Cour d'appel, 16 mai 2023. 22/01396

CL/LL [E] [W] veuve [J] C/ SA CDC HABITAT SOCIAL Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 16 MAI 2023 N° RG 22/01396 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GB44 MINUTE N° Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 29 septembre 2022, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 12-22-242 APPELANTE : Madame [E] [W] veuve [J] née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 7] (Algérie) [Adresse 8] [Adresse 9] [Localité 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/2704 du 08/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Dijon) représentée par Me Virginie NUNES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 36 INTIMÉE : SA CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SCIC [Adresse 10], par suite de sa fusion par voie d'absorption par CDC HABITAT SOCIAL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités au siège : [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Me Dorothée LEMAIRE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 64 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Leslie CHARBONNIER, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, Sophie DUMURGIER, Conseiller, Leslie CHARBONNIER, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2023, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS Selon bail d'habitation du 16 décembre 2019, la société CDC Habitat Social a donné en location un appartement type 2 à Mme [E] [J] situé [Adresse 9], moyennant le paiement d'un loyer initial de 273,14 euros, outre 115,69 euros de provisions sur charges mensuelles. Selon contrat de location du 13 août 2014, un garage a été loué à Mme [E] [J] et M. [J], ledit garage se situant porte n°12 sise [Adresse 2]. Le 03 novembre 2020, Mme [J] a bénéficié d'un deuxième effacement de ses dettes locatives d'un montant de 6 451,08 euros dans le cadre d'un plan de redressement personnel. Un commandement de payer visant la clause résolutoire des baux lui a été signifié le 25 janvier 2022 par l'intermédiaire de la SCP Rivat-Huichard-Molherta, huissiers de justice associés à Dijon, (avec dénonciation simultanée à la CCAPEX) pour un montant en principal au jour du commandement de 2 221,21 euros pour le logement et 83,74 euros pour le garage. Dans les deux mois qui ont suivi ce commandement, Mme [J] a effectué deux règlements partiels de 109,13 euros le 09 février 2022 et de 218,26 euros le 10 mars 2022 pour un montant total de 327,39 euros. Par acte du 03 mai 2022, la société CDC Habitat Social a assigné sa locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon statuant en référé afin d'obtenir la résiliation du bail et son expulsion. Mme [J] [E] n'a pas comparu à l'audience de 1ère instance mais avait transmis un courrier au greffe le 11 juillet 2022 dans lequel elle indiquait qu'elle ne pouvait se déplacer pour raison de santé, qu'elle payait ses loyers, que la CAF lui faisait défaut au sujet des APL suspendues mais que les APL devraient être débloquées grâce à l'assistante sociale. Par ordonnance de référé du 29 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dijon a : ' Constaté l'existence d'une contestation sérieuse sur la demande concernant le garage n°12 situé [Adresse 2]) et invité la CDC Habitat Social à mieux se pourvoir, ' Constaté à compter du 26 mars 2022, l'acquisition au profit de CDC Habitat Social de la clause résolutoire insérée au bail ayant été consenti à Mme [E] [W] épouse [J] sur l'appartement type 2, n°511 sise [Adresse 9], ' Condamné Mme [E] [J] à verser mensuellement à CDC Habitat Social une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 26 mars 2022, avec indexation le cas échéant, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, 'Ordonné à Mme [E] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la présente ordonnance, ' Dit qu'à défaut pour Mme [E] [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, CDC Habitat Social pourra, après signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, ' Condamné Mme [E] [J] à payer à titre provisionnel à CDC Habitat Social la somme de 3 407.64 euros, ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022, date du commandement de payer, ' Condamné Mme [E] [J] à payer à CDC Habitat Social la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' Condamné Mme [E] [J] aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 janvier 2022, étant rappelé que Mme [J] sera également tenue au paiement des frais relatifs aux actes d'exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l'article L 111-8 du code de procédure civile d'exécution. Cette décision a été signifiée à Mme [E] [J] le 24 octobre 2022, ladite signification ayant été dénoncée à la préfecture de la Côte d'Or. Le même jour, un commandement de quitter les lieux lui a été signifié pour au plus tard le 26 décembre 2022, ledit commandement de quitter les lieux ayant été simultanément dénoncé à la Préfecture de Côte d'Or. Par déclaration au greffe du 08 novembre 2022, Mme [E] [W] épouse [J] a relevé appel de cette décision. Au terme de ses dernières conclusions d'appelante adressées par voie électronique le 5 décembre 2022, Mme [E] [J] demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article L 521-2 du code de la construction et de l'habitation, de : - La juger recevable et bien fondée en ses demandes de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire pour une période de 03 années, - Lui octroyer des délais de paiement de sa dette locative sur une durée de 3 ans, - Débouter la société CDC Habitat Social, venant au droit de la société SCIC Habitat Bourgogne, de toutes ses demandes contraires, - Dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens. Au terme de ses conclusions d'intimée et d'appel incident adressées par voie électronique le 3 janvier 