trois lots indivis (à l’exclusion donc de l’estimation réalisée par la société [16]), soit 411 875 euros, il convient de fixer une mise à prix pour les trois lots de 200 000 euros sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes. Il convient enfin de rappeler aux parties que la vente amiable du bien ressort de leur seule volonté, et qu’une fois la licitation ordonnée, il leur appartient de la mettre en œuvre mais qu’elles peuvent à tout moment de la procédure d’adjudication abandonner celle-ci pour vendre amiablement le bien. Sur les demandes accessoires Il convient d’ordonner l’emploi des dépens en frais généraux de partage et de dire qu’ils seront supportés par les copartageantes dans la proportion de leurs parts respectives dans l’indivision partagée, soit pour moitié chacune. La demande de distraction des dépens formée par Mme [I] [B] épouse [H] sera par conséquent rejetée en ce qu’elle est incompatible avec l’emploi des dépens en frais généraux de partage. Compte tenu de l’équité et du caractère familial du litige, il y a lieu de débouter l’ensemble des parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort Ordonne l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire de l’indivision existant entre Mme [I] [B] épouse [H] et Mme [R] [X] [B] portant sur les lots 1143 et 1180 de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 11] et le lot 326 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11], Désigne pour y procéder Maître [C] [N], notaire, [Adresse 3], Rappelle que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, Rappelle que le notaire commis devra dresser un projet liquidatif dans le délai d’un an à compter de sa désignation, Dit qu’à défaut pour les parties de signer cet état liquidatif, le notaire devra transmettre au greffe de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Paris un procès-verbal de dires et son projet d’état liquidatif, Commet tout juge de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Paris pour surveiller ces opérations, Préalablement à ces opérations et pour y parvenir, Ordonne, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Paris en un lot, en pleine propriété, des lots suivants indivis entre Mme [I] [B] épouse [H] et Mme [R] [X] [B]: - n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 11] , cadastré Section ED numéro [Cadastre 6] lieudit [Adresse 18], pour une contenance de 23 a 32 ca, - n°[Cadastre 9] de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11], cadastré Section ED numéro [Cadastre 7] lieudit [Adresse 17] pour une contenance de 22 a 64 ca, Fixe la mise à prix de ce lot à la somme de 200 000 euros, sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes, Dit qu’il incombera à la partie la plus diligente: - de constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer le cahier des conditions de vente utile au greffe du tribunal, - de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal, Dit qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R 322–31 à R 322–36 du code des procédures civiles d’exécution, Autorise la partie la plus diligente à faire visiter par l’huissier de son choix territorialement compétent les biens à vendre aux fins de rédaction d’un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l'article R 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires, Autorise la partie la plus diligente à faire procéder par l’huissier territorialement compétent de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente, Dit qu’à chaque fois, l’huissier pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance, Rappelle que les copartageants peuvent à tout moment abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable, Rejette la demande d’expertise de Mme [R] [X] [B], Fixe la provision à valoir sur les émoluments, frais et débours du notaire commis à la somme de 5 000 euros qui lui sera qui lui sera versée par chacune des parties à hauteur de 2 500 euros, au plus tard le 28 février 2025, Renvoie l’affaire à l’audience du juge commis du 17 mars 2025 à 13h45 pour transmission par le notaire commis d’une attestation de versement ou non versement de provision, Ordonne l’emploi des dépens en frais de partage et dit qu’ils seront supportés par les copartageants à proportion de leurs parts dans l’indivision, Rejette la demande de Mme [I] [B] épouse [H] de distraction des dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile, Rejette l’ensemble des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris le 19 Décembre 2024 La Greffière La Présidente