Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 8] [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
à Me MARCET (J0082)
Me GUILLEMAIN (P0102)
■
18° chambre
2ème section
N° RG 21/00037
N° Portalis 352J-W-B7F-CTQVV
N° MINUTE : 5
Assignation du :
23 Décembre 2020
JUGEMENT
rendu le 27 Mars 2025
DEMANDERESSE
S.A.S. A L’HOTEL QUEEN MARY (RCS de [Localité 8] n°562 077 438)
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082
DÉFENDERESSE
S.C. SCI ARSIT (RCS de PARIS n°347 856 965)
[Adresse 5]
[Localité 3]
Madame [J] [X], par voie d’intervention volontaire,
[Adresse 2]
[Localité 4]
Madame [H] [M], par voie d’intervention volontaire,
[Localité 1]
[Localité 6] (EMIRATS ARABES UNIS)
représentées par Maître André GUILLEMAIN de la SCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0102
Décision du 27 Mars 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 21/00037 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTQVV
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Sabine FORESTIER, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.
DÉBATS
A l’audience du 18 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2025, délibéré prorogé au 27 Mars 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 7 août 2013 intitulé «PROTOCOLE D'ACCORD TRANSACTIONNEL», la société SCI ARSIT, a donné à bail commercial en renouvellement à la société A L’HOTEL QUEEN MARY des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 9], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2010 au 30 juin 2019, l'exercice d’une activité « d’hôtel meublé, Pension de famille, appartements meublés et non meublés» et un loyer annuel de 177 500 euros, hors taxes et hors charges.
Selon acte d'huissier de justice signifié le 30 septembre 2020, la société A L’HOTEL QUEEN MARY a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2020, ce que la société SCI ARSIT a accepté par acte d'huissier de justice signifié le 29 décembre 2020.
Par acte d’huissier de justice signifié le 10 novembre 2020, la société SCI ARSIT a délivré à la société A L’HOTEL QUEEN MARY un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, de lui régler la somme principale de 96 833 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2020.
Par acte d'huissier de justice signifié le 23 décembre 2020, la société A L’HOTEL QUEEN MARY a assigné la société SCI ARSIT à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins de voir déclarer le commandement de payer privé d’effet, subsidiairement de le voir annuler et à titre infiniment subsidiaire de se voir accorder des délais de paiement.
Par ordonnance du 30 avril 2021, le juge de la mise en état a désigné M. [L] [Z] aux fins de conduire une médiation entre les parties.
Par courrier du 3 novembre 2021, le médiateur a informé le juge de la mise en état que l'une des parties avait décidé de mettre fin à la médiation.
Par acte d'huissier de justice signifié le 2 décembre 2021, la société A L’HOTEL QUEEN MARY a assigné la société SCI ARSIT à comparaître devant le devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer en renouvellement à compter du 1er octobre 2020 à la somme en principal de 142 000 euros.
Par jugement du 10 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l'effet de l'offre en renouvellement délivrée le 30 septembre 2020 par la société A L’HOTEL QUEEN MARY, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2020 et, avant-dire droit, a désigné M. [K] [N], expert judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative en renouvellement.
Par ordonnance du 9 septembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par la société A L'HOTEL QUEEN MARY.
Dans ses dernières conclusions (conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 février 2024), au visa de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, de l’article 1104 du code civil, de l’article L. 145-41 du code de commerce et de l’article 146 du code de procédure civile, la société A L’HOTEL QUEEN MARY demande au tribunal de :
« A titre principal :
JUGER que le commandement de payer litigieux se trouve privé d’effet tant en application des dispositions de la Loi du 14 novembre 2020 que de celles de l’article 1104 du Code Civil et en considération du caractère de créancier de la société locataire du fait du loyer en renouvellement à effet du 1er octobre 2020 en cours de fixation ;
DÉBOUTER EN CONSÉQUENCE le bailleur de ses demandes, fins et conclusions sur ce point;
CONSTATER que la société A L’HOTEL QUEEN MARY a procédé au règlement intégral des causes du commandement de payer depuis le 11 novembre 2022 et que le bailleur a renoncé en conséquence à sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail ;
JUGER subsidiairement qu’en tout état de cause, la société locataire aurait bénéficié de la suspension des effets de ladite clause et de délais de paiement rétroactifs jusqu’à la date de paiement considérée, en raison de sa bonne foi dans l’exécution du contrat ;
DEBOUTER Mesdames [M] et [X] de leur demande de réparation du préjudice fiscal qu’elles allèguent en l’absence de démonstration que les conditions de la responsabilité délictuelle sont réunies ;
DEBOUTER Mesdames [M] et [X] de leur demande subsidiaire aux fins de désignation d’un expert pour avis fiscal, la présente juridiction n’ayant pas vocation à remédier à la carence des parties dans l’administration de la preuve ;
DEBOUTER également Mesdames [M] et [X] de leur demande infiniment subsidiaire aux fins de condamnation de la société A L’HOTEL QUEEN MARY au paiement des sommes forfaitaires de 4.500 € en faveur de Madame [X] et de 14.500 € en faveur de Madame [M], en l’absence de tout fondement ;
DEBOUTER la SCI ARSIT et Mesdames [M] et [X] de toutes leurs demandes ;
CONDAMNER la SCI ARSIT à payer à la société A L’HOTEL QUEEN MARY la somme de 3.500,00€ [TROIS MILLE CINQ CENT EUROS] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum Mesdames [M] et [X] à payer à la société A L’HOTEL QUEEN MARY la somme de 5.000,00€ [CINQ MILLE EUROS] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum la SCI ARSIT et Mesdames [M] et [X] aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Me Elodie MARCET, Cabinet Brault & Associés. »
Dans leurs dernières conclusions (conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023), la société SCI ARSIT, Mme [J] [X] et Mme [H] [M], au visa des articles 1103, 1004, 1134 ancien, 1240, 1241 et 1728 du code civil, demandent au tribunal de :
« JUGER recevable l’intervention volontaire de Madame [J] [X], associée gérante de la SCI Arsit,
JUGER recevable l’intervention volontaire de Madame [H] [M], associée de la SCI Arsit,
JUGER valide le commandement de payer délivré à la société A L’Hôtel Queen Mary et non privé de ses effets
CONDAMNER la société A L’Hôtel Queen Mary à payer à Madame [J] [X] la somme de 5.418 €, correspondant à son préjudice fiscal,
CONDAMNER la société A L’Hôtel Queen Mary à payer à Madame [H] [M] la somme de 15.498 €, correspondant à son préjudice fiscal,
Subsidiairement, si le tribunal estimait qu’il y avait lieu à vérification des pourcentages, DESIGNER tel expert de son choix pour un avis dans le cadre d’une consultation.
Infiniment subsidiaire, CONDAMNER la société A L’Hôtel Queen Mary, au paiement des sommes forfaitaires de : 4.500 € en faveur de madame [J] [X] et 14.500 € en faveur de madame [H] [M].
En tout état de cause,
DEBOUTER la société A L’Hôtel Queen Mary de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
CONDAMNER la société A L’Hôtel Queen Mary à régler à la SCI Arsit la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,
Décision du 27 Mars 2025
18° chambre 2ème section
N° RG 21/00037 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTQVV
CONDAMNER la société A L’Hôtel Queen Mary à régler à Madame [J] [X] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société A L’Hôtel Queen Mary à régler à Madame [H] [M] la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société A L’Hôtel Queen Mary aux dépens qui incluront notamment le coût du commandement signifié le 10 novembre 2020. »
Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du présent jugement.
Par ordonnance du 17 mai 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et son renvoi à l'audience qui s'est tenue à juge unique le 18 décembre 2024, à laquelle elle a été plaidée et mise en délibéré au 19 février 2025, délibéré prorogé au 27 mars 2025.
MOTIFS
1- Sur l’intervention volontaire
Mmes [J] [X] et [H] [M] font valoir qu’elles sont respectivement associée-gérante et associée de la société SCI ARSIT, qu’elles sont titulaires d’une créance de responsabilité à l’égard de la société A L’HOTEL QUEEN MARY en raison de l’inexécution de ses obligations contractuelles, qu’en conséquence leur intervention volontaire est recevable.
La société A L’HOTEL QUEEN MARY ne conteste pas la régularité de l’intervention volontaire de Mmes [X] et [M], se limitant à contester le bien-fondé de leur action en responsabilité, en soutenant que les conditions de la responsabilité délictuelle ne sont pas réunies.
L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.
Selon l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.
Il ressort de l'extrait Kbis versé aux débats par Mmes [X] et [M] que ces dernières sont associée-gérante et associée de la société SCI ARSIT. Elles forment des prétentions indemnitaires pour lesquelles leur droit d’agir n’est pas contesté par la société A L’HOTEL QUEEN MARY, celle-ci se limitant à opposer des moyens de défense au fond. Par ailleurs, ces prétentions indemnitaires sont fondées sur les inexécutions contractuelles visées par le commandement de payer faisant l’objet du litige principal, de sorte que l’intervention se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.
Dès lors, l’intervention volontaire de Mmes [X] et [M], à laquelle la société A L’HOTEL QUEEN MARY ne s’oppose pas, sera déclarée recevable.
2- Sur la demande tendant à voir priver d’effet le commandement de payer
La société A L’HOTEL QUEEN MARY fait valoir que le commandement de payer délivré par la société ARSIT a été signifié le 10 novembre 2020, soit postérieurement au 17 octobre 2020, date de l’entrée en vigueur de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, qu’elle réunit les critères d’éligibilité de ce texte tenant à l’effectif, au chiffre d’affaires et à la perte de chiffre d’affaires, qu’elle ne pouvait donc encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière mais également toute action ou sanction à son encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux commerciaux qu’elle exploite. Elle soutient en outre que le commandement de payer a été délivré alors qu’elle s’était rapprochée à plusieurs reprises de la société ARSIT pour trouver une solution amiable et que des pourparlers étaient en cours, qu’elle s’est heurtée au refus de cette dernière de négocier une adaptation des modalités d’exécution du bail tenant compte de la gravité exceptionnelle de la crise sanitaire, la SCI ARSIT entendant seulement obtenir la résiliation du bail et la privation définitive de la locataire d’un fonds de commerce exploité par ses soins depuis 1992 sans bourse délier, qu’en conséquence le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi. La société A L’HOTEL QUEEN MARY ajoute enfin que M. [K] [N], expert judiciaire désigné par le juge des loyers commerciaux, a estimé le loyer en renouvellement à effet du 1er octobre 2020 à la somme annuelle de 158 000 euros, de sorte que non seulement une partie des loyers réclamés depuis le 1er octobre 2020 s’avère dépourvue de toute exigibilité en l’absence d’accord des parties ou de fixation judiciaire définitive, mais que, de surcroît, ils étaient substantiellement supérieurs à la valeur locative réelle des locaux à la date considérée, dans des conditions que le bailleur ne pouvait ignorer et qui le rendaient, à terme, largement débiteur de la société locataire. La locataire conclut que le commandement de payer litigieux doit donc être déclaré privé d’effet.
La société SCI ARSIT expose en réplique que l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 n’est entré en vigueur que le 17 octobre 2020 et n’est donc pas applicable au commandement de payer litigieux, celui-ci ne portant que sur des sommes dues entre avril et septembre 2020, qu’en outre la locataire ne rapporte pas la preuve que son activité a été affectée par des mesures de police administrative au sens du texte précité, qu’elle ne démontre pas non plus remplir les critères posés par le décret 2020-1766 du 30 décembre 2020. Elle avance par ailleurs qu’elle a proposé à la société A L’HOTEL QUEEN MARY diverses adaptations du contrat et que sa mauvaise foi ne peut se déduire de son seul refus d’accepter une exonération totale de loyer. Elle soutient enfin que les loyers sont exigibles au prix ancien jusqu’à la fixation judiciaire du nouveau loyer. Elle conclut que le commandement de payer litigieux doit dès lors être jugé valide.
a) Sur le moyen tiré de l’application de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020
L'article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020, pris en ses I., II., III., IV. et VI., dispose :
I. - Le présent article est applicable aux personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, y compris lorsqu'elle est prise par le représentant de l'Etat dans le département en application du second alinéa du I de l'article L. 3131-17 du même code. Les critères d'éligibilité sont précisés par décret, lequel détermine les seuils d'effectifs et de chiffre d'affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d'affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.
II. - Jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.
Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.
Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite.
III. - Le II ne fait pas obstacle à la compensation au sens de l'article 1347 du code civil.
IV. - Le II s'applique aux loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police mentionnée au I.
Les intérêts ou pénalités financières ne peuvent être dus et calculés qu'à compter de l'expiration du délai mentionné au premier alinéa du II.
En outre, les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le bailleur à l'encontre du locataire pour non-paiement de loyers ou de charges locatives exigibles sont suspendues jusqu'à la date mentionnée au même premier alinéa.
VII. - Le présent article s'applique à compter du 17 octobre 2020.
En application de ce texte, applicable à compter du 17 octobre 2020, jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, les personnes morales de droit privé satisfaisant à plusieurs critères d'éligibilité ne peuvent encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives dus pour une période, même antérieure au 17 octobre 2020, au cours de laquelle leur activité économique est affectée par l'une des mesures de police précitée.
Contrairement à ce que soutient la société SCI ARSIT, le dispositif protecteur instauré par la loi du 14 novembre 2020 ne concerne donc pas seulement les loyers et charges dus postérieurement à son entrée en vigueur, c’est-à-dire uniquement les loyers dus à compter du 17 octobre 2020, mais peut concerner également des loyers et charges antérieurs à cette date dès lors que leur activité économique a été affectée par une mesure de police.
Cependant, il est rappelé que l’activité des locataires doit avoir été affectée par une mesure de police administrative prise en application des 2° ou 3° du I de l'article 1er de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 organisant la sortie de l'état d'urgence sanitaire ou du 5° du I de l'article L. 3131-15 du code de la santé publique, soit la fermeture provisoire et la réglementation de l'ouverture, y compris les conditions d'accès et de présence, des catégories d'établissements recevant du public concernées. Les mesures de police administrative relatives à la sortie des personnes de leur domicile et à leur circulation, prises en application de dispositions autres que celles susvisées, quand bien même elles affecteraient l'activité économique des locataires, n'interdisent pas la mise en oeuvre de sanctions par les bailleurs.
Or, en l’espèce, la société A L’HOTEL QUEEN MARY, qui ne soutient pas avoir fait l’objet d’une fermeture administrative, se limite, en page 10 de ses conclusions, à soutenir avoir été affectée par la contrainte exercée sur les résidents en France les obligeant à demeurer à leur domicile en application du décret n° 2020-260 du 16 mars 2020, par la limitation des déplacements en vertu du décret n° 2020-548 du 11 mai 2020, par la fermeture des frontières et par l’instauration d’un couvre-feu, d’un confinement et d’une fermeture des commerces non-essentiels en application du décret n° 2020-1262 du 16 octobre 2020.
Il en résulte que les sommes visées par le commandement de payer du 10 novembre 2020 ne correspondent pas à des périodes, même antérieures au 17 octobre 2020, au cours desquelles l'activité économique de la preneuse a été affectée par l'une des mesures de police limitativement énumérées par l'article 14, II., de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020.
Il s'ensuit que la société A L’HOTEL QUEEN MARY n’est pas fondée à invoquer le dispositif protecteur posé par cet article, et que son moyen tendant à voir priver d’effet le commandement de payer ne peut être retenu.
b) Sur le moyen tiré de la mauvaise foi
L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.
Aux termes de l’article 2272 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.
L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
En application de ces textes, il est acquis qu’est privé d’effet un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui, bien que répondant aux conditions légales, est délivré de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d’exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombant au preneur qui l’invoque et s’appréciant au jour où le commandement a été délivré.
Cependant, les mesures administratives prises afin de lutter contre l’épidémie de covid-19 n’ont pas dispensé la société A L’HOTEL QUEEN MARY du paiement des loyers et, par conséquent, la société SCI ARSIT était fondée à solliciter le paiement d’un arriéré.
De surcroît, il ressort des lettres des 20 mai et 4 septembre 2020 que la société SCI ARSIT a consenti à sa locataire un échelonnement mensuel du règlement des loyers des deuxième, troisième et quatrième trimestres 2020, en lieu et place des règlements trimestriels contractuellement prévus, et n’a délivré un commandement de payer que plusieurs mois après les premiers impayés.
En outre, par e-mail du 13 octobre 2021, la société A L’HOTEL QUEEN MARY a reconnu s’être vu proposer une fixation du loyer à la somme de 150 000 euros pendant deux ans, qualifiant cette diminution de « significative », une remise de deux mois de loyer et un paiement de son arriéré sur une durée d’une à deux années.
Il résulte de ces éléments que la société SCI ARSIT était consciente des difficultés que la preneuse a rencontrées en raison de la crise sanitaire et qu’elle a vérifié si les circonstances exceptionnelles engendrées par cette crise sanitaire n’avaient pas rendu nécessaire une adaptation du contrat, en application de son devoir de bonne foi.
Par conséquent, le moyen de la locataire tiré de la mauvaise foi de la société SCI ARSIT ne peut être retenu.
c) Sur le moyen tiré de l’infériorité de la valeur locative par rapport au loyer en cours
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En outre, aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
En l’espèce, ce n’est que par acte d'huissier de justice signifié le 2 décembre 2021 que la société A L’HOTEL QUEEN MARY a assigné la société SCI ARSIT à comparaître devant le devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer en renouvellement à compter du 1er octobre 2020 à la somme en principal de 142 000 euros. La délivrance du commandement de payer litigieux, survenue le 10 novembre 2020, est donc intervenue avant l’introduction de l’instance en fixation du prix du bail renouvelé et, a fortiori, avant la fixation du loyer de renouvellement.
En outre, par jugement du 10 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer provisionnel durant la durée de l’instance en fixation du loyer de renouvellement au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.
Dès lors, jusqu’au jour de la fixation judiciaire du montant du loyer de renouvellement, la société SCI ARSIT est en droit de réclamer le prix ancien, sans que la locataire puisse exciper d’une valeur locative inférieure.
En conséquence, le moyen de la société A L’HOTEL QUEEN MARY tiré de la fixation du loyer de renouvellement à un montant inférieur au loyer en cours ne peut être retenu.
*****
Il résulte des développements qui précèdent que la demande de la société A L'HOTEL QUEEN MARY tendant à voir priver d’effet le commandement de payer délivré par la société SCI ARSIT doit être rejetée.
3- Sur la demande de « constater » et de délais de paiement
Aux termes des dernières conclusions de la société SCI ARSIT, il apparaît que l’apurement de l’arriéré locatif de la société A L’HOTEL QUEEN MARY n’est pas contesté.
Cependant, le tribunal n’est pas tenu de statuer sur la demande de la société A L’HOTEL QUEEN MARY tendant à « CONSTATER que la société A L’HOTEL QUEEN MARY a procédé au règlement intégral des causes du commandement de payer depuis le 11 novembre 2022 et que le bailleur a renoncé en conséquence à sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail », qui ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, en ce qu’elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.
Par ailleurs, la demande subsidiaire de la société A L’HOTEL QUEEN MARY visant à suspendre la clause résolutoire et à se voir octroyer des délais de paiement est sans objet en l’absence de demande de la société SCI ARSIT tendant à l’acquisition de la clause résolutoire ou à la condamnation de la société A L’HOTEL QUEEN MARY au paiement d’un arriéré locatif. Elle sera en conséquence rejetée.
4- Sur la demande de dommages-intérêts de Mmes [J] [X] et [H] [M]
Mmes [X] et [M] font valoir que la société A L’HOTEL QUEEN MARY a réglé son arriéré locatif d’un montant de 255 534,77 euros en novembre 2022, soit quasiment trois ans après son exigibilité, que ce règlement unique a entraîné pour elles un changement de tranche fiscale au titre de l’impôt sur le revenu de l’année 2022, qu’ainsi, du fait du caractère progressif du barème de l’impôt sur le revenu, elles ont subi une surimposition en raison de l’absence d’étalement du paiement de la dette locative. Mmes [X] et [M] estiment respectivement leur préjudice fiscal aux sommes de 5 418 euros et 15 498 euros, et sollicitent réparation. Subsidiairement, elles réclamentla désignation d’un expert pour donner son avis sur les pourcentages qu’elles retiennent et, à tout le moins, d’obtenir l’indemnisation de leur perte de chance d’avoir bénéficié d’une imposition plus favorable, qu’elles chiffrent à 4 500 euros et 14 500 euros.
La société A L’HOTEL QUEEN MARY affirme que les associées de la société SCI ARSIT s’abstiennent de verser aux débats le moindre élément justificatif et qu’en l’absence d’élément sur les revenus perçus par les intervenantes volontaires au cours des exercices 2020 à 2022, il est impossible de vérifier que leur taux d’imposition marginal a augmenté de 11 % à cause du règlement tardif de l’arriéré, ainsi qu' elles le soutiennent. Elle ajoute que la demande subsidiaire d’expertise vise à pallier leur carence dans l’administration de la preuve de leur prétendu préjudice fiscal et que la demande de réparation de perte de chance n’est fondée sur aucun élément sérieux.
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de ce texte, il est établi que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu'il subit n'est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.
En l’espèce, les parties s’accordent sur la date de l’apurement de l’arriéré locatif de la société A L’HOTEL QUEEN MARY, lequel est intervenu le 11 novembre 2022. Celle-ci étant tenue de payer le prix du bail aux termes convenus, et ne se prévalant d’aucune cause d’exonération de loyer, ce règlement tardif des loyers constitue une inexécution contractuelle. Dès lors, Mmes [X] et [M] sont admises à rechercher sa responsabilité si elles établissent que ce manquement leur a causé un dommage.
Cependant, Mmes [X] et [M] se limitent à produire un tableau établi par une agence immobilière synthétisant les conséquences fiscales du retard de loyer de la société A L’HOTEL QUEEN MARY et une attestation émanant d’un cabinet d’experts- comptables et commissaires aux comptes relative au préjudice de Mme [X].
Le premier document fait état pour les années 2020, 2021 et 2022, des sommes qu’auraient dû déclarer chacune d'elles, des sommes qu’elles ont en réalité déclaré du fait du retard de paiement de la société A L’HOTEL QUEEN MARY, du différentiel entre ces sommes, de la tranche marginale d’impôt et du différentiel d’impôt. Cependant, dès lors que les grilles ne sont accompagnées d’aucune pièce justifiant les montants avancés, le document présente une valeur probante insuffisante. Il est notamment relevé que les demanderesses s’abstiennent de communiquer leurs déclarations de revenus ou leurs avis d’imposition sur le revenu, lesquels sont nécessairement en leur possession et auraient permis de déterminer tant les revenus déclarés que le taux marginal d’imposition résultant du règlement tardif du loyer par la société A L’HOTEL QUEEN MARY.
Le second document, uniquement relatif au préjudice de Mme [X], fait état des revenus fonciers de celle-ci, énonce qu’« [Localité 7] égard à la progressivité du barème fiscal, la majoration des revenus découlant du décalage de loyer crée une différence d’impôt théorique qui aurait été à la charge de Madame [J] [X], par rapport à un contexte normal d’encaissement, déterminée en retenant les revenus comparables, dans des conditions similaires d’imposition, nonobstant toutes autres considérations ou options fiscales » et conclut que « L’impact sur l’imposition de Madame [J] [X] pourrait donc être évalué » à la somme de 5 418 euros. Il sera observé que cette attestation est également dépourvue de justificatif des montants avancés, comporte de nombreuses réserves et fait état de l’existence d’un préjudice fiscal en employant le conditionnel.
En conséquence, Mmes [X] et [M] échouent à rapporter la preuve qui leur incombe de l’existence et du montant du dommage que leur a causé le règlement tardif du loyer par la société A L’HOTEL QUEEN MARY.
Par ailleurs, dès lors que Mmes [X] et [M] ne produisent pas de justificatifs des sommes dont elles se sont acquittées au titre de l’impôt sur le revenu, la désignation d’un expert ayant pour mission de vérifier les pourcentages d’imposition allégués ne permettrait pas d’éclairer le tribunal sur leur préjudice, de sorte que la demande d’expertise à cette fin sera rejetée.
Mmes [X] et [M] seront également déboutées de leur demande d’indemnisation pour perte de chance dès lors qu'elles n’explicitent pas de quelle éventualité favorable elles ont été privées et qu'elles ne justifient pas les montants forfaitaires sollicités.
5- Sur les demandes accessoires
La société A L’HOTEL QUEEN MARY, partie perdante dans le litige qui l’oppose à la société SCI ARSIT, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de la condamner à payer en outre à la société SCI ARSIT la somme 3 000 euros en application de l' article 700 du code de procédure civile.
Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la société A L’HOTEL QUEEN MARY et de Mmes [J] [X] et [H] [M], dont l’action indemnitaire n’est pas fondée, seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
Déclare recevable l’intervention volontaire de Mmes [J] [X] et [H] [M] ;
Déboute la société A L’HOTEL QUEEN MARY de sa demande tendant à priver d’effet le commandement de payer du 10 novembre 2020 ;
Déboute la société A L’HOTEL QUEEN MARY de sa demande relative à la suspension de la clause résolutoire et à l’octroi de délai de paiement ;
Déboute Mmes [J] [X] et [H] [M] de leurs demandes de dommages-intérêts au titre de leur préjudice fiscal, de leur demande subsidiaire d’expertise et de leur demande infiniment subsidiaire d’indemnisation forfaitaire ;
Condamne la société A L’HOTEL QUEEN MARY aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer ;
Condamne la société A L’HOTEL QUEEN MARY à payer à la société SCI ARSIT la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la société A L’HOTEL QUEEN MARY et Mmes [J] [X] et [H] [M] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à [Localité 8] le 27 Mars 2025
Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Sabine FORESTIER