2023, la SA CDC Habitat Social demande à la cour, au visa de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, de : - Déclarer Mme [E] [J] née [W] mal fondée en son appel, moyens et prétentions, - Par conséquent, débouter l'appelante de l'ensemble de ses demandes et de toutes autres plus amples ou contraires, Ce faisant, - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : * Constaté à compter du 26 mars 2022 l'acquisition à son profit de la clause résolutoire insérée au bail du logement ayant été consenti à Mme [W] épouse [J] sur l'appartement type 2, n°511 sise [Adresse 9], * Condamné Mme [E] [J] à verser mensuellement une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 26 mars 2022, avec indexation le cas échéant, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, * Ordonné à Mme [E] [J] née [W] de libérer les lieux situés [Adresse 9] et de restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de l'ordonnance, * A défaut pour Mme [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, dit qu'il pourrait être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique dudit logement, * Condamné Mme [E] [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 3 407,64 euros, ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022, date du commandement de payer, sauf à parfaire le montant de l'arriéré locatif dont est redevable à titre provisionnel, Mme [E] [J] née [W] à son égard, à la date du 22 décembre 2022 (terme de novembre 2022 compris uniquement) savoir la somme de 3 397,29 euros, * Condamné Mme [E] [J] née [W] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné Mme [E] [J] née [W] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 janvier 2022, et au paiement des frais relatifs aux actes d'exécution de la décision à intervenir conformément aux dispositions de l'article L 111- 8 du code des procédures civiles d'exécution, Pour le surplus, - La déclarer recevable et fondée en son appel incident, Ce faisant, - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'existence d'une contestation sérieuse sur la demande concernant le garage n°12 situé [Adresse 2]) et l'a invitée à mieux se pourvoir, - Par conséquent, réformer l'ordonnance de référé du 29 septembre 2022 de ce chef de jugement, et, statuant de nouveau, - Constater de plein droit à compter du 26 mars 2022 l'acquisition à son profit de la clause résolutoire insérée au bail du garage ayant été consenti à Mme [E] [J] née [W], situé [Adresse 2]. - Condamner Mme [E] [J] née [W] à lui verser une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges de ce garage qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 26 mars 2022, avec indexation le cas échéant, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, - Ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [E] [J] née [W] et celle de tous occupants de son chef du garage n°12 situé [Adresse 2], avec enlèvement de son véhicule ou de tout autre véhicule entreposé de son chef, si besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - Juger qu'à défaut de libération spontanée des lieux, le bailleur sera autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant ledit garage dans tout garde-meubles de son choix, au frais, risques et périls du locataire, - Condamner en outre Mme [E] [J] née [W] à lui payer à titre provisionnel la somme de 92,73 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dû pour ce garage suivant décompte arrêté au 22 décembre 2022. Dans tous les cas, - Condamner Mme [E] [J] née [W] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des entiers dépens engagés en cause d'appel. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens. Sur ce la cour, Sur la dévolution et saisine de la cour Selon l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. En application de l'article 954 du même code les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée. (...) La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. En l'espèce, si dans sa déclaration d'appel Mme [J] critique l'ensemble des chefs du jugement déféré à l'exclusion de celui par lequel le premier juge constate l'existence d'une contestation sérieuse concernant la demande relative au garage, aux termes de ses dernières conclusions, elle ne demande à la cour que des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire. Aussi, en l'absence d'appel incident des autres chefs, la cour ne peut que confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives à la constatation de la résiliation du bail d'habitation et de ses effets. Elle ne doit statuer que sur la demande de délais suspensifs de la résiliation du bail d'habitation et sur l'appel incident concernant la résiliation du bail relatif au garage. Sur la demande de délais suspensifs L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Pour obtenir des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, Mme [J] fait valoir qu'elle a connu des accidents de la vie qui ont eu des répercutions tant sur sa vie professionnelle que sur sa vie personnelle ; que notamment, elle doit assumer son fils sans revenus et qu'elle est désormais retraitée, ce qui a engendré une diminution de ses revenus. Elle ajoute qu'elle s'est rapprochée de l'assistante sociale et que sa situation administrative va être régularisée avec le recalcul de ses droits à APL ; qu'ainsi sa dette locative va se trouver diminuée. Toutefois, et comme le fait justement observer la société CDC Habitat Social, les incidents de paiement concernant Mme [J] sont anciens puisqu'elle a déjà fait l'objet, au titre d'un autre logement, d'une décision d'expulsion en date du 15 février 2018 à la suite de laquelle elle a été relogée et a bénéficié de deux effacements de dettes locatives en suite de plan de rétablissement personnel en octobre et novembre 2020 pour des montants respectifs de 2 396,22 euros