Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/01315

Du 24 septembre 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/01315 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEXX [Y] [M] [J] [W] [Z] [D] [L] [H] [E] épouse [Z] C/ [F] [N] [K] [A] [I] [X] épouse [A] Expéditions délivrées à : Me VIDEAU M. [A] Mme [X] FE délivrée à : Me VIDEAU Le 24/09/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 24 septembre 2024 JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDEURS : 1°) Monsieur [Y] [M] [J] [W] [Z] né le 08 Décembre 1992 à [Localité 3] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 1] 2°) Madame [D] [L] [H] [E] épouse [Z] née le 23 Septembre 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] Représentés par Me Lorraine VIDEAU, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Amanda MICHON, avocat au barreau de Lyon DEFENDEURS : 1°) Monsieur [F] [N] [K] [A] né le 30 Juin 1982 à [Localité 7] (FIDJI), demeurant [Adresse 6] 2°) Madame [I] [X] épouse [A] née le 29 Septembre 1977 à [Localité 5] (FIDJI), demeurant [Adresse 6] Comparants en personne DÉBATS : Audience publique en date du 9 juillet 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant contrat signé électroniquement le 30 septembre 2022, Monsieur [Y] [Z] et Madame [D] [Z] ont donné à bail à Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] un logement sis [Adresse 6] à [Localité 8] (33), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1.050,96 € outre 200 € de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2023, Monsieur [Y] [Z] et Madame [D] [Z] ont fait délivrer à Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] un commandement de payer l’arriéré locatif de 4.411,67 €, qui visait la clause résolutoire du bail. Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2024, Monsieur [Y] [Z] et Madame [D] [Z] ont fait assigner Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir : ▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et à défaut prononcer la résiliation judiciaire du contrat, ▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin, avec le concours de la force publique, ▸ les condamner solidairement à leur verser la somme de 8.314,73 € au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation, ▸ les condamner solidairement à leur verser une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la parfaite libération des lieux, ▸ les condamner in solidum à leur verser la somme de 1.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens, ▸ ordonner la capitalisation des intérêts, ▸ ordonner l’exécution provisoire. Lors de l’audience du 9 juillet 2024, Monsieur [Y] [Z] et Madame [D] [Z] ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 10.377,95 € échéance du mois de juillet incluse. Ils ont observé que les premiers incidents de paiement datent du mois de novembre 2022. Ils s’opposent à toute demande de délais de paiement et maintiennent l’ensemble de leurs demandes. Présents à l’audience, Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] n’ont pas contesté le montant de la dette locative. Ils ont expliqué que la dette a pour origine la perte d’emploi de Monsieur [F] [A] au mois de novembre 2022. Il a retrouvé du travail depuis cinq mois, pour un salaire de 1.450 €, son épouse perçoit un salaire mensuel de 1.100 €, ils ont trois enfants à charge. Ils sollicitent des délais de paiement et indiquent souhaiter rester dans le logement ; ils proposent de s’acquitter de la dette locative par mensualités de 290 € pendant 36 mois. La juridiction a été destinataire du diagnostic social et financier réalisé avec le concours de Madame [I] [A]. Il y est mentionné que bien qu’ayant retrouvé un emploi, les revenus de Monsieur [F] [A] ont diminué de moitié en comparaison du salaire qu’il percevait en 2022, et que le couple ne parvient pas à assumer le loyer et les charges locatives dans leur intégralité ; qu’il leur a été conseillé d’engager des démarches de relogement dans le parc social, et qu’ils envisagent également de déposer un dossier de surendettement ; qu’en attendant, ils souhaitent se maintenir dans les lieux et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et s’engagent à une reprise du paiement du loyer à compter du mois de juillet 2024. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de l’action : Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 30 avril 2024, soit au moins deux mois avant la date de l’audience. En outre, Monsieur [Y] [Z] et Madame [D] [Z] justifient avoir procédé à la dénonce du commandement de payer à la CCAPEX le 19 septembre 2023 soit deux mois avant la délivrance de l’assignation. L’action est par conséquent recevable. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion : En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Monsieur [Y] [Z] et Madame [D] [Z] ont fait signifier à Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] un commandement d’avoir à payer la somme de 4.411,67 € au titre des loyers et charges échus par acte du 18 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de deux mois imparti par le commandement. Ce défaut de régularisation fonde Monsieur [Y] [Z] et Madame [D] [Z] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19 novembre 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de 3 années. Cet article précise en outre que : ▸ pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, ▸ ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges, ▸ si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des débats que Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] ont réglé les loyers de manière irrégulière et parcellaire seulement deux mois après la signature du bail, qu’ils ne produisent aucune pièce de nature à justifier de leur situation économique et de l’ensemble de leurs allégations, qu’ils n’ont repris le paiement du loyer courant que depuis le mois de juillet 2024, et qu’ils ne sont pas en mesure de s’acquitter du règlement supplémentaire d’une somme permettant l’apurement de la dette locative, laquelle est d’un montant très important. Force est de constater que dans ces conditions, il ne pourra leur être accordé les délais de paiement qu’ils réclament, qui seraient de nature à emporter suspension des effets de la clause de résiliation du bail. Dès lors la résiliation du bail à effet au 19 novembre 2023 et l'expulsion des locataires seront prononcées. Sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation : En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer et des chargesn avec revalorisation telle que prévue au bail. Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] seront condamnés à en payer le montant. En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. Au soutien de leur demande, Monsieur [Y] [Z] et Madame [D] [Z] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance locative s’établit à la somme de 10.377,95 € à la date du 2 juillet 2024. Il convient de déduire de cette somme les frais du commandement de payer de 177,63 € qui seront comptabililsés au titre des dépens et la somme de 216 € au titre d’une taxe d’ordures ménagères dont il n’est pas justifié. Il en résulte que Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] seront condamnés au paiement de la somme de 9.984,32 € au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus à cette date (échéance du mois de juillet 2024 incluse), outre les intérêts au taux légal à compter du jugement. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] à payer aux demandeurs contraints de plaider, une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, à la date du 19 novembre 2023 ; A défaut pour Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] de libérer volontairement les lieux, ORDONNE leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours d’un serrurier et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles (1.087,74 euros par mois à la date de l'audience) outre les charges sur production de justificatifs, et CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] à son paiement, jusqu’à la libération effective des lieux  ; CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [D] [Z] la somme de 9.984,32 € au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 1er juillet 2024 (échéance du mois de juillet 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [A] et Madame [I] [A] à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [D] [Z] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONSTATE l’exécution provisoire. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIER LA JUGE