Cour d'appel, 16 septembre 2024. 24/00240

JG/ND Numéro 24/2750 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 16/09/2024 Dossier : N° RG 24/00240 - N° Portalis DBVV-V-B7I-IXTX Nature affaire : Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion Affaire : [O] [S] C/ [R] [L] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 16 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 10 Juin 2024, devant : Madame Joëlle GUIROY magistrat chargé du rapport, assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président Madame Joëlle GUIROY, Conseillère Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur [O] [S] né le 04 Novembre 1963 à [Localité 10] (60) de nationalité française [Adresse 1] [Localité 6] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-00328 du 07/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau) Représenté par Me Xantiana CACHENAUT, avocat au barreau de Bayonne INTIMEE : Madame [R] [L] née le 11 Septembre 1964 à [Localité 8] (64) de nationalité Française [Adresse 2] A12 [Localité 3] Représentée par Me Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI'LEX, avocat au barreau de Mont-de-Marsan sur appel de la décision en date du 18 DECEMBRE 2023 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE RG : 12-23-110 Exposé du litige et des prétentions des parties : Par acte du 31 mars 2005, Madame [R] [L] a donné à bail d'habitation à Monsieur [O] [S] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 6]. Le 5 août 2022, elle lui a délivré un congé pour vente. [O] [S] n'ayant pas quitté les lieux à la date prévue, par acte d'huissier du 24 mai 2023, [R] [L] l'a assigné devant le juge des contentieux de la protection de Bayonne, statuant en référé, afin qu'il déclare régulier le congé qu'elle lui a fait délivrer, constate la résiliation du bail, ordonne son expulsion et le condamne au payement de diverses sommes. Par ordonnance en date du 18 décembre 2023, à laquelle il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection de Bayonne, statuant en référé, a : - constaté la résiliation du bail conclu le 31 mars 2005 entre Madame [R] [L] et Monsieur [O] [S] à compter du 30 mars 2023 ; - constaté que Monsieur [O] [S] est depuis le 30 mars 2023 occupant sans droit ni titre du logement situé sis [Adresse 1] ; - ordonné la libération des lieux dans le délai de 4 mois à compter de la décision, soit avant le 11 avril 2024 ; - à défaut d'exécution volontaire, ordonné l'expulsion de Monsieur [O] [S] tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef par l'huissier le premier requis et ce au besoin, avec le concours de la force publique ; - condamné Monsieur [O] [S] à payer à la demanderesse au titre de l'indemnité d'occupation due à compter du 30 mars 2023 et jusqu'à complète libération des lieux le montant du loyer charges incluses qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail ; - dit que dans cette hypothèse le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - débouté les parties de leurs plus amples demandes ; - condamné Monsieur [O] [S] à verser la somme de 500€ à Madame [R] [L] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Monsieur [O] [S] aux entiers dépens en ce inclus les frais du congé et de la sommation de "déguerpir" ; - dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au Préfet des Pyrénées Atlantiques en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan d'action du logement des personnes défavorisées. Par déclaration au greffe en date du 19 janvier 2024, [O] [S] a interjeté appel de cette ordonnance. La procédure a été clôturée par ordonnance du 22 mai 2024. Les parties ont été avisées par message RPVA que la décision sera rendue par anticipation le 16 septembre 2024. ** Par conclusions en date du 16 mai 2024, [O] [S] demande à la cour de - d'infirmer le jugement (sic) sauf en ce qu'il : - a constaté la résiliation du bail conclu le 31 mars 2005 avec Madame [R] [L] à compter du 30 mars 2023 ; - a constaté qu'il est depuis le 30 mars 2023 occupant sans droit ni titre du logement ; - l'a condamné à payer à la demanderesse, au titre de l'indemnité d'occupation due a compter du 30 mars 2023 et jusqu'à complète libération des lieux, le montant du loyer, charges incluses, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail ; - a dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au Préfet des Pyrénées Atlantiques en vue de la prise en compte de sa demande de relogement dans le cadre du plan d'action du logement des personnes défavorisées. Et statuant à nouveau des chefs infirmés de : A titre principal, - lui accorder un délai de 18 mois au titre des dispositions de l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, - dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation aux dépens, - dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, - lui accorder un délai de 12 mois au titre des dispositions nouvelles de l'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, - dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation aux dépens, - dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ** Par conclusions en date du 27 mars 2024, [R] [L] demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1103, 1104, 15 de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée du code civil, des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et des articles 10, 696 et 700 du code de procédure civile, de : - débouter [O] [S] de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner [O] [S] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du congé délivré le 05 août 2022 et de la sommation de déguerpir en date du 18 avril 2023. MOTIFS : Aux termes des conclusions l'appel, [O] [S] ne conteste pas la régularité du congé qui lui a été délivré et les effets qui lui ont été donnés mais il fait grief à l'ordonnance déférée de ne pas avoir tiré les conséquences des démarches continues et effectives qu'il a effectuées afin d'obtenir un relogement et de ne pas avoir mis en perspective sa situation et celle de la bailleresse afin d'exercer le contrôle de proportionnalité qui lui incombe entre la préservation de son droit au logement, garanti par les normes nationales et internationales, et l'atteinte au droit de propriété de la bailleresse qui ne peut qu'être limitée en ce qu'elle dispose de la faculté de vendre son bien sans lui délivrer congé. Il invoque le bénéfice des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, dans leur rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, pour réclamer, à titre principal, un délai de 18 mois pour quitter les lieux, au égard à la faiblesse de ses ressources (pension d'invalidité) et à la précarité de sa situation, au fait qu'il s'est acquitté de l'ensemble de ses obligations locatives avec rigueur et à son attachement au bien loué. Il fait également valoir les démarches actives qu'il a effectuées pour se reloger dans un contexte d'insuffisance locative dans le parc social au Pays basque et le délai d'examen des demandes qui est de l'ordre de 24 mois. La bailleresse intimée lui oppose qu'elle lui a délivré régulièrement congé le 5 août 2022 et que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 sont d'application au litige de telle sorte qu'il ne peut prétendre qu'à un délai maximal de 12 mois pour quitter les lieux. Elle souligne que, en tout état de cause, le droit au logement ne supplante pas le droit de propriété et qu'ayant bénéficié du fait de son appel d'un délai de plus de 22 mois pour quitter les lieux, il a déjà obtenu des délais du double de ce que la loi prévoit et ne peut donc prétendre à un nouveau report de son départ. En droit, l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, dans ses dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrées en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate aux baux et situations en cours, énonce que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L'article L. 412-4 du même code, dans ses dispositions également issues de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrées en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate aux procédures en cours, énonce que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l'occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes. En l'espèce, il est constant que Monsieur [S] a effectué des démarches aux fins d'obtenir son relogement dans le parc social de la côte basque dès que l'information relative à la volonté de la bailleresse de délivrer un congé pour vendre lui a été donnée. A la date de l'audience devant la cour, soit 22 mois après la signification du congé, les diligences qu'il a accomplies n'avaient pas abouties, ce qui s'explique par les tensions du marché locatif et l'indisponibilité de logements correspondant à sa situation sur les communes sur lesquelles il a centé ses demandes, soit [Localité 6], [Localité 4], [Localité 5], [Localité 7] et [Localité 9]. Cependant, Monsieur [S], qui ne justife pas de démarches auprès de bailleurs privés ni, depuis la formalisation de son appel, avoir renouvelées celles-ci auprès des organismes sociaux compétents, a, de fait, bénéficié de larges délais pour quitter les lieux et si le droit au logement est consacré par des textes internationaux, européens et de droit interne, il incombe à la puissance publique d'en assurer le respect et non à un bailleur personne physique. Dans ces conditions, le contrôle de proportionnalité conduit la cour à confirmer la décision entreprise qui a pris en considération la situation personnelle et financière de Monsieur [S], les difficultés auxquelles il se trouve confronté mais également les délais dont il avait déjà bénéficié depuis la résiliation du bail et les intérêts de la bailleresse, personne physique, pour lui accorder un délai de 4 mois pour libérer les lieux et, à défaut d'exécution volontaire, a ordonné son expulsion et celle des occupants de son chef par l'huissier le premier requis et ce au besoin, avec le concours de la force publique. - Sur les frais irrépétibles et les dépens : La solution du litige conduit à confirmer l'ordonnance déférée au titre des dépens et à condamner [O] [S] aux dépens d'appel. La décision déférée sera également confirmée en ce qu'elle l'a condamné au paiement d'une somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sans qu'il n'y ait lieu, au vu de la situation de ce dernier, de le condamner au paiement d'une indemnité supplémentaire en cause d'appel. Les demandes respectives des parties au titre des frais irrépétibles seront donc rejetées. PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en dernier ressort et dans les limites de l'appel, Confirme l'ordonnance déférée du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] du13 décembre 2023 en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Condamne [O] [S] aux dépens d'appel, Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe DARRACQ, conseiller faisant fonction de Président et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,