et 6 451,08 euros. Il n'est pas contesté que Mme [J] a perdu à nouveau le bénéfice de ses droits à APL depuis le mois de juin 2021. La diminution de ressources alléguée par Mme [J] n'est pas récente puisqu'elle perçoit une retraite depuis le 1er décembre 2010. Au regard de l'avis d'imposition 2022, il est relevé que ses revenus annuels sont de l'ordre de 14 606 euros, soit 1 217,16 euros par mois. Il est établi que le montant de son indemnité d'occupation mensuelle est de 280,29 euros tandis que les charges provisionnelles mensuelles s'établissent à 133,63 euros, soit un total de 413,92 euros mensuels. Or, il résulte du décompte de loyers produit par le bailleur que Mme [J] n'a pas respecté le plan de règlement amiable régularisé le 4 avril 2022 au terme duquel une somme de 40 euros devait être réglée en sus du loyer alors qu'en avril, mai 2022 et juin 2022, il était versé seulement 158,26 euros pour le premier mois et 258, 26 euros pour chacun des deux derniers mois. De plus, la dette locative hors garage de Mme [J] s'établit encore à 3 397,29 euros au 19 décembre 2022 malgré reprise de versements, postérieurement à l'assignation devant le premier juge, à hauteur de 422,72 euros à partir de juillet 2022 puis de 453,92 euros pour les mois de novembre et décembre 2022. Mme [J], qui soutient assumer son fils sans revenu, ne justifie aucunement de ses autres charges et ne démontre ni que sa situation au titre des droits à l'APL, suspendus depuis juin 2021, va être régularisée ni que celle-ci lui permettra de régler en bonne partie sa dette locative. Aussi, au regard des éléments qui précèdent, Mme [J] ne démontre pas qu'elle est en situation de faire face à sa dette locative au sens du texte précité. En conséquence, sa demande de délais suspensifs doit être rejetée. Sur la demande incidente de résiliation de plein droit du bail concernant le garage Pour retenir l'existence d'une contestation sérieuse, le juge des contentieux de la protection a relevé que le bail du logement en date du 16 décembre 2019 avait été consenti à Mme [J] seule tandis que le bail du garage du 13 août 2014 concernait M. et Mme [J] et que le commandement de payer ainsi que l'assignation n'avaient été délivrés qu'à Mme [J] et non à M. [J]. Or, il résulte des écritures de l'appelante et de sa pièce 4 constitutive d'une attestation de perception d'une pension de réversion, que Mme [J] est veuve, son époux étant décédé le [Date décès 3] 2019, cette date n'étant pas contestée. Ainsi, le fait que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 25 janvier 2022 et que l'assignation en référé du 3 mai 2022 aient été signifiés uniquement à Mme [J] est sans emport de sorte qu'il convient d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a relevé l'existence d'une contestation sérieuse et de statuer à nouveau sur ce point. Le contrat de location du garage conclu le 13 août 2014 renfermait une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement d'un terme de loyer et de ses accessoires ou à défaut d'exécution de l'une des clauses et conditions du présent engagement de location et un mois après une sommation de payer les sommes dues délivrée par huissier de justice au preneur, la présente location sera résiliée de plein si bon semble au bailleur, l'expulsion ayant lieu sur simple ordonnance de référé sans autre formalité judiciaire. Les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail du garage et délivré le 25 janvier 2022 pour un arriéré de 83,74 euros arrêté au 31/12/2021 n'ayant pas été réglées, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 26 mars 2022, tel que sollicité, le bail prévoyant en fait un délai d'un mois. Ainsi, il convient de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation et de prononcer l'expulsion des lieux de Mme [J] dans les conditions prévues au dispositif mais encore de la condamner à titre provisionnel au paiement du solde locatif à hauteur de la somme de 92,73 euros suivant décompte arrêté au 22 décembre 2022. Les demandes accessoires Les dépens d'appel doivent être supportés par Mme [J] et seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle totale. L'équité et des considérations d'ordre économique conduisent à ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. Par ces motifs La cour, Déboute Mme [E] [W] veuve [J] de sa demande de délais suspensifs, Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a constaté une contestation sérieuse concernant le garage n°12 située [Adresse 2]) et invité la CDC Habitat Social à mieux se pourvoir, Statuant à nouveau sur ce point, Constate la résiliation de plein droit à compter du 26 mars 2022 du bail concernant le garage consenti à Mme [E] [J] née [W], situé [Adresse 11], Condamne Mme [E] [J] née [W] à verser à la société CDC Habitat Social une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges de ce garage qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 26 mars 2022, avec indexation conventionnelle, jusqu'à la date de libération effective des lieux, Ordonne l'expulsion de Mme [E] [J] née [W] et celle de tous occupants de son chef du garage n°12 situé [Adresse 2], avec enlèvement de son véhicule ou de tout autre véhicule entreposé de son chef, si besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, Dit qu'à défaut de libération spontanée des lieux, le bailleur sera autorisé à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant ledit garage dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls du locataire, Condamne Mme [E] [J] née [W] à payer à la société CDC Habitat Social à titre provisionnel la somme de 92,73 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dû pour ce garage suivant décompte arrêté au 22 décembre 2022, Condamne Mme [E] [J] née [W] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour. Le Greffier, Le Président